부동산정보센터

집을 팔기로 하고 계약금까지 받았는데, 그 사이 값이 뛰어서 계약이 후회되는 분이 나옵니다. 반대로 사기로 해 놓고 사정이 바뀌어 무르고 싶은 분도 생깁니다. 무를 길은 남았습니다. 값이 있을 뿐입니다. 민법이 그 값을 정해 놨습니다. 준 쪽은 계약금을 포기하면 되고, 받은 쪽은 두 배를 물어주면 됩니다. 단, 이 문이 언제 닫히는지가 진짜 문제입니다. 법의 문장부터 계약할 때 계약금이 오갔다면, 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 는 계약을 무를 수 있습니다. 준 사람은 그 돈을 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환 하고 물러납니다. 다른 약속이 없을 때 적용되는 기본값입니다. 낯선 말이 둘 나왔습니다. 「이행에 착수」와 「배액 상환」. 이 두 마디가 이 제도의 전부라, 하나씩 풀겠습니다. 값을 숫자로 보면 값부터 봅니다. 5억 원짜리 집에 계약금 5천만 원이 오갔다고 해 봅시다. 계약금이 꼭 10%여야 한다는 법은 없지만, 걸어 둔 그 액수가 무르는 값의 기준이 된다는 것은 같습니다. 사는 쪽이 무르면 5천만 원을 버리는 것으로 끝납니다. 파는 쪽이 무르려면 받은 5천만 원에 같은 액수를 얹어 1억 원을 내줘야 합니다. 값이 뛰었다고 가볍게 무를 일이 아닌 이유가 이 배액입니다. 문이 닫히는 순간 — 이행 착수 이제 시간입니다. 무르는 문은 「이행에 착수할 때까지」만 열립니다. 집 거래에서 착수라고 하면 대표 장면이 중도금이고, 다툼도 대체로 그 언저리에서 갈립니다. 중도금이 건너간 뒤에는 계약금을 포기해도, 배액을 내밀어도 이 조항으로는 못 무릅니다. 날짜만 믿는 것도 위험합니다. 약속한 중도금 날짜가 안 왔어도, 한쪽이 미리 돈을 보내 착수해 버리는 경우가 실제로 다뤄집니다. 상대가 무르려는 낌새를 챈 쪽이 날짜보다 먼저 돈을 쏘아 문을 닫아 버리는 수가 실제 분쟁에서 종종 나오는 장면입니다. 무를 생각이 조금이라도 있다면 중도금 전날이 아니라 오늘 결정해야 하는 이유입니다. 「다른 약정이 ...

값도 마음에 들고 집도 마음에 드는데, 등기부 갑구에서 「가처분」 세 글자를 만나는 순간이 있습니다. 그 집은 법원이 잠시 묶어 둔 집입니다. 누구 것인지를 두고 재판이 걸려 있다는 뜻입니다. 재판이 끝나기 전에 집이 남의 손으로 넘어가는 것을 막아 둔 표시입니다. 이 표시가 붙은 집을 사면 어떻게 되는지, 법의 문장부터 보겠습니다. 가처분은 무엇을 묶나 법의 정의는 이렇습니다. 다툼의 대상이 있는데, 지금 모습이 바뀌면 이기고도 권리를 찾기 어려워질 때 겁니다. 집으로 말하면, 누구 것인지 다투는 동안 집을 못 넘기게 얼려 두는 장치입니다. 그 물건을 묶습니다. 가압류와는 형제가 아닙니다 이름이 닮아서 자주 섞입니다. 돈이냐, 물건이냐. 가압류는 돈 문제입니다. 받을 돈이 있는 사람이, 나중에 강제로 받아낼 재산을 미리 잡아 두는 것입니다. 가처분은 그 물건 자체가 다툼의 대상입니다. 소유권을 돌려달라거나 등기를 지워 달라는 싸움이 걸려 있다는 뜻입니다. 지난번 가압류 글과 나란히 놓으면, 잡는 것이 「재산 일반」이냐 「바로 그 집」이냐가 갈림길입니다. 등기부에는 어떻게 박히나 법원이 집을 팔거나 담보로 잡히는 것을 금지하면, 그 금지 사실을 등기부에 적게 하라고 법이 정해 놓았습니다. 그래서 등기부만 떼면 보입니다. 누가 걸었는지, 무엇을 금지했는지, 어떤 권리를 지키려는 것인지까지 함께 찍힙니다. 이 글을 쓰면서 법의 문장을 읽다가 눈에 들어온 것이 있습니다. 등기부에 적히는 것은 「금지한 사실」이라서, 가처분 등기의 목적 칸을 읽으면 상대가 어떤 재판을 준비하는지가 거꾸로 보입니다. 등기부가 재판의 예고편인 셈입니다. 사고팔 수는 있습니다 — 문제는 그다음 여기서 오해가 하나 갈립니다. 가처분이 붙어 있어도 매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 계약도 됩니다. 등기도 넘어갑니다. 그런데 그 등기가 안전하지 않습니다. 가처분을 걸어 둔 사람이 재판에서 이기면, 가처분보다 뒤에 이뤄진 등기...

