부동산정보센터

민간임대 조합원 모집신고는 관할 시장·군수·구청장이 수리해야 효력이 생깁니다. 신고서를 냈다는 것과 수리됐다는 것은 다릅니다. 돈을 넣기 전에 볼 것은 이 한 가지입니다. 조합에 가입하겠다고 마음먹은 분이라면, 사무실에서 보여주는 안내문보다 구청 기록이 먼저입니다. 안내문은 만들면 그만입니다. 수리는 관청이 합니다. 📋 목차 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 구청이 신고를 받아주지 않는 다섯 가지 80퍼센트는 소유권이 아닙니다 돈을 넣기 전에 확인하는 순서 자주 묻는 질문 법에 있는 모집 경로는 둘뿐입니다 민간임대주택을 놓고 사람을 모으는 길은 법에 두 갈래로만 적혀 있습니다. 하나는 등록한 임대사업자가 자기가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우입니다. 다른 하나는 협동조합기본법에 따라 세워진 협동조합이나 사회적협동조합, 또는 그 조합의 발기인이 조합원을 모으는 경우입니다. 이 두 갈래 바깥은 법이 예정한 모집이 아닙니다. 여기서 한 번 걸립니다. 협동조합은 협동조합기본법으로 설립하고, 조합원 모집은 민간임대주택에 관한 특별법으로 신고합니다. 법이 둘입니다. 등기까지 마쳤다는 말만 듣고 모집도 정상이라고 생각하기 쉽습니다. 설립과 모집은 따로 봅니다. 앞쪽 갈래도 짚어 두겠습니다. 등록한 임대사업자가 공급하는 경우란, 시장·군수·구청장에게 임대사업자로 등록을 마치고 그 등록된 집을 내놓는 경우를 말합니다. 등록 여부는 국토교통부 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 등록번호를 받아 적어 두면 대조가 됩니다. 정리하면 이렇습니다. 등록한 사업자냐, 신고가 수리된 협동조합이냐. 둘 중 어디에도 들어가지 않으면서 사람과 돈을 모으는 구조라면, 그 구조가 무엇을 근거로 삼고 있는지를 서면으로 물어보시는 편이 낫습니다. 조합원 모집신고는 누가 어디에 하나요 30호 이상을 공급할 목적으로 세워진 협동조합, 그리고 그 발기인이 대상입니다. 신고는 그 집을 지을 땅을 맡고 있는 시장...

보일러 값을 세입자가 먼저 냈다면 그 돈은 필요비 이고, 집주인에게 바로 달라고 할 수 있습니다. 다만 시계가 하나 붙습니다. 집을 비워주고 열쇠를 넘긴 날부터 6개월 이 지나면 청구할 권리가 사라집니다. 한겨울에 보일러가 멈췄는데 집주인이 전화를 안 받습니다. 업체를 불러 120만 원을 긁었습니다. 이 돈, 언제 어떻게 받아야 할까요. 여기서 갈리는 것이 딱 두 가지예요. 내가 쓴 돈이 집을 지킨 돈 인지 집을 좋게 만든 돈 인지, 그리고 그 청구를 언제까지 했는지입니다. 📋 목차 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 필요비는 바로, 유익비는 나갈 때 6개월 시계는 언제부터 도나요 120만 원 보일러와 300만 원 마루, 끝까지 계산해 봅니다 여기서 걸립니다 자주 묻는 질문 근거·출처 먼저 낸 돈은 두 갈래로 갈립니다 법은 세입자가 쓴 돈을 필요비 와 유익비 둘로만 나눕니다. 이름은 딱딱하지만 가르는 기준은 단순해요. 집을 쓸 수 있는 상태로 지키는 데 들어간 돈이 필요비입니다. 보일러 수리, 터진 수도관, 나간 전기 배선처럼 그것 없이는 살 수 없는 것들이죠. 반대로 집의 값어치를 올리는 데 들어간 돈이 유익비예요. 새로 깐 마루, 추가로 단 붙박이장, 확장 공사가 여기 들어갑니다. 둘을 가르는 질문은 하나면 충분합니다. 「이걸 안 고쳤으면 계속 살 수 있었나」 살 수 없었다면 필요비입니다. 살 수는 있는데 더 좋아진 거라면 유익비예요. 가르는 순간이 곧 받는 방법을 정합니다. 그래서 이 구분부터 잡고 가야 해요. 갈림 필요비 유익비 성격 집을 지키는 돈 집을 좋게 만든 돈 보기 보일러 수리, 누수 배관, 전기 복구 마루 교체, 붙박이장, 발코니 확장 청구 시점 쓴 즉시 계약이 끝날 때 받는 조건 쓴 사실만 증명하면 됨 나갈 때 값어치가 남아 있어야 함 얼마를 받나 쓴 돈 전액 쓴 돈 또는 오른 값어치 중 집주인이 고른 쪽 집주인이 미룰 수 있나 못 미룹니다 법원이 기간을 넉넉히 줄 ...

