전세를 월세로 바꿀 때, 기준금리와 전환율 상한을 함께 계산합니다
전세보증금을 월세로 돌릴 때, 법이 정한 전환율 상한은 2026년 10월 13일 확인 기준 연 5.00%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월 41만 6,666원이 상한선입니다. 이 숫자는 고정값이 아니라 한국은행 기준금리에 따라 움직입니다. 계산법과 적용 범위를 정리했습니다.
전환율이 무엇입니까
집주인이 「보증금을 좀 낮추고 월세로 받겠다」고 할 때가 있습니다. 이때 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꿀지 정하는 비율이 전환율입니다. 예를 들어 보증금 1억 원을 빼고 월세로 돌린다면, 그 1억 원에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눈 금액이 한 달치 월세가 됩니다.
이 비율을 집주인이 마음대로 정하면 세입자가 불리해집니다. 그래서 주택임대차보호법이 상한을 정해 두었습니다.
법이 정한 상한 — 둘 중 낮은 쪽
주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 두 가지 중 낮은 비율로 정하고 있습니다.
| 기준 | 내용 | 2026년 10월 13일 확인 기준 |
|---|---|---|
| 1호 | 대통령령으로 정하는 비율 | 연 10% |
| 2호 | 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율 | 3.00% + 2% = 연 5.00% |
1호의 연 1할(10%)과 2호의 연 2%는 같은 법 시행령 제9조에 적혀 있습니다. 기준금리는 한국은행이 공시하는 값으로, 2026년 8월 27일 변경된 연 3.00%가 현재 기준입니다.
둘 중 낮은 쪽을 쓰므로 지금은 5.00%가 상한입니다.
얼마가 나오나 — 계산해 보겠습니다
계산식은 간단합니다.
전환하는 보증금 × 5.00% ÷ 12 = 한 달 월세 상한
| 월세로 돌리는 보증금 | 연간 상한액 | 월세 상한 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 50만 원 | 4만 1,666원 |
| 3,000만 원 | 150만 원 | 12만 5,000원 |
| 5,000만 원 | 250만 원 | 20만 8,333원 |
| 1억 원 | 500만 원 | 41만 6,666원 |
| 2억 원 | 1,000만 원 | 83만 3,333원 |
※ 월세 상한은 원 단위 미만을 버린 값입니다. 상한을 넘지 않으려면 버림으로 계산하는 편이 안전합니다.
보증금 3억 원짜리 전세를 살다가 1억 원을 월세로 돌리기로 했다면, 보증금은 2억 원이 되고 월세는 41만 6,666원까지만 받을 수 있습니다. 만약 집주인이 월 50만 원을 요구한다면 상한을 넘습니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다
2호 기준이 기준금리에 연동돼 있기 때문에, 한국은행이 금리를 올리거나 내리면 전환율 상한도 같이 움직입니다.
| 기준금리 | 2호 기준(＋2%) | 실제 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.50% | 4.50% |
| 3.00%(현재) | 5.00% | 5.00% |
| 3.50% | 5.50% | 5.50% |
| 8.00% | 10.00% | 10.00%(1호와 같아짐) |
기준금리가 8%를 넘어야 1호의 10%가 낮아지므로, 현실적으로는 「기준금리 + 2%」가 상한이라고 보시면 됩니다. 계약 시점의 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
이건 상한이지, 그 비율로 하라는 뜻이 아닙니다
법이 정한 것은 「여기까지만」입니다. 5.00%로 계산해야 한다는 의무가 아닙니다.
집주인과 협의해서 더 낮은 비율로 정하는 것은 자유입니다. 실제로 시세가 낮은 지역에서는 상한보다 낮은 비율로 정해지는 경우가 있습니다. 반대로 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 이미 냈다면 초과분을 돌려달라고 할 수 있습니다(같은 법 제10조의2).