입주한 지 이태쯤 된 아파트라고 해 봅시다. 복도 벽에 금이 간 것을 발견하고 시공사에 몇 번이나 고쳐 달라고 했는데, 석 달이 지나도록 답이 없습니다. 이럴 때 꺼내 쓰라고 법이 미리 받아 둔 돈이 단지마다 잠들어 있습니다. 하자보수보증금 — 큰 단지면 수십억 원짜리입니다. 소송보다 먼저 볼 돈입니다. 이름만 낯섭니다. 단지마다 미리 맡겨 둔 돈이 있습니다 돈부터 찾으십시오. 아파트를 지은 회사는 입주가 시작되기 전에, 하자가 났을 때 쓸 보증금을 반드시 맡겨 놓아야 합니다. 법이 그렇게 정했습니다. 사용검사라는 마지막 관문을 신청할 때 예치 증서를 함께 내야 하니, 이 돈 없이 입주가 시작된 단지는 없는 셈입니다. 금액도 법이 정해 뒀습니다. 설계비 같은 간접비를 뺀 총사업비의 100분의 3입니다. 총사업비가 1,000억 원인 단지라면 30억 원이 어딘가에 맡겨져 있다는 계산이 나옵니다. 시공사가 버티며 답을 미룰 때, 소송 없이도 입주민 쪽에서 꺼내 쓸 수 있도록 만들어 둔 돈입니다. 이 돈, 명의가 두 번 바뀝니다 이 글을 쓰면서 규칙을 읽다가 눈에 걸린 대목이 하나 나왔습니다. 처음 이 돈의 명의는 입주민이 아닙니다. 사용검사를 내준 시장·군수·구청장 명의로 맡겨집니다. 입주자대표회의가 꾸려지면 그때 명의를 넘기고 증서를 인계하도록 돼 있고, 넘겨받은 증서는 관리사무소 쪽이 보관합니다. 그러니 지금 확인할 것은 하나입니다. 우리 단지 증서가 어디에 있는지 관리사무소에 물어보시면 됩니다. 관리사무소가 머뭇거리면, 지급 내역을 통보받게 돼 있는 시·군·구청 공동주택 부서에 물어도 됩니다. 시계가 돌수록 돈이 줄어듭니다 여기가 이 제도의 핵심이자 함정입니다. 시계는 이미 돕니다. 입주자대표회의는 이 보증금을 계속 쥐고 있을 수 없습니다. 입주 검사일부터 2년이 지나면 15%를 돌려줍니다. 3년이면 40%, 5년이면 25%, 10년이면 나머지 20%까지 돌려주도록 법이 못 박았습니다. 돌려주는 것...