집주인 수선의무는 보일러처럼 꼭 필요한 설비는 법이 답하고, 전구처럼 자잘한 것은 계약서가 답합니다. 법에는 「사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무」 한 줄만 있다. 그 선 위는 집주인 몫이고, 선 아래는 계약서에 적은 대로 갑니다. 법이 그은 선은 굵고 계약서가 긋는 선은 가늘다. 이 글은 민법의 임대차 규정 여섯 개와 법무부·국토교통부의 주택임대차표준계약서를 열었다. 무엇이 집주인 몫인지, 내 돈으로 먼저 고쳤을 때 어떻게 받는지, 고장을 안 알리면 어찌 되는지를 적습니다. 세 들어 사시는 분과 세를 놓으신 분이 같이 볼 글이다. 법이 집주인에게 지운 것은 한 줄입니다 집주인은 집을 넘겨주고, 계약이 이어지는 동안 그 집을 쓰고 지내는 데 필요한 상태로 유지해야 합니다. 민법이 집주인 의무를 그렇게 적었다. 표준계약서도 같은 문장을 그대로 옮겨 놓았습니다. 한 줄이다. 그런데 넓다. 난방이 안 되는 집, 물이 안 나오는 집, 전기가 나간 집은 사람이 살 수 없습니다. 그러니 보일러, 상하수도, 전기 같은 큰 설비가 낡거나 고장 나 집을 못 쓰게 됐다면 집주인 몫이다. 세입자가 부수지 않은 이상 그렇습니다. 전구는 법에 없습니다 법을 아무리 읽어도 전구, 형광등, 수도꼭지 패킹, 문고리 같은 낱말은 나오지 않습니다. 「필요한 상태」가 어디까지인지 법은 말하지 않는다. 그 빈자리를 채우는 것이 계약서입니다. 표준계약서를 보면 두 군데에 칸이 있습니다. 입주 전에 고칠 것과 그 비용을 누가 대는지 적는 칸이 하나, 계약 중에 생기는 수리와 비용 부담을 적는 칸이 하나다. 그리고 합의하지 않은 수선비는 민법과 판례와 관습에 따른다고 못 박아 두었습니다. 칸이 비어 있으면 관습으로 간다. 관습은 사람마다 다르다. 그래서 다툰다. 계약서에 「소모품과 자잘한 손질은 세입자, 설비 고장은 집주인」이라고 한 줄 적어 두면 전구 값으로 다툴 일이 없어집니다. 저라면 계약할 때 이 칸부터 채우겠다. 내 돈으로 먼저 고쳤다면 ...

채권최고액은 갚을 돈이 아니라 은행이 잡아 둔 천장입니다. 등기부 을구에 3억 6천만 원이라고 적혀 있어도 실제 빌린 돈은 3억 원쯤인 경우가 보통이다. 근저당권은 처음부터 빚을 딱 정하지 않고 한도만 정해 두는 담보라 그렇습니다. 천장에 적힌 숫자와 오늘 남은 빚은 다른 숫자다. 이 글은 민법의 근저당 규정, 부동산등기법의 등기사항, 지방세법의 세율을 열었다. 을구에 적히는 것이 무엇인지, 왜 원금보다 크게 잡는지, 실제 빚을 어림하는 법, 세 들어갈 때의 셈, 다 갚은 뒤 지우는 절차를 적는다. 집을 사려는 분과 전세를 들려는 분이 같이 볼 글입니다. 을구에 적히는 것은 채권액이 아닙니다 등기관은 저당권이 근저당권이면 채권의 최고액, 채무자의 이름과 주소를 적습니다. 약정이 있으면 존속기간도 적는다. 보통 저당권이라면 채권액과 갚을 날짜를 적지만 근저당권은 그 자리에 최고액 한 줄만 적는 것이 다르다. 최고액 한 줄이다. 잔액은 없다. 끝이다. 그래서 등기부만 봐서는 오늘 얼마가 남았는지 알 수 없습니다. 집주인이 은행에서 뗀 대출잔액증명서가 있어야 잔액이 보인다. 왜 원금보다 크게 잡나 근저당은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무가 얼마인지는 나중에 확정하는 담보입니다. 확정될 때까지 갚거나 옮겨도 저당권은 그대로다. 이자는 최고액 안에 들어간 것으로 봅니다. 이자가 들어간다. 그래서 크다. 법이다. 저당권이 덮는 돈은 원금, 이자, 위약금, 못 갚아 생긴 손해배상, 경매 비용입니다. 지연배상은 갚을 날이 지난 뒤 1년분까지만 담보된다. 은행은 이 몫까지 한도 안에 넣으려고 원금에 얼마를 더 얹어 최고액을 정합니다. 얹는 비율은 법이 아니라 은행과 맺는 약정입니다. 시중에서는 원금의 110%에서 130% 사이가 흔하다고 들리지만 은행마다 다르다. 은행 약정서 원문은 이 글에서 열지 못했습니다. 실제 빚을 어림하는 법 최고액을 1.2로 나누면 대출 당시 원금이 얼추 나옵니다. 3억 6천만 원이면 3억 원...

맹지를 산 뒤 옆 땅 주인이 길을 막아도, 주위토지통행권으로 큰길까지 다닐 길이 납니다. 대신 손해를 물어 줘야 합니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고, 그 하나가 어디서 갈리는지가 이 글의 요지입니다. 공짜인 경우는 하나뿐이고 나머지는 전부 손해를 물어 주는 유상입니다. 큰길에 붙지 않은 땅을 맹지라고 부릅니다. 값이 싸서 샀는데 어느 날 옆 땅 주인이 울타리를 치면 내 땅에 못 들어갑니다. 민법은 이 경우를 두 조항으로 적어 두었습니다. 둘이다. 이 글은 그 두 조항과 올해 나온 대법원 판결을 그대로 펴 놓습니다. 법에는 무엇이 적혀 있나 민법 제219조는 이렇게 적었습니다. 어느 땅과 큰길 사이에 그 땅의 용도에 필요한 통로가 없으면 땅 주인은 주위의 땅을 통행할 수 있다. 필요하면 통로를 낼 수도 있다. 조건은 둘이다. 그뿐이다. 주위 땅을 지나지 않으면 큰길에 못 나가거나, 나갈 수는 있어도 지나치게 큰 비용이 드는 경우입니다. 단서가 붙어 있습니다. 하나다. 「이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다」. 내가 편한 길이 아니다. 옆 땅 주인이 가장 덜 다치는 길로만 됩니다. 그리고 둘째 항이 있다. 보상이다. 통행하는 사람은 옆 땅 주인의 손해를 보상해야 한다. 공짜가 아니라는 뜻입니다. 유상이다. 공짜인 경우는 하나뿐입니다 여기서 갈린다. 220조다. 민법 제220조입니다. 법이다. 한 필지를 나누는 바람에 큰길에 못 닿는 땅이 생겼으면 그 땅 주인은 다른 쪽 땅을 지나갈 수 있다. 이때는 보상 의무가 없다. 땅 일부를 팔아서 맹지가 생긴 경우도 같습니다. 같다. 왜 공짜일까. 맹지를 만든 사람이 바로 그 나눈 사람이기 때문입니다. 자기가 나눠 놓고 길값을 받는 것은 법이 허락하지 않습니다. 법이 그렇다. 거꾸로 말하면 이렇습니다. 원래부터 맹지였던 땅을 산 사람은 219조다. 손해를 물어 줘야 합니다. 「맹지도 통행권이 있으니 걱정 없다」는 말은 절반만 맞습니다. 다른 길이 있으면 안...

