집주인 수선의무, 고장 원인·규모·특약을 함께 봅니다
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
임대인은 계약 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 주요 설비의 노후·불량과 사소한 소모품 수리를 나누고, 고장 원인·계약 목적·특약의 구체적인 범위를 함께 보아야 합니다. 보일러인지 전구인지 명칭 하나로 모든 비용 부담이 확정되는 것은 아닙니다.
이 글은 민법의 임대차 규정 여섯 개와 법무부·국토교통부의 주택임대차표준계약서를 바탕으로 무엇이 집주인 몫인지, 내 돈으로 먼저 고쳤을 때 어떻게 받는지, 고장을 알리지 않으면 어떻게 되는지를 정리했습니다. 세 들어 사시는 분과 세를 놓으신 분이 같이 보실 글입니다.
법이 집주인에게 지운 것은 한 줄입니다
집주인은 집을 넘겨주고, 계약이 이어지는 동안 그 집을 쓰고 지내는 데 필요한 상태로 유지해야 합니다. 민법이 집주인 의무를 그렇게 적었고, 표준계약서도 같은 문장을 그대로 옮겨 놓았습니다.
한 줄이지만, 그 범위는 넓습니다.
난방이 안 되는 집, 물이 안 나오는 집, 전기가 나간 집은 사람이 살 수 없습니다. 그러니 보일러, 상하수도, 전기 같은 큰 설비가 낡거나 고장 나 집을 못 쓰게 됐다면 집주인 몫입니다. 세입자가 부수지 않은 이상 그렇습니다.
전구는 법에 없습니다
법을 아무리 읽어도 전구, 형광등, 수도꼭지 패킹, 문고리 같은 낱말은 나오지 않습니다. 「필요한 상태」가 어디까지인지 법은 말하지 않습니다. 그 빈자리를 채우는 것이 계약서입니다.
표준계약서를 보면 두 군데에 칸이 있습니다. 입주 전에 고칠 것과 그 비용을 누가 대는지 적는 칸이 하나, 계약 중에 생기는 수리와 비용 부담을 적는 칸이 하나입니다. 그리고 합의하지 않은 수선비는 민법과 판례와 관습에 따른다고 못 박아 두었습니다.
합의가 없는 수선비도 법적 기준이 사라지는 것은 아닙니다. 민법·판례·관습에 따라 판단하고, 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있으며 사용을 방해하지 않는 사소한 장해인지, 그대로 두면 계약 목적에 맞게 사용할 수 없는 하자인지를 구분합니다. 수선 부담 특약이 포괄적이라는 이유만으로 주요 설비의 대수선까지 임차인에게 모두 넘겼다고 단정할 수도 없습니다(대법원94다34692·34708).
계약할 때 소모품 교체와 설비 수리의 부담 범위를 구체적으로 정해 두면 도움이 됩니다. 다만 실제 책임은 고장 원인과 정도, 특약의 내용·효력을 함께 봐야 합니다.
주요 설비의 노후·불량과 계약 목적에 맞는 사용 불가 여부를 확인합니다.
통상의 간단한 수선·소모품 교체와 임차인의 고의·과실은 별도로 구분합니다.
미합의 비용은 민법·판례·관습 기준. 포괄적 특약만으로 주요 설비 대수선까지 모두 넘겼다고 단정하지 않습니다.
고장 통지·진단·견적·영수증을 남기고, 임대인 부담 필요비인지 확인한 뒤 청구합니다. 반환 후6개월 원칙과 유익비 상환기간 허여 예외도 확인합니다.
내 돈으로 먼저 고쳤다면
보일러가 한겨울에 멈췄는데 집주인 연락이 안 될 때가 있습니다. 세입자가 자기 돈으로 고쳤다면 그 돈은 집주인에게 청구할 수 있습니다. 민법이 집을 지키는 데 든 비용은 돌려주라고 정해 두었습니다.
