전세권 설정과 확정일자, 무엇이 다른가

「전세권을 설정하면 더 안전하다」는 말을 듣고 집주인에게 요청했다가 거절당하는 일이 흔합니다. 사실 전세권은 확정일자보다 무조건 낫지도, 무조건 못하지도 않습니다. 하나만 확실히 나은 점이 있고, 그 대신 잃는 것도 있습니다. 그리고 다가구 한 개 층에 설정하면 가장 큰 장점이 통째로 사라집니다.

둘은 성격이 다릅니다

확정일자는 계약서에 날짜 도장을 받는 것이고, 전세권은 등기부에 권리를 새기는 것입니다.

민법 제303조 제1항이 전세권을 이렇게 정의합니다. 「전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.」

즉 사는 권리와 돈을 받아낼 권리를 함께 가진 물권입니다.

★★ 한 장으로 비교하면

	전세권	대항력 + 확정일자
집주인 동의	반드시 필요 (등기는 공동신청)	필요 없음
비용	등록면허세 0.2% + 지방교육세 → 전세금의 0.24% 2억이면 48만원 (법무사 비용 별도)	600원 (인터넷등기소 500원)
경매 신청	판결 없이 바로 가능 (민법 제318조)	판결 등 집행권원이 있어야 가능
순위 기준일	전세권설정등기일	(대항요건 다음 날, 확정일자) 중 늦은 날
대지 포함 여부	조문이 「그 부동산」으로 한정	「임차주택(대지를 포함한다)」으로 명시
기간	건물은 최단 1년, 최장 10년	2년
등기부 표시	나옵니다	안 나옵니다

★★★ 전세권의 진짜 무기 — 바로 경매를 붙일 수 있습니다

민법 제318조입니다. 「전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.」

확정일자만 있으면 보증금을 못 받았을 때 먼저 소송을 걸어 판결을 받아야 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권이 있으면 그 단계를 건너뜁니다. 시간이 몇 달에서 1년 이상 차이 납니다.

★ 그런데 여기에 큰 함정이 있습니다

대법원 1992. 3. 10.자 91마256 결정입니다.

「건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 … 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다.」

그리고 대법원 2001. 7. 2.자 2001마212 결정이 한 발 더 나갔습니다. 「그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.」

★★ 정리하면 이렇습니다. 다가구주택 2층에만 전세권을 설정했다면, 그 부분은 따로 떼어 경매할 수 없고 건물 전체 경매를 신청할 수도 없습니다. 결국 소송을 해서 판결을 받아야 하고, 전세권을 설정한 의미가 크게 줄어듭니다.

「전세권을 설정하면 소송 없이 바로 경매」라는 말은 건물 전부에 설정한 경우에만 맞습니다.

다만 우선변제권은 다릅니다. 91마256 결정도 건물 일부 전세권자라도 「그 건물 전부에 대하여」 우선변제를 받을 권리가 있다고 명시했습니다. 경매신청권과 우선변제권은 나누어 보셔야 합니다.

★ 대지에서 배당받을 수 있나

여기가 자주 잘못 알려진 대목입니다. 조문부터 보겠습니다.

법	범위를 어떻게 정하나
민법 제303조 제1항 (전세권)	「그 부동산 전부에 대하여」
민법 제304조 제1항	건물 전세권의 효력이 미치는 것은 「지상권 또는 임차권」
주택임대차보호법 제3조의2 제2항	「임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서」

★ 주택임대차보호법은 대지를 명문으로 넣었고, 민법의 전세권 조문은 그렇지 않습니다. 이 대비 자체가 중요합니다.

다만 아파트·빌라 같은 집합건물은 다릅니다. 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결은 전유부분에 설정한 전세권의 효력이 대지권에도 미친다고 봤습니다. 단 대지에 먼저 설정된 저당권보다 앞설 수는 없다고 했습니다.

★★ 둘 다 갖추면 어떻게 되나

결론부터 말씀드리면 서로 방해하지 않고 각각 살아 있습니다.