회사에서 여섯 달 지방 근무를 받았습니다. 전세로 사는 집을 비워 두자니 아깝고, 마침 친구가 그동안 월세를 내고 살겠다고 합니다. 집주인에게 말하지 않고 그렇게 해도 될까요. 안 됩니다. 민법은 세입자가 집주인 동의 없이 집을 남에게 다시 세놓지 못한다고 적어 두었습니다. 어기면 집주인은 계약을 해지해도 됩니다. 이렇게 세입자가 다시 세놓는 것을 법은 「전대」라고 부릅니다. 이 글은 그 조항 네 개를 차례로 폅니다. 동의 하나가 네 조항의 방향을 전부 바꿉니다. 동의 없이 하면 무엇이 걸리나 해지다. 끝이다. 법은 짧다. 민법 629조는 두 줄입니다. 세입자는 집주인 동의 없이 집을 전대하지 못한다. 어기면 집주인은 계약을 해지할 수 있다. 친구가 조용히 살다 나간다고 끝나는 것이 아니라, 나중에 들키면 계약 자체가 통째로 끊길 수 있는 일입니다. 하나 더 있다. 주택임대차보호법이 세입자에게 준 계약갱신요구권도 여기서 막힙니다. 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 아홉 가지입니다. 그 넷째가 「동의 없이 집의 전부나 일부를 전대한 경우」입니다. 지난 갱신 거절 사유 글의 그 목록입니다. 방 하나만 내주는 것도 전대인가 예외가 하나 있다. 민법 632조는 건물 세입자가 그 건물의 「소부분」을 남에게 쓰게 하는 경우를 따로 뺐습니다. 그때는 앞의 규정을 적용하지 않는다는 것입니다. 집 전체가 아니라 방 하나를 친구에게 내주는 정도라면 동의 조항이 걸리지 않는다는 뜻입니다. 숫자는 없다. 다만 「소부분」이 몇 평인지, 몇 분의 일인지 법에는 숫자가 없습니다. 방 하나는 소부분이고 안방과 거실을 다 내주면 아니라는 식으로, 결국은 사안마다 따져집니다. 이 경계는 아래 「확인하지 못한 것」에 적었습니다. 동의를 받고 하면 어떻게 되나 동의가 전부다. 동의뿐이다. 동의를 받으면 이야기가 달라집니다. 민법 630조는 집주인 동의를 얻어 전대한 경우 전차인, 그러니까 친구가 집주인에게 직접 의무를 진다고 적었...

어느 날 안방 천장에 얼룩이 번지고 물이 떨어집니다. 윗집에 올라가면 「우리는 세 들어 사는데요」라는 답이 돌아오기도 합니다. 그러면 도배 값과 젖은 가구 값은 누구에게 달라고 해야 할까. 순서가 있다. 먼저 물이 새는 자리가 윗집 안쪽인지 건물 공용 배관인지가 갈립니다. 윗집 안쪽이면 그 집에 사는 사람이 먼저이고 집주인은 그다음입니다. 인터넷에는 「윗집 누수는 무조건 윗집 주인」이라는 말이 많다. 법은 다르다. 물이 새는 자리부터 갈라야 합니다 아파트 같은 집합건물은 한 채 안에서 「내 것」과 「모두의 것」이 갈리는데, 내가 문을 잠그고 쓰는 안쪽이 전유부분입니다. 벽 속을 지나는 공용 배관이나 옥상처럼 그 밖의 부분은 공용부분입니다. 법은 공용부분을 구분소유자 전원의 공유로 봅니다. 여기서 돈이 갈린다. 자리가 먼저다. 돈은 그다음이다. 윗집 욕실 바닥 방수가 깨져 새는 것이면 윗집 쪽 책임입니다. 여러 집이 같이 쓰는 배관이 터진 것이면 관리 주체와 입주자 전체가 나눠 지는 문제가 됩니다. 지난달 하자보수 글에서 우리 집과 복도가 다르다고 했던 바로 그 구분입니다. 어디서 샜는지 모를 때는 어떻게 되나 답이 하나 있다. 법이 정했다. 집합건물법은 건물의 설치나 보존에 흠이 있어 남에게 손해를 입힌 경우를 따로 적어 두었습니다. 그 흠은 공용부분에 있는 것으로 추정한다는 것입니다. 원인을 못 찾았다고 아랫집이 그냥 떠안는 구조가 아니라는 뜻입니다. 추정이다. 다만 윗집 안쪽에서 샌 것이 확인되면 이 추정은 뒤집힙니다. 원인 조사가 먼저다. 관리사무소에 신고하고, 누수 탐지 업체를 불러 어디서 새는지 적은 보고서를 반드시 남깁니다. 그 종이 한 장이 뒤에 누구에게 청구할지를 정하는 근거가 됩니다. 윗집 안에서 샜다면 세입자가 먼저입니다 민법 758조를 쉽게 옮기면 이렇습니다. 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어 남에게 손해를 주면 그 공작물을 점유하는 사람이 먼저 배상합니다. 점유자가 손해를 막는 데...