몇 해 전 아파트에 당첨된 가족과 한집에 살면서, 이번에 새 단지 청약을 준비한다고 해보겠습니다. 통장도 새로 만들었는데, 나는 넣어도 되는 걸까요. 답은 「그때 어떤 집에 당첨됐었나」로 갈립니다. 재당첨 제한 기간은 10년부터 1년까지 여섯 가지로 나뉘고, 아예 걸리지 않는 청약도 따로 나옵니다. 내 당첨이 아니어도 걸립니다 이 제도는 사람을 보지 않습니다. 세대 를 봅니다. 당첨된 사람과 주민등록상 한 세대로 묶여 있다면, 그 세대에 속한 사람 모두가 같은 기간 동안 함께 묶입니다. 남편이 당첨됐으면 아내 이름으로도 못 넣습니다. 반대도 같습니다. 그래서 첫 질문은 「내가 당첨된 적 있나」가 아닙니다. 「우리 세대에 당첨된 사람이 있나」입니다. 기간을 정하는 것은 「어떤 집이었나」입니다 기간표부터 봅니다. 규칙은 당첨된 주택의 성격과 지역에 따라 기간을 여섯 가지로 갈라 놓았습니다. 그때 당첨된 집이 묶이는 기간 분양가상한제 적용 주택 · 투기과열지구에서 공급된 주택 10년 청약과열지역에서 공급된 주택 7년 토지임대주택 등 5년 특별공급·공공 성격 주택, 전용 85㎡ 이하 과밀억제권역 5년 / 그 외 3년 같은 성격, 전용 85㎡ 초과 과밀억제권역 3년 / 그 외 1년 둘 이상에 겹치면 긴 쪽 하나 를 적용합니다. 예외가 없습니다. 세는 날도 규칙이 못 박았습니다. 계약일이 아닙니다. 당첨일부터 셉니다. 걸리지 않는 청약이 있습니다 괄호 하나가 답입니다. 제한 기간이 아직 한참 남았더라도, 투기과열지구도 청약과열지역도 아닌 지역의 민영주택 이라면 넣을 수 있습니다. 규칙이 처음부터 그런 주택을 제한 대상에서 빼놓았기 때문입니다. 길은 남는 셈입니다. 거꾸로 읽으면 이렇게 됩니다. 규제가 없는 지역의 민간 분양은 열린 문입니다. 그런데 같은 동네에서 나온 단지라도 분양가상한제가 적용되거나 공공 성격이 붙으면 문이 다시 닫힙니다. 단지마다 답이 ...

마음에 드는 집을 찾았습니다. 값도 맞고 위치도 좋습니다. 등기부를 떼어 보니 낯선 줄이 하나 있습니다. 「소유권이전청구권 가등기」 . 빚도 아니고 압류도 아닌데 마음이 걸립니다. 이건 순위를 미리 잡아 둔 자리 입니다. 나중에 그 자리가 본등기로 채워지면, 그 뒤에 들어온 등기는 지워집니다. 내 이름으로 옮긴 등기도 예외가 아닙니다. 가등기는 무엇을 하는 등기인가요 가등기는 지금 당장은 못 하지만 나중에 하겠다 는 권리를 적어 두는 등기입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 권리를 설정하거나 옮기거나 바꾸거나 없애 달라고 할 권리가 있다. 그 청구권을 지키려 할 때 가등기를 한다. 예를 들면 이렇습니다. 집을 사기로 계약은 했는데 잔금이 아직 남았습니다. 소유권을 바로 옮기지는 못합니다. 그 사이 집주인이 다른 사람에게 팔아버릴 수도 있습니다. 그럴 때 자리부터 잡아 두는 것이 가등기입니다. 본등기의 예약석 이라고 보시면 됩니다. 순위를 잡아 둔다는 말의 뜻 등기는 먼저 들어온 것이 앞섭니다. 그런데 가등기는 여기에 한 가지를 더합니다. 법에는 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따른다 고 적혀 있습니다. 2024년에 가등기를 하고 2026년에 본등기를 했다고 해 봅시다. 그 본등기는 2024년 자리 로 들어갑니다. 2025년에 들어온 등기보다 앞이 됩니다. 시간을 거슬러 올라가는 것이 아닙니다. 비워 둔 자리로 돌아가는 것입니다. 내 등기가 지워질 수 있습니다 여기가 이 제도에서 가장 무서운 부분입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 가등기에 따른 본등기가 되면, 등기관이 직권으로 뒤에 들어온 등기를 말소하여야 한다 . 그 권리를 침해하는 것이 대상이다. 「할 수 있다」가 아니라 「하여야 한다」 입니다. 누가 신청하지 않아도 지웁니다. 지운 뒤에는 지체 없이 그 등기 명의인에게 알리게 되어 있습니다. 다만 알려 주는 것이지 되돌려 주는 것이 아닙니다. 가등기가 붙은 집을 사시려 한다면...

