전입신고한 그날은 대항력이 없습니다
이삿날 아침에 짐을 넣고, 오후에 주민센터에 들러 전입신고를 마쳤습니다. 할 일은 다 한 것 같습니다.
그런데 바로 그날 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다면 어떻게 될까요.
인터넷에는 「전입신고를 하면 그날부터 보호된다」는 말이 돌아다닙니다. 법에는 그렇게 적혀 있지 않습니다. 효력은 그 다음 날부터 생깁니다.
대항력은 무엇으로 생기나요
대항력은 집주인이 바뀌어도 「나는 여기 세 들어 산다」고 버틸 수 있는 힘입니다.
법에는 이렇게 적혀 있습니다. 등기를 하지 않았더라도 효력이 생긴다. 세입자가 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 때, 그 다음 날부터다.
조건이 두 겹입니다. 짐을 넣어 실제로 살기 시작한 것과, 주소를 옮겨 놓은 것입니다. 하나만으로는 안 됩니다.
주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 별도로 확인증을 받아야 하는 게 아닙니다.
가게를 얻으신 경우는 조건이 다릅니다. 상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터입니다. 주소가 아니라 사업자등록입니다.
두 법이 요구하는 것이 다릅니다. 집은 주소를 옮기는 것, 가게는 등록을 신청하는 것입니다. 주택에 살면서 가게도 하신다면 둘 다 챙기셔야 합니다.
공통점도 있습니다. 어느 쪽이든 「그 다음 날부터」입니다. 신청한 그날이 아닙니다.
그날 하루가 비어 있습니다
법이 「그 다음 날」이라고 정한 이유가 있습니다. 등기는 날짜 단위로 앞뒤를 가립니다. 같은 날 들어온 것끼리는 순서를 가리기 어렵습니다.
그래서 세입자 쪽 효력을 하루 뒤로 밀어 놓았습니다. 결과적으로 이삿날 하루는 무방비입니다.
이걸 놓치면 이렇게 됩니다. 잔금을 치른 날 집주인이 은행에 저당을 잡혔다고 해 봅시다. 은행이 앞이고 세입자가 뒤가 됩니다.
그래서 계약서에 약속을 하나 넣기도 합니다. 「잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다」는 문장입니다.
등기부는 잔금 치르기 직전과 그다음 날, 두 번 떼어 보시는 편이 안전합니다.
회사가 직원을 위해 집을 얻어 준 경우도 같은 구조입니다. 직원이 바뀌면 새 직원이 짐을 넣고 주소를 옮겨야 합니다.
효력은 그 다음 날부터입니다. 여기서도 하루가 빕니다.
집주인이 바뀌어도, 돈은 별개입니다
대항력이 생긴 뒤에 집이 팔리면 어떻게 될까요.
법에는 산 사람이 집주인 자리를 그대로 물려받는다고 적혀 있습니다. 계약을 다시 쓰지 않아도 됩니다. 보증금을 돌려줄 사람도 새 주인이 됩니다.
다만 여기서 갈립니다. 버티는 힘과 돈을 먼저 받는 힘은 다릅니다.
경매로 넘어갔을 때 먼저 보증금을 받으려면 확정일자가 있어야 합니다. 인도와 주민등록에 이것이 더해져야 그 힘이 생깁니다.
여기에 조건이 하나 더 붙습니다. 법에는 집을 넘겨주지 않으면 보증금을 받을 수 없다고 적혀 있습니다.
돈부터 받고 나가는 순서가 아닙니다. 짐을 빼고 열쇠를 넘긴 뒤에 배당을 받는 구조입니다. 이사 갈 곳의 돈을 미리 준비하셔야 하는 이유입니다.
새 주인이 보증금을 안 준다고 버티면 어떻게 될까요. 이때는 집을 비워주는 일과 보증금을 돌려주는 일을 동시에 하도록 법이 정해 두었습니다.
먼저 나가라고만 요구할 수 없다는 뜻입니다. 다만 이건 새 주인과의 관계에서 그렇고, 경매로 넘어가 배당을 받는 경우는 앞에서 본 대로 집을 먼저 비워야 합니다.
같은 「보증금을 돌려받는다」인데 상황에 따라 순서가 다릅니다. 지금 내 경우가 어느 쪽인지부터 보셔야 합니다.
정리하면
- 대항력은 인도 + 주민등록, 그리고 그 다음 날에 생깁니다
- 이삿날 하루가 비어 있습니다. 그날 설정된 담보가 앞섭니다
- 집이 팔려도 새 주인이 집주인 자리를 물려받습니다
- 먼저 받으려면 확정일자가 필요합니다. 대항력만으로는 부족합니다
- 배당을 받으려면 집을 먼저 비워 주어야 합니다
확인하지 못한 것
- 「그 다음 날」이 0시부터라는 것은 법에 그 말로 적혀 있지 않습니다. 판례로 정리된 내용이며 원문을 확인하지 않았습니다
- 보증금이 적은 세입자를 더 먼저 보호하는 최우선변제는 금액 기준이 따로 있습니다. 이 글에서 확인하지 않았습니다
- 전세임대를 지원하는 법인의 범위는 대통령령에 있습니다. 원문을 보지 못했습니다
- 확정일자를 어디서 어떻게 받는지, 비용이 드는지는 다루지 않았습니다
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근거 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의2(2026. 1. 2. 시행). 상가건물 임대차보호법 제3조(2026. 5. 12. 시행).
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