집을 팔기로 하고 계약금까지 받았는데, 그 사이 값이 뛰어서 계약이 후회되는 분이 나옵니다. 반대로 사기로 해 놓고 사정이 바뀌어 무르고 싶은 분도 생깁니다. 무를 길은 남았습니다. 값이 있을 뿐입니다. 민법이 그 값을 정해 놨습니다. 준 쪽은 계약금을 포기하면 되고, 받은 쪽은 두 배를 물어주면 됩니다. 단, 이 문이 언제 닫히는지가 진짜 문제입니다. 법의 문장부터 계약할 때 계약금이 오갔다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 는 계약을 무를 수 있습니다. 준 사람은 그 돈을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환 하고 물러납니다. 다른 약속이 없을 때 적용되는 기본값입니다. 낯선 말이 둘 나왔습니다. 「이행에 착수」와 「배액 상환」. 이 두 마디가 이 제도의 전부라, 하나씩 풀겠습니다. 값을 숫자로 보면 값부터 봅니다. 5억 원짜리 집에 계약금 5천만 원이 오갔다고 해 봅시다. 계약금이 꼭 10%여야 한다는 법은 없지만, 걸어 둔 그 액수가 무르는 값의 기준이 된다는 것은 같습니다. 사는 쪽이 무르면 5천만 원을 버리는 것으로 끝납니다. 파는 쪽이 무르려면 받은 5천만 원에 같은 액수를 얹어 1억 원을 내줘야 합니다. 값이 뛰었다고 가볍게 무를 일이 아닌 이유가 이 배액입니다. 문이 닫히는 순간 — 이행 착수 이제 시간입니다. 무르는 문은 「이행에 착수할 때까지」만 열립니다. 집 거래에서 착수라고 하면 대표 장면이 중도금이고, 다툼도 대체로 그 언저리에서 갈립니다. 중도금이 건너간 뒤에는 계약금을 포기해도, 배액을 내밀어도 이 조항으로는 못 무릅니다. 날짜만 믿는 것도 위험합니다. 약속한 중도금 날짜가 안 왔어도, 한쪽이 미리 돈을 보내 착수해 버리는 경우가 실제로 다뤄집니다. 상대가 무르려는 낌새를 챈 쪽이 날짜보다 먼저 돈을 쏘아 문을 닫아 버리는 수가 실제 분쟁에서 종종 나오는 장면입니다. 무를 생각이 조금이라도 있다면 중도금 전날이 아니라 오늘 결정해야 하는 이유입니다. 「다른 약정이 ...

값도 마음에 들고 집도 마음에 드는데, 등기부 갑구에서 「가처분」 세 글자를 만나는 순간이 있습니다. 그 집은 법원이 잠시 묶어 둔 집입니다. 누구 것인지를 두고 재판이 걸려 있다는 뜻입니다. 재판이 끝나기 전에 집이 남의 손으로 넘어가는 것을 막아 둔 표시입니다. 이 표시가 붙은 집을 사면 어떻게 되는지, 법의 문장부터 보겠습니다. 가처분은 무엇을 묶나 법의 정의는 이렇습니다. 다툼의 대상이 있는데, 지금 모습이 바뀌면 이기고도 권리를 찾기 어려워질 때 겁니다. 집으로 말하면, 누구 것인지 다투는 동안 집을 못 넘기게 얼려 두는 장치입니다. 그 물건을 묶습니다. 가압류와는 형제가 아닙니다 이름이 닮아서 자주 섞입니다. 돈이냐, 물건이냐. 가압류는 돈 문제입니다. 받을 돈이 있는 사람이, 나중에 강제로 받아낼 재산을 미리 잡아 두는 것입니다. 가처분은 그 물건 자체가 다툼의 대상입니다. 소유권을 돌려달라거나 등기를 지워 달라는 싸움이 걸려 있다는 뜻입니다. 지난번 가압류 글과 나란히 놓으면, 잡는 것이 「재산 일반」이냐 「바로 그 집」이냐가 갈림길입니다. 등기부에는 어떻게 박히나 법원이 집을 팔거나 담보로 잡히는 것을 금지하면, 그 금지 사실을 등기부에 적게 하라고 법이 정해 놓았습니다. 그래서 등기부만 떼면 보입니다. 누가 걸었는지, 무엇을 금지했는지, 어떤 권리를 지키려는 것인지까지 함께 찍힙니다. 이 글을 쓰면서 법의 문장을 읽다가 눈에 들어온 것이 있습니다. 등기부에 적히는 것은 「금지한 사실」이라서, 가처분 등기의 목적 칸을 읽으면 상대가 어떤 재판을 준비하는지가 거꾸로 보입니다. 등기부가 재판의 예고편인 셈입니다. 사고팔 수는 있습니다 — 문제는 그다음 여기서 오해가 하나 갈립니다. 가처분이 붙어 있어도 매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 계약도 됩니다. 등기도 넘어갑니다. 그런데 그 등기가 안전하지 않습니다. 가처분을 걸어 둔 사람이 재판에서 이기면, 가처분보다 뒤에 이뤄진 등기...