영수증뿐 아니라 고장 사진·업체 진단·견적과 임대인에게 알린 기록을 함께 보관하고, 실제로 임대인 부담에 속하는 수리인지 확인하여 청구하십시오.
보존에 필요한 비용은 지출 후 상환 청구할 수 있지만, 필요성·고장 원인·적정 비용·유효한 부담 약정이 먼저입니다. 유익비는 계약 종료 시 객관적 가치 증가가 남아 있어야 하며 임대인이 지출액·증가액 중 선택합니다. 필요비·유익비는 원칙적으로 임대인이 집을 반환받은 날부터6개월 이내 행사해야 합니다. 법원이 유익비 상환기간을 허여한 경우에는 그 기간 경과 후 기산하는 예외를 확인하십시오.
표준계약서에도 집주인 몫 수선비를 세입자가 냈으면 돌려달라고 할 수 있다는 항이 따로 있습니다.
고장을 알리지 않으면 어떻게 됩니까
수리가 필요하면 세입자는 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다. 이는 부탁이 아니라 법이 세입자에게 지운 의무입니다. 다만 집주인이 이미 알고 있다면 알릴 필요가 없습니다.
결국 집주인이 고장을 알았느냐가 갈림길입니다.
고장이 난 날짜와 상태를 사진·문자로 알리고 수신 기록을 보관하세요. 통지 기록은 언제 어떤 문제를 알렸는지 확인하는 자료가 됩니다. 누수처럼 피해가 커질 수 있는 문제는 발견 뒤 바로 알리는 것이 중요합니다.
집주인이 고치러 오면 세입자는 막을 수 없습니다. 집을 지키는 공사는 거절하지 못한다고 법에 적혀 있습니다. 반대로 세입자 뜻과 다르게 공사를 벌여 그 집에서 살 수 없게 됐다면 세입자가 계약을 끝낼 수 있습니다.
끝내 고쳐주지 않을 때
세입자 잘못 없이 집 일부를 못 쓰게 됐다면 그 비율만큼 월세를 깎아 달라고 할 수 있습니다. 남은 부분으로는 살 수가 없다면 계약을 끝낼 수도 있습니다. 법이 그렇게 열어 두었습니다.
고장 통지·수선 요청과 차임 감액·해지는 관련 요건을 구분해야 합니다. 민법627조는 임차인 과실 없이 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우 감액 청구를, 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때 해지를 정합니다. 먼저 수리비를 쓴 뒤에야 이 권리가 생기는 순서라고 단정하지 마십시오.
고장과 사용 불가 범위를 지체 없이 알리고, 긴급성에 맞는 수선 일정·비용을 서면으로 협의하십시오. 한겨울 난방 중단·누수 같은 긴급 상황에 일률적으로 일주일을 기다리라는 법정 기한은 없습니다. 비용·감액·해지가 다투어지면 자료를 갖춰 분쟁조정이나 법률 검토를 받되 임의로 월세 전액을 중단하지 마십시오.
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근거 — 민법 제623조(임대인의 의무: 목적물 인도, 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태 유지)·제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)·제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)·제626조(임차인의 상환청구권: 필요비 즉시, 유익비는 종료 시 가액 증가 현존 시)·제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)·제634조(임차인의 통지의무, 임대인이 이미 안 때 제외) 원문 직접 확인. 법무부·국토교통부 주택임대차표준계약서 제3조(입주 전 수리)·제4조(임차주택의 사용·관리·수선: ② 사용·수익에 필요한 상태 유지, ③ 수리·비용부담 합의 및 미합의 시 민법·판례·관습, ④ 임대인 부담 수선비용 상환청구) 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 미합의 수선의 민법·판례 기준, 특약 범위·필요비 요건과6개월, 긴급 수리의 일정 및 감액·해지 요건을 보완했습니다.
대법원94다34692·34708, 법무부 현행 게시 주택임대차표준계약서3·4조 및 민법617·623~627·634·654조 대조.
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