언제 적용되나 — 여기를 헷갈리기 쉽습니다
제7조의2는 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우」에 적용됩니다. 말 그대로 이미 있는 보증금을 월세로 바꾸는 상황을 규율하는 조문입니다.
| 상황 | 제7조의2 적용 |
|---|---|
| 계약 도중 보증금 일부를 월세로 전환 | 적용 |
| 갱신하면서 보증금을 낮추고 월세를 붙임 | 적용 |
| 처음부터 반전세·월세로 새 계약을 맺음 | 전환이 아니므로 당사자가 정함 |
처음부터 월세로 계약하는 경우는 「전환」이 아니어서 이 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 시세를 보고 정하게 됩니다. 다만 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우는 전환에 해당하므로 상한을 지켜야 합니다.
갱신할 때는 5% 상한도 함께 봅니다
기존 보증금을 월세로 전환하는지, 갱신요구권에 따른 갱신인지와 증액청구인지 등 계약의 성격을 먼저 구분해야 합니다. 주택임대차법7조·6조의3에 따른5% 증액 제한이 적용되는 경우에는 전환율 상한과 함께 검토합니다. 갱신이라는 이름만으로 모든 합의나 새 계약에 같은 계산을 적용한다고 단정하지 마십시오.
하나는 이 글의 전환율 5.00%이고, 다른 하나는 차임·보증금 증액 상한 5%입니다(같은 법 제7조 제2항, 20분의 1). 증액은 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 하지 못합니다.
갱신 절차와 거절 사유는 계약갱신청구권 행사 기간과 거절 사유 9가지에서 따로 정리했습니다. 아무 말 없이 계약이 연장된 경우라면 전세 자동연장 되면, 나갈 때 통보는 언제까지를 함께 보시면 됩니다.
자주 묻는 것
Q. 집주인이 6%로 하자고 합니다. 따라야 합니까?
따르지 않아도 됩니다. 2026년 10월 13일 확인 기준 상한은 연 5.00%이고, 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 계산 근거를 보여주고 조정을 요청하시면 됩니다.
Q. 이미 상한을 넘겨서 내고 있었다면 어떻게 됩니까?
초과해서 낸 금액은 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2에 반환청구권이 규정돼 있습니다.
Q. 기준금리는 어디서 확인합니까?
한국은행 홈페이지의 「기준금리 추이」에서 변경일자와 함께 공시됩니다. 2026년 10월 13일 확인 기준 적용값은 2026년 8월 27일 변경된 연 3.00%입니다.
Q. 반대로 월세를 보증금으로 돌릴 때도 이 비율을 씁니까?
제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 방향을 규율합니다. 반대 방향(월세를 보증금으로)은 이 조문의 대상이 아니어서 당사자가 협의로 정합니다.
※ 근거: 「주택임대차보호법」 제7조·제7조의2·제10조의2(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행령 제9조(대통령령 제36423호, 2026. 7. 1. 시행), 한국은행 공시 기준금리(2026. 8. 27. 변경, 연 3.00%). 기준금리가 변경되면 상한도 함께 바뀌므로 계약 시점의 값으로 다시 계산하시기 바랍니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 근거란에 남아 있던3.00% 변경일을7월16일에서8월27일로 바로잡고 갱신·증액 제한의 적용 성격을 구분했습니다.
주택임대차법6조의3·7·7조의2·10조의2 및령9, 한국은행2026년8월27일 통화정책방향과10월19일 현재3.00% 공시를 대조했습니다.
근거 원문
계약 전에 세 줄을 적어 보십시오
- 줄이는 보증금: 기존 보증금에서 새 보증금을 뺀 금액입니다.
- 계약 시점 기준금리: 한국은행 홈페이지의 기준금리를 확인합니다. 2026년 10월 13일 확인 값은 3.00%입니다.
- 월세 상한: 전환 금액 × min(10%, 기준금리＋2%) ÷ 12로 셈합니다. 현재 1억 원이면 100,000,000 × 0.05 ÷ 12 = 416,666.666…원입니다.
소수점을 올려 상한을 넘기지 않도록 원 단위 금액은 416,666원으로 표시했습니다. 새 월세를 처음 정하는 계약인지 기존 보증금을 전환하는 계약인지부터 구분하고, 갱신 시 증액 제한도 함께 확인하십시오.
2026년10월13일 보완: 기준금리3.00%·전환율5.00%로 현재 계산표를 갱신하고, 금리를 확인하는 경로와 검산 과정을 붙였습니다.
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