입주한 지 이태쯤 된 아파트라고 해 봅시다. 복도 벽에 금이 간 것을 발견하고 시공사에 몇 번이나 고쳐 달라고 했는데, 석 달이 지나도록 답이 없습니다. 이럴 때 꺼내 쓰라고 법이 미리 받아 둔 돈이 단지마다 잠들어 있습니다. 하자보수보증금 — 큰 단지면 수십억 원짜리입니다. 소송보다 먼저 볼 돈입니다. 이름만 낯섭니다. 단지마다 미리 맡겨 둔 돈이 있습니다 돈부터 찾으십시오. 아파트를 지은 회사는 입주가 시작되기 전에, 하자가 났을 때 쓸 보증금을 반드시 맡겨 놓아야 합니다. 법이 그렇게 정했습니다. 사용검사라는 마지막 관문을 신청할 때 예치 증서를 함께 내야 하니, 이 돈 없이 입주가 시작된 단지는 없는 셈입니다. 금액도 법이 정해 뒀습니다. 설계비 같은 간접비를 뺀 총사업비의 100분의 3입니다. 총사업비가 1,000억 원인 단지라면 30억 원이 어딘가에 맡겨져 있다는 계산이 나옵니다. 시공사가 버티며 답을 미룰 때, 소송 없이도 입주민 쪽에서 꺼내 쓸 수 있도록 만들어 둔 돈입니다. 이 돈, 명의가 두 번 바뀝니다 이 글을 쓰면서 규칙을 읽다가 눈에 걸린 대목이 하나 나왔습니다. 처음 이 돈의 명의는 입주민이 아닙니다. 사용검사를 내준 시장·군수·구청장 명의로 맡겨집니다. 입주자대표회의가 꾸려지면 그때 명의를 넘기고 증서를 인계하도록 돼 있고, 넘겨받은 증서는 관리사무소 쪽이 보관합니다. 그러니 지금 확인할 것은 하나입니다. 우리 단지 증서가 어디에 있는지 관리사무소에 물어보시면 됩니다. 관리사무소가 머뭇거리면, 지급 내역을 통보받게 돼 있는 시·군·구청 공동주택 부서에 물어도 됩니다. 시계가 돌수록 돈이 줄어듭니다 여기가 이 제도의 핵심이자 함정입니다. 시계는 이미 돕니다. 입주자대표회의는 이 보증금을 계속 쥐고 있을 수 없습니다. 입주 검사일부터 2년이 지나면 15%를 돌려줍니다. 3년이면 40%, 5년이면 25%, 10년이면 나머지 20%까지 돌려주도록 법이 못 박았습니다. 돌려주는 것...

몇 해 전 아파트에 당첨된 가족과 한집에 살면서, 이번에 새 단지 청약을 준비한다고 해보겠습니다. 통장도 새로 만들었는데, 나는 넣어도 되는 걸까요. 답은 「그때 어떤 집에 당첨됐었나」로 갈립니다. 재당첨 제한 기간은 10년부터 1년까지 여섯 가지로 나뉘고, 아예 걸리지 않는 청약도 따로 나옵니다. 내 당첨이 아니어도 걸립니다 이 제도는 사람을 보지 않습니다. 세대 를 봅니다. 당첨된 사람과 주민등록상 한 세대로 묶여 있다면, 그 세대에 속한 사람 모두가 같은 기간 동안 함께 묶입니다. 남편이 당첨됐으면 아내 이름으로도 못 넣습니다. 반대도 같습니다. 그래서 첫 질문은 「내가 당첨된 적 있나」가 아닙니다. 「우리 세대에 당첨된 사람이 있나」입니다. 기간을 정하는 것은 「어떤 집이었나」입니다 기간표부터 봅니다. 규칙은 당첨된 주택의 성격과 지역에 따라 기간을 여섯 가지로 갈라 놓았습니다. 그때 당첨된 집이 묶이는 기간 분양가상한제 적용 주택 · 투기과열지구에서 공급된 주택 10년 청약과열지역에서 공급된 주택 7년 토지임대주택 등 5년 특별공급·공공 성격 주택, 전용 85㎡ 이하 과밀억제권역 5년 / 그 외 3년 같은 성격, 전용 85㎡ 초과 과밀억제권역 3년 / 그 외 1년 둘 이상에 겹치면 긴 쪽 하나 를 적용합니다. 예외가 없습니다. 세는 날도 규칙이 못 박았습니다. 계약일이 아닙니다. 당첨일부터 셉니다. 걸리지 않는 청약이 있습니다 괄호 하나가 답입니다. 제한 기간이 아직 한참 남았더라도, 투기과열지구도 청약과열지역도 아닌 지역의 민영주택 이라면 넣을 수 있습니다. 규칙이 처음부터 그런 주택을 제한 대상에서 빼놓았기 때문입니다. 길은 남는 셈입니다. 거꾸로 읽으면 이렇게 됩니다. 규제가 없는 지역의 민간 분양은 열린 문입니다. 그런데 같은 동네에서 나온 단지라도 분양가상한제가 적용되거나 공공 성격이 붙으면 문이 다시 닫힙니다. 단지마다 답이 ...

마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다. 등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」 . 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다. 이건 순위를 미리 잡아 둔 자리 입니다. 나중에 그 자리가 본등기로 채워지면, 그 뒤에 들어온 등기는 지워집니다. 내 이름으로 옮긴 등기도 예외가 아닙니다. 가등기는 무엇을 하는 등기인가요 가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다 는 권리를 적어 두는 등기입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있다. 그 청구권을 지키려 할 때 가등기를 한다. 예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다. 그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석 이라고 보시면 됩니다. 순위를 잡아 둔다는 말의 뜻 등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다. 법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다 고 적혀 있습니다. 2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 해 봅시다. 그 본등기는 2024년 자리 로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다. 시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다. 내 등기가 지워질 수 있습니다 여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기를 말소하여야 한다 . 그 권리를 침해하는 것이 대상이다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다. 지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다. 가등기가 붙은 집을 사시려 한다면...

이삿날 아침에 짐을 넣고, 오후에 주민센터에 들러 전입신고를 마쳤습니다. 할 일은 다 한 것 같습니다. 그런데 바로 그날 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다면 어떻게 될까요. 인터넷에는 「전입신고를 하면 그날부터 보호된다」는 말이 돌아다닙니다. 법에는 그렇게 적혀 있지 않습니다. 효력은 그 다음 날 부터 생깁니다. 대항력은 무엇으로 생기나요 대항력 은 집주인이 바뀌어도 「나는 여기 세 들어 산다」고 버틸 수 있는 힘 입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 등기를 하지 않았더라도 효력이 생긴다. 세입자가 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 때, 그 다음 날부터 다. 조건이 두 겹입니다. 짐을 넣어 실제로 살기 시작한 것과, 주소를 옮겨 놓은 것입니다. 하나만으로는 안 됩니다. 주민등록은 전입신고를 한 때 에 된 것으로 봅니다. 별도로 확인증을 받아야 하는 게 아닙니다. 가게를 얻으신 경우는 조건이 다릅니다. 상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청 하면 그 다음 날부터입니다. 주소가 아니라 사업자등록입니다. 두 법이 요구하는 것이 다릅니다. 집은 주소를 옮기는 것 , 가게는 등록을 신청하는 것 입니다. 주택에 살면서 가게도 하신다면 둘 다 챙기셔야 합니다. 공통점도 있습니다. 어느 쪽이든 「그 다음 날부터」 입니다. 신청한 그날이 아닙니다. 그날 하루가 비어 있습니다 법이 「그 다음 날」이라고 정한 이유가 있습니다. 등기는 날짜 단위 로 앞뒤를 가립니다. 같은 날 들어온 것끼리는 순서를 가리기 어렵습니다. 그래서 세입자 쪽 효력을 하루 뒤로 밀어 놓았습니다. 결과적으로 이삿날 하루는 무방비입니다. 이걸 놓치면 이렇게 됩니다. 잔금을 치른 날 집주인이 은행에 저당을 잡혔다고 해 봅시다. 은행이 앞 이고 세입자가 뒤가 됩니다. 그래서 계약서에 약속을 하나 넣기도 합니다. 「잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다」는 문장입니다. 등기부는 잔금 치르기 직전과 그다음 날 , 두 번 떼어 보시는 ...