이삿날 아침에 짐을 넣고, 오후에 주민센터에 들러 전입신고를 마쳤습니다. 할 일은 다 한 것 같습니다. 그런데 바로 그날 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다면 어떻게 될까요. 인터넷에는 「전입신고를 하면 그날부터 보호된다」는 말이 돌아다닙니다. 법에는 그렇게 적혀 있지 않습니다. 효력은 그 다음 날 부터 생깁니다. 대항력은 무엇으로 생기나요 대항력 은 집주인이 바뀌어도 「나는 여기 세 들어 산다」고 버틸 수 있는 힘 입니다. 법에는 이렇게 적혀 있습니다. 등기를 하지 않았더라도 효력이 생긴다. 세입자가 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 때, 그 다음 날부터 다. 조건이 두 겹입니다. 짐을 넣어 실제로 살기 시작한 것과, 주소를 옮겨 놓은 것입니다. 하나만으로는 안 됩니다. 주민등록은 전입신고를 한 때 에 된 것으로 봅니다. 별도로 확인증을 받아야 하는 게 아닙니다. 가게를 얻으신 경우는 조건이 다릅니다. 상가는 건물을 넘겨받고 사업자등록을 신청 하면 그 다음 날부터입니다. 주소가 아니라 사업자등록입니다. 두 법이 요구하는 것이 다릅니다. 집은 주소를 옮기는 것 , 가게는 등록을 신청하는 것 입니다. 주택에 살면서 가게도 하신다면 둘 다 챙기셔야 합니다. 공통점도 있습니다. 어느 쪽이든 「그 다음 날부터」 입니다. 신청한 그날이 아닙니다. 그날 하루가 비어 있습니다 법이 「그 다음 날」이라고 정한 이유가 있습니다. 등기는 날짜 단위 로 앞뒤를 가립니다. 같은 날 들어온 것끼리는 순서를 가리기 어렵습니다. 그래서 세입자 쪽 효력을 하루 뒤로 밀어 놓았습니다. 결과적으로 이삿날 하루는 무방비입니다. 이걸 놓치면 이렇게 됩니다. 잔금을 치른 날 집주인이 은행에 저당을 잡혔다고 해 봅시다. 은행이 앞 이고 세입자가 뒤가 됩니다. 그래서 계약서에 약속을 하나 넣기도 합니다. 「잔금일 다음 날까지 담보를 설정하지 않는다」는 문장입니다. 등기부는 잔금 치르기 직전과 그다음 날 , 두 번 떼어 보시는 ...

분양에 당첨됐습니다. 그런데 회사에서 다른 지역 발령이 났습니다. 아직 전매제한 기간이 남아 있습니다. 이 분양권은 못 파는 걸까요. 팔 수 있는 길이 있습니다. 법에는 생업 때문에 어쩔 수 없는 경우 는 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 수도권 안에서 옮기는 것은 빼 놓았습니다. 전매제한이 무엇인가요 분양받은 집이나 당첨된 자격 을 일정 기간 남에게 넘기지 못하게 막아 둔 것입니다. 기간은 법에 10년을 넘지 않는 범위 에서 정하도록 되어 있습니다. 실제 기간은 그 아래 규칙에서 지역별로 다르게 잡습니다. 넘기지 못한다는 말의 범위가 넓습니다. 파는 것만이 아닙니다. 증여를 비롯해 권리가 움직이는 모든 행위 가 들어갑니다. 알선하는 것도 안 됩니다. 다만 상속은 빠집니다. 법에 그렇게 적어 두었습니다. 물려받는 것까지 막지는 않습니다. 어떤 집이 걸리나요 모든 분양 아파트가 걸리는 것은 아닙니다. 법에 여섯 가지가 적혀 있습니다. 투기과열지구에서 짓는 집 조정대상지역에서 짓는 집 분양가상한제가 적용되는 집 공공택지가 아닌 땅에 짓는 집 공공재개발로 짓는 집 토지임대부 분양주택 이 중 몇 가지에는 다시 예외 지역이 붙어 있습니다. 광역시가 아닌 지역 , 그리고 광역시 안에서도 도시지역이 아닌 곳 은 빠집니다. 내 집이 어디에 드는지는 분양 공고문 에 적혀 있습니다. 계약서 어딘가에 「전매제한 ○년」으로 박혀 있습니다. 은행이나 시행사가 따로 알려주지 않습니다. 못 판다는 말이 전부는 아닙니다 「전매제한이면 무조건 못 판다」는 설명이 흔합니다. 법에는 풀어 주는 조항이 따로 있습니다. 생업상의 사정 등이 있는 경우입니다. 파는 것이 어쩔 수 없다고 인정되면 전매제한을 적용하지 않는다고 적혀 있습니다. 다만 그냥 파실 수는 없습니다. 한국토지주택공사의 동의 를 받아야 합니다. 자동으로 풀리는 것이 아닙니다. 또 하나 짚어 둘 것이 있습니다. 이 예외는 여섯 가지 중 앞의 다섯 가...