대법원 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결입니다. 대항력을 갖춘 임차인이 지위를 강화하려고 전세권설정등기를 한 경우, 선순위 근저당의 경매로 전세권등기가 말소되더라도 먼저 갖춰 둔 주택임대차보호법상 대항력까지 잃는 것은 아니라고 했습니다.

★ 그래서 방어력이 가장 높은 순서는 이렇습니다.

순서	내용
1	입주 + 전입신고 + 확정일자를 먼저 갖춥니다 (그날짜로 순위 확보)
2	가능하면 전세권을 추가로 설정합니다 (경매신청권 + 등기부 공시)

경매가 붙었을 때 — 전세권자에게는 선택권이 있습니다

민사집행법 제91조 제4항 단서입니다.

「… 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.」

대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결은 이를 이렇게 정리했습니다. 「최선순위의 전세권은 존속기간에 상관없이 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸하고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수된다.」

★ 배당을 받고 나갈지, 안 받고 낙찰자에게 떠넘길지 고를 수 있습니다. 확정일자 임차인에게는 없는 선택지입니다.

돌려받고 나올 때

민법 제317조가 순서를 정해 놓았습니다.

「전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.」

★ 「전세금 받고 말소서류 넘긴다」가 법이 정한 순서입니다. 먼저 말소해 줄 의무가 없습니다. 집주인이 협조하지 않으면 판결을 받아 단독으로 말소를 신청할 수 있습니다.

상가는 사정이 다릅니다

상가는 대항요건이 건물 인도 + 사업자등록 신청이고, 확정일자는 관할 세무서장이 부여합니다.

그리고 상가임대차보호법은 환산보증금이 일정 금액을 넘으면 우선변제권 조항이 적용되지 않습니다. 확정일자를 받아도 배당에서 힘을 못 씁니다. 이 구간에서는 전세권이 사실상 유일한 방어수단이 됩니다.

정리 — 언제 전세권을 고려하나

상황	판단
일반적인 주택 전세	확정일자로 충분한 경우가 많습니다. 비용 대비 실익을 따져 보십시오
건물 전부를 쓰는 경우	전세권의 경매신청권이 살아납니다. 실익이 큽니다
다가구 한 개 층	경매신청권이 사실상 막힙니다. 실익이 크지 않습니다
환산보증금을 넘는 상가	확정일자가 힘을 못 쓰므로 전세권을 적극 검토
전입신고를 할 수 없는 사정	전세권이 대안이 됩니다

자주 묻는 것

Q. 집주인이 전세권 설정을 거부하면요?
등기는 소유자와 공동으로 신청해야 하므로 동의 없이는 불가능합니다. 대신 확정일자는 동의 없이 받을 수 있으니 그쪽을 확실히 해 두셔야 합니다.

Q. 전세권을 설정하면 확정일자는 안 받아도 되나요?
둘 다 받으십시오. 93다10552 판결이 보여주듯 전세권이 경매로 말소돼도 먼저 갖춘 대항력은 남습니다. 비용이 600원입니다.

Q. 전세권 설정 비용은 누가 내나요?
법으로 정해진 것이 없어 당사자 협의입니다. 실무에서는 요청한 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.

Q. 기간이 지나면 자동으로 없어지나요?
건물 전세권은 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 봅니다(민법 제312조 제4항). 이 경우 기간은 정함이 없는 것이 되고, 소멸 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 소멸합니다.

함께 보시면 좋습니다

확정일자로 순위가 정해지는 원리는 전입신고 확정일자 이사 당일에 해야 하는 이유에, 상가의 환산보증금은 상가 환산보증금을 넘으면 무엇이 달라지나에 정리했습니다.

※ 근거: 「민법」 제303조·제304조·제306조·제312조·제313조·제317조·제318조(법률 제21454호, 2026. 3. 17. 시행), 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2, 「상가건물 임대차보호법」 제3조·제4조·제5조, 「민사집행법」 제91조, 「부동산등기법」 제23조·제57조·제72조, 「지방세법」 제28조·제151조, 대법원 1992. 3. 10.자 91마256 결정, 1993. 11. 23. 선고 93다10552 판결, 2001. 7. 2.자 2001마212 결정, 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결, 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결.