분양에 당첨됐습니다. 그런데 회사에서 다른 지역 발령이 났습니다. 아직 전매제한 기간이 남아 있습니다. 이 분양권은 못 파는 걸까요. 팔 수 있는 길이 있습니다. 법에는 생업 때문에 어쩔 수 없는 경우 는 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 수도권 안에서 옮기는 것은 빼 놓았습니다. 전매제한이 무엇인가요 분양받은 집이나 당첨된 자격 을 일정 기간 남에게 넘기지 못하게 막아 둔 것입니다. 기간은 법에 10년을 넘지 않는 범위 에서 정하도록 되어 있습니다. 실제 기간은 그 아래 규칙에서 지역별로 다르게 잡습니다. 넘기지 못한다는 말의 범위가 넓습니다. 파는 것만이 아닙니다. 증여를 비롯해 권리가 움직이는 모든 행위 가 들어갑니다. 알선하는 것도 안 됩니다. 다만 상속은 빠집니다. 법에 그렇게 적어 두었습니다. 물려받는 것까지 막지는 않습니다. 어떤 집이 걸리나요 모든 분양 아파트가 걸리는 것은 아닙니다. 법에 여섯 가지가 적혀 있습니다. 투기과열지구에서 짓는 집 조정대상지역에서 짓는 집 분양가상한제가 적용되는 집 공공택지가 아닌 땅에 짓는 집 공공재개발로 짓는 집 토지임대부 분양주택 이 중 몇 가지에는 다시 예외 지역이 붙어 있습니다. 광역시가 아닌 지역 , 그리고 광역시 안에서도 도시지역이 아닌 곳 은 빠집니다. 내 집이 어디에 드는지는 분양 공고문 에 적혀 있습니다. 계약서 어딘가에 「전매제한 ○년」으로 박혀 있습니다. 은행이나 시행사가 따로 알려주지 않습니다. 못 판다는 말이 전부는 아닙니다 「전매제한이면 무조건 못 판다」는 설명이 흔합니다. 법에는 풀어 주는 조항이 따로 있습니다. 생업상의 사정 등이 있는 경우입니다. 파는 것이 어쩔 수 없다고 인정되면 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 그냥 파실 수는 없습니다. 한국토지주택공사의 동의 를 받아야 합니다. 자동으로 풀리는 것이 아닙니다. 또 하나 짚어 둘 것이 있습니다. 이 예외는 여섯 가지 중 앞의 다섯 가...

아버지가 아파트를 물려주시겠다고 합니다. 그런데 그 집에는 은행 빚이 2억 남아 있습니다. 집과 빚을 함께 넘겨받는 것을 부담부증여 라고 합니다. 빚만큼 세금이 줄어든다고들 합니다. 맞는 말이긴 합니다. 다만 부모와 자식 사이라면 이야기가 달라집니다. 법에는 그 빚이 넘어가지 않은 것으로 본다 고 적혀 있습니다. 부담부증여가 무엇인가요 말 그대로 부담을 얹어서 주는 것 입니다. 집을 주면서 그 집에 걸린 빚도 같이 떠넘기는 방식입니다. 받는 사람 입장에서는 공짜로 받은 게 아닙니다. 5억짜리 집에 빚이 2억 있다면 실제로 얻은 것은 3억 입니다. 그래서 세금도 3억을 기준으로 매깁니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 집값에서 받는 사람이 떠안은 빚을 뺀 금액 에 증여세를 매긴다고 합니다. 빚에는 은행 대출만 있는 것이 아닙니다. 그 집에 세 들어 사는 사람에게 돌려줘야 할 보증금도 집에 걸린 부담입니다. 무엇을 부담으로 볼지는 서류로 갈립니다. 세금이 두 사람에게 각각 나옵니다 여기가 이 제도에서 가장 자주 빠지는 곳입니다. 세금이 하나가 아닙니다. 받는 사람은 증여세 를 냅니다. 위 예로 보면 3억에 대해서입니다. 그런데 주는 사람도 냅니다. 집을 판 것으로 보고 매기는 소득세 입니다. 왜 그럴까요. 다른 법에 답이 있습니다. 소득세법에 이렇게 적혀 있습니다. 받는 사람이 떠안은 빚만큼은 판 것으로 본다 고 합니다. 빚 2억만큼은 2억을 받고 판 것 과 같다는 뜻입니다. 그냥 주는 것과 견줘 보면 차이가 뚜렷합니다. 빚 없이 5억을 그냥 주면 자식이 5억에 증여세를 냅니다. 부모에게는 세금이 없습니다. 빚을 얹는 순간 부모 쪽에 없던 세금이 생깁니다. 그래서 「세금이 줄어든다」는 말은 반쪽입니다. 자식 쪽 세금이 줄고, 부모 쪽 세금이 생깁니다. 둘을 더해 봐야 답이 나옵니다. 즉 한 번의 거래에서 세금이 두 갈래 로 갈립니다. 자식은 3억에 증여세, 부모는 2억에 판 것으로 보는 소득세입니다. ...

