월세 관리비, 광고에 얼마까지 적어야 하나

정액으로 부과되는 관리비가 월 10만 원 이상이면, 광고에 여덟 개 항목으로 나눠 금액을 적어야 합니다. 「관리비 별도」 네 글자로 끝내면 안 됩니다. 계약할 때도 관리비 금액과 산출내역을 확인·설명서에 적게 돼 있습니다. 근거와 확인 방법을 정리했습니다.

왜 관리비가 문제가 되나

월세 45만 원에 관리비 20만 원인 집과, 월세 60만 원에 관리비 5만 원인 집이 있습니다. 실제로 나가는 돈은 65만 원으로 같은데, 광고에는 앞의 집이 더 싸 보입니다.

이렇게 월세를 낮추고 관리비를 키우는 방식이 반복되자, 광고에 관리비를 어떻게 적어야 하는지가 규정으로 정해졌습니다.

인터넷 광고에 관리비는 필수 표시 항목입니다

공인중개사법 제18조의2 제2항은 인터넷으로 매물을 광고할 때 소재지·면적·가격 등을 명시하도록 하고 있습니다. 그 구체적 항목을 정한 같은 법 시행령 제17조의2 제2항에 관리비가 들어 있습니다.

인터넷 광고 명시사항
소재지 / 면적 / 가격 / 중개대상물 종류 / 거래 형태
건축물인 경우 총 층수, 사용승인일
방향, 방의 개수, 욕실의 개수, 입주가능일, 주차대수, 관리비

어떻게 적을지는 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」이 정합니다.

★ 월 10만 원이 갈림길입니다

고시 제6조 제11호가 관리비 표시 방법을 두 갈래로 나눠 놓았습니다.

경우	어떻게 표시하나
정액 부과 + 월 10만 원 이상	여덟 개 비목으로 나눠 비목별 금액을 표시
그 밖의 경우	관리비의 월 평균 액수를 표시하고, 포함된 비목이 있으면 그 내용을 표시

즉 정액이면서 10만 원을 넘으면 뭉뚱그릴 수 없습니다.

여덟 개 비목은 이것입니다

번호	비목
1	일반(공용) 관리비 — 청소비, 경비비, 승강기유지비 등
2	전기료
3	수도료
4	가스사용료
5	난방비
6	인터넷 사용료
7	TV 사용료
8	기타관리비

이 표가 중요한 이유는 전기·수도·가스가 관리비에 들어 있는지 아닌지를 가르기 때문입니다. 여름과 겨울에 실제로 나가는 돈이 여기서 갈립니다.

다만 예외가 있습니다

같은 조항의 단서에 따라, 중개의뢰인이 관리비 세부내역을 제시하지 않는 등의 사유로 비목별 금액을 확인할 수 없는 경우에는 비목별 금액을 표시하지 않을 수 있습니다.

또 주택법에 따른 주택(준주택 포함) 외의 건축물은 관리비를 표시하지 않을 수 있습니다.

따라서 광고에 비목별 금액이 없다고 해서 곧바로 위반이라고 단정할 수는 없습니다. 그 경우 물어봐야 할 사람은 집주인이 됩니다.

계약할 때는 서류에 적힙니다

광고와 별개로, 계약 단계에서는 확인·설명서에 적게 돼 있습니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2가 개업공인중개사의 확인·설명 사항으로 「관리비 금액과 그 산출내역」을 두고 있습니다. 이 항목은 주택 임대차 중개에 적용됩니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 확인·설명서의 이 칸이 비어 있지 않은지 보시면 됩니다.

지키지 않으면 어떻게 되나

무엇을 위반했나	과태료
광고 명시사항을 지키지 않은 경우(법 제18조의2 제1항·제2항)	100만원 이하
가격 등을 사실과 다르게 거짓·과장 광고한 경우(법 제18조의2 제4항)	500만원 이하
성실·정확하게 확인·설명하지 않거나 근거자료를 제시하지 않은 경우	500만원 이하

국토교통부는 인터넷 광고가 이 규정을 지키는지 모니터링할 수 있도록 법에 근거를 두고 있습니다(법 제18조의3).

보기 전에 확인할 세 가지

확인	왜
정액인가, 실비 정산인가	정액이면 안 써도 나가고, 실비면 계절에 따라 요동칩니다
전기·수도·가스가 포함인가	불포함이면 관리비 외에 따로 나갑니다
월 평균액이 몇 달치 기준인가	여름·겨울이 빠진 평균은 실제보다 낮게 보입니다

자주 묻는 것

Q. 광고에 「관리비 별도」라고만 적혀 있습니다.
정액 부과이고 월 10만 원 이상이면 비목별 금액을 표시하도록 정해져 있습니다. 다만 세부내역 확인이 어려운 경우 등 예외가 있으므로, 먼저 중개사무소에 금액과 내역을 물어보시는 것이 순서입니다.

Q. 관리비도 5% 상한이 적용되나요?
주택임대차보호법의 증액 상한은 차임과 보증금을 대상으로 정해져 있습니다. 관리비의 성격과 산정 방식은 계약 내용에 따라 다르므로, 계약서에 관리비를 어떻게 정했는지부터 확인해야 합니다.

Q. 입주 후에 관리비가 올랐습니다.
계약서와 확인·설명서에 적힌 금액·산출내역과 비교해 보시는 것이 먼저입니다. 산출내역이 있으면 어느 항목이 올랐는지 따질 근거가 됩니다.

Q. 원룸도 해당되나요?
주택법에 따른 주택과 준주택이 대상입니다. 반대로 주택이 아닌 건축물은 관리비를 표시하지 않을 수 있습니다.

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※ 근거: 「공인중개사법」 제18조의2·제18조의3·제51조(법률 제21024호, 2026. 2. 15. 시행), 같은 법 시행령 제17조의2·제21조(대통령령 제35824호, 2026. 1. 1. 시행), 국토교통부고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」 제6조(고시 제2024-748호, 2025. 1. 1. 시행). 개별 사안의 위반 여부 판단은 등록관청 소관입니다.