부모님이 남기신 집을 형제 셋이 함께 물려받았습니다. 등기부에는 세 사람 이름이 나란히 올라가 있습니다. 한 사람은 팔자고 하고, 두 사람은 그냥 두자고 합니다. 팔자는 쪽은 아무것도 못 하는 걸까요. 할 수 있는 것이 있습니다. 자기 몫만 파는 것은 혼자서도 됩니다. 그리고 나누자고 요구하는 길 이 따로 열려 있습니다. 내 몫만 파는 데 동의가 필요한가요 필요 없습니다. 법에 「공유자는 그 지분을 처분할 수 있고」 라고 적혀 있습니다. 앞뒤에 다른 사람 동의를 받으라는 말이 없습니다. 그러니 세 사람 중 한 사람이 자기 몫을 남에게 넘기는 것 자체는 막히지 않습니다. 다만 현실은 다릅니다. 지분만 사겠다는 사람을 찾기가 어렵습니다. 사도 그 집을 마음대로 못 쓰기 때문입니다. 그럼 집 전체를 파는 건요 여기서 갈립니다. 법이 「다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다」 고 적고 있습니다. 전원이 동의해야 합니다. 과반수가 아니라 전원입니다. 헐거나 크게 고치는 것도 여기에 들어갑니다. 그런데 세를 놓는 일은 또 다릅니다. 그건 관리에 해당해서 몫의 과반수 로 정합니다. 지붕이 새서 막는 일처럼 망가지지 않게 지키는 일 은 각자 혼자서도 할 수 있습니다. 나누자고 요구할 수 있나요 있습니다. 이것이 막힌 상황을 푸는 열쇠입니다. 법의 첫 문장이 「공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다」 입니다. 조건이 붙어 있지 않습니다. 언제까지 해야 한다는 기한도 적혀 있지 않습니다. 물려받은 지 십 년이 지났어도 요구할 수 있습니다. 다만 막을 수 있는 길이 하나 있습니다. 「나누지 않기로」 약속하는 것 입니다. 그 약속에는 상한이 있습니다. 5년을 넘길 수 없습니다. 다시 약속을 이어 붙여도 그날부터 또 5년까지 입니다. 그러니 영영 못 나누게 묶어 두는 약속은 법이 허락하지 않습니다. 요구하면 어떻게 나눠지나요 순서가 정해져 있습니다. 먼저 당사자...

공사를 끝냈는데 돈을 못 받았습니다. 건물에 현수막을 걸고 사람을 두어 지킵니다. 유치권 을 행사한다는 뜻입니다. 인터넷에는 이런 말이 많습니다. 「버티고 있으면 언젠가는 받는다」 는 것입니다. 정말 그럴까요. 그렇지 않습니다. 법에는 「유치권을 행사해도 돈 받을 권리의 시간은 그대로 간다」 고 적혀 있습니다. 버티는 동안에도 시계는 돕니다. 버티면 시간이 멈추는 것 아닌가요 가장 크게 어긋나는 대목이 여기입니다. 법에 이렇게 적혀 있습니다. 「유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다」 어려운 말을 풀면 이렇습니다. 돈을 달라고 할 수 있는 권리는 일정한 기간이 지나면 없어집니다. 그 기간을 세는 시계가 유치권을 행사한다고 해서 멈추지 않는다 는 뜻입니다. 공사대금은 그 기간이 3년 입니다. 법이 「공사에 관한 채권」 을 3년짜리로 따로 묶어 두었습니다. 그러니 건물만 붙잡고 3년을 보냈다고 해 봅시다. 붙잡을 근거가 된 그 돈이 먼저 사라질 수 있습니다. 주의하셔야 합니다. 버티는 것과 별개로 소송이나 지급명령 같은 조치를 따로 하셔야 합니다. 어떤 때 유치권이 생기나요 법이 요구하는 것은 세 가지입니다. 그리고 막는 대목이 하나 더 있습니다. 쥐게 된 과정 자체가 잘못이면 유치권은 서지 않습니다. 법에 「그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다」 고 못 박혀 있습니다. 몰래 들어가 문을 걸어 잠그는 방식은 여기에 걸릴 수 있습니다. 손을 놓으면 어떻게 되나요 한 줄로 끝납니다. 「유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다」 다른 조건이 붙지 않습니다. 쥐고 있던 것을 놓는 순간 없어집니다. 그래서 잠깐 자리를 비웠다가 상대가 문을 바꿔 달면 상황이 뒤집힙니다. 되찾아오는 일은 다시 시작하는 것에 가깝습니다. 비어 있으니 들어가 살아도 되나요 이걸 놓치면 유치권 자체가 날아갑니다. 법은 이렇게 적고 있습니다. 「채무자의 승낙 없이 유치...

대출을 알아보려고 등기부등본을 떼어 확인했습니다. 모르던 글자가 하나 올라와 있습니다. 가압류 입니다. 재판을 받은 적도, 법원에 가 본 적도 없습니다. 어떻게 이런 게 붙을 수 있을까요. 붙습니다. 가압류는 재판 절차를 거치지 않고 결정으로 나갑니다. 다만 돈을 갚아야 할 쪽에서 먼저 움직일 수 있는 길이 있습니다. 재판도 없이 어떻게 붙나요 법에 그렇게 적혀 있습니다. 「가압류 신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있다」 는 조항입니다. 변론은 양쪽 말을 듣는 자리입니다. 그걸 건너뛸 수 있다는 뜻입니다. 이유는 간단합니다. 미리 알리면 그사이 재산을 옮겨 버릴 수 있기 때문입니다. 더 나아간 조항도 있습니다. 돈 받을 사람(채권자)이 청구할 돈이 있다는 것을 제대로 밝히지 못했다고 해 봅시다. 그래도 법원이 정한 담보를 걸면 가압류가 나갈 수 있습니다. 그래서 가압류가 붙었다는 사실만으로 빚이 확정된 것은 아닙니다. 이건 분명히 갈라 두셔야 합니다. 빼려면 어떻게 해야 하나요 법에 길이 세 개 놓여 있습니다. 해방금액이라는 게 뭔가요 가압류 결정문에는 금액이 하나 적혀 있습니다. 법이 「반드시 적어야 한다」 고 정해 둔 금액입니다. 그 돈을 법원에 맡기면(공탁하면) 됩니다. 집행을 멈추거나, 이미 붙은 가압류를 풀 수 있습니다. 돈을 갚는 것이 아닙니다. 집 대신 그 돈을 묶어 두는 것 에 가깝습니다. 제소명령은 무엇인가요 가장 덜 알려진 수단입니다. 돈을 갚아야 할 쪽에서 법원에 신청합니다. 그러면 법원이 상대방에게 명합니다. 「기간 안에 소송을 내고 그 증거를 내라」 는 것입니다. 그 기간은 법이 2주 이상 으로 정하도록 해 두었습니다. 그리고 기간 안에 내지 않으면 법원은 가압류를 취소하여야 합니다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 여기에 함정이 하나 더 있습니다. 서류를 냈더라도 그 뒤에 소송이 취하되거나 각하되면, 처음부터 안 낸 것으로 ...

위층에서 쿵쿵거리는 소리가 밤늦게까지 이어집니다. 참다못해 층간소음 으로 문제를 제기했습니다. 그런데 「기준 이하」라는 답이 돌아왔습니다. 분명히 시끄러웠는데, 어떻게 기준 이하일까요. 재는 자가 하나가 아니기 때문입니다. 층간소음은 1분 동안의 평균 과 순간 최고 , 두 가지를 함께 봅니다. 기준이 정확히 몇인가요 규칙에 표로 적혀 있습니다. 단위는 데시벨입니다. 무슨 소리 어떻게 재나 낮 06~22시 밤 22~06시 뛰거나 걷는 소리 직접충격 소음 1분 동안의 평균 39 34 순간 최고 57 52 텔레비전·음향기기 소리 공기전달 소음 5분 동안의 평균 45 40 1분 평균이라는 게 왜 중요한가요 여기서 갈립니다. 쿵 하는 순간에 60이 나와도, 그 앞뒤 1분이 조용했다면 평균은 39 아래로 내려갑니다. 그래서 「분명히 크게 들렸는데 기준 이하」라는 결과가 나올 수 있습니다. 대신 순간 최고라는 자가 따로 있습니다. 낮 57, 밤 52입니다. 규칙에는 뛰거나 걷는 소리는 「평균과 최고, 둘 다로 평가한다」 고 적혀 있습니다. 하나만 넘어도 됩니다. 오래된 아파트는 봐준다던데요 그건 작년까지였습니다. 규칙의 표 아래에는 이런 단서가 붙어 있었습니다. 2005년 6월 30일 이전에 사업승인을 받은 아파트 등은, 뛰거나 걷는 소리 기준에 5데시벨을 더해 준다 는 내용입니다. 그런데 그 뒤에 기한이 적혀 있습니다. 「2024년 12월 31일까지」 입니다. 2025년 1월 1일부터는 이 완화가 끝났습니다. 오래된 아파트도 같은 자로 잽니다. 인터넷에는 아직 「구축은 44데시벨」이라는 설명이 남아 있습니다. 지금은 맞지 않습니다. 물 내려가는 소리는 왜 안 되나요 규칙이 처음부터 빼놓았기 때문 입니다. 욕실·화장실·다용도실에서 물을 쓰고 내보내면서 나는 소리 는 층간소음에서 제외한다고 적혀 있습니다. 배관을 타고 오는 소리라 위층 사람의...

이사 온 지 3년쯤 됐는데 화장실 타일이 들뜹니다. 복도 천장에서는 물이 샙니다. 아직 고쳐 달라고 할 수 있을까요. 언제부터 몇 년을 세는 걸까요. 시계가 두 개 돕니다. 우리 집 안은 내가 열쇠를 받은 날 부터, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사를 받은 날 부터 셉니다. 두 날짜가 다릅니다. ⚠️ 시계가 두 개입니다 어디 언제부터 세나 우리 집 안 (전유부분) 입주자에게 넘겨준 날 복도·주차장·옥상 (공용부분) 사용검사일 같은 단지라도 늦게 입주한 집은 우리 집 시계가 늦게 돕니다. 복도 시계는 모두 같습니다. 몇 년인가요 공사 종류마다 다릅니다. 기간 무엇 2년 도배·바닥재 같은 마감공사 3년 난방·냉방, 급수·배수, 가스, 창호, 조경, 전기, 소방, 단열 등 5년 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수 10년 기둥·보·내력벽 같은 내력구조부 , 기초·지반공사 앞의 사례를 보겠습니다. 화장실 타일이 들뜨는 것 은 마감이라 2년일 수 있고, 물이 새는 것 은 방수라 5년입니다. 같은 3년차라도 하나는 늦었고 하나는 남아 있습니다. 어떻게 청구하나요 기간 안에 청구해야 합니다. 기간이 지나고 나서 하면 늦습니다. 청구를 받으면 시공사는 15일 안에 고쳐 주거나 보수 계획을 글로 알려야 합니다. 그리고 특별한 사정이 없으면 60일 안에 고쳐야 합니다. 이 60일 규정은 2025년 10월 21일부터 시행됐습니다. 그날 이후 청구한 건부터 적용됩니다. ⚠️ 누가 청구하느냐가 갈립니다 여기서 많이 막힙니다. 고쳐 달라는 청구 — 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단 모두 할 수 있습니다. 우리 집 안은 내가 하면 됩니다 하자보수보증금을 달라는 청구 — 입주자대표회의만 할 수 있습니다 ⚠️ 개인이 보증금을 직접 받아 낼 수는 없습니다. 대표회의를 통해야 합니다. 하자보수보증금이 뭔가요 시공...