전세를 월세로 바꿀 때 전환율 상한은 4.75%

전세보증금을 월세로 돌릴 때, 법이 정한 전환율 상한은 2026년 8월 현재 연 4.75%입니다. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 월 39만 5,833원이 상한선입니다. 이 숫자는 고정값이 아니라 한국은행 기준금리에 따라 움직입니다. 계산법과 적용 범위를 정리했습니다.

전환율이 뭔가요

집주인이 「보증금을 좀 낮추고 월세로 받겠다」고 할 때가 있습니다. 이때 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꿀지 정하는 비율이 전환율입니다. 예를 들어 보증금 1억 원을 빼고 월세로 돌린다면, 그 1억 원에 전환율을 곱한 뒤 12로 나눈 금액이 한 달치 월세가 됩니다.

이 비율을 집주인이 마음대로 정하면 세입자가 불리해집니다. 그래서 주택임대차보호법이 상한을 정해 두었습니다.

법이 정한 상한 — 둘 중 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2는 전환율 상한을 두 가지 중 낮은 비율로 정하고 있습니다.

기준	내용	2026년 8월 현재
1호	대통령령으로 정하는 비율	연 10%
2호	한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율	2.75% + 2% = 연 4.75%

1호의 연 1할(10%)과 2호의 연 2%는 같은 법 시행령 제9조에 적혀 있습니다. 기준금리는 한국은행이 공시하는 값으로, 2026년 7월 16일 변경된 연 2.75%가 현재 기준입니다.

둘 중 낮은 쪽을 쓰므로 지금은 4.75%가 상한입니다.

얼마가 나오나 — 계산해 보겠습니다

계산식은 간단합니다.

전환하는 보증금 × 4.75% ÷ 12 = 한 달 월세 상한

월세로 돌리는 보증금	연간 상한액	월세 상한
1,000만 원	47만 5,000원	3만 9,583원
3,000만 원	142만 5,000원	11만 8,750원
5,000만 원	237만 5,000원	19만 7,916원
1억 원	475만 원	39만 5,833원
2억 원	950만 원	79만 1,666원

※ 월세 상한은 원 단위 미만을 버린 값입니다. 상한을 넘지 않으려면 버림으로 계산하는 편이 안전합니다.

보증금 3억 원짜리 전세를 살다가 1억 원을 월세로 돌리기로 했다면, 보증금은 2억 원이 되고 월세는 39만 5,833원까지만 받을 수 있습니다. 만약 집주인이 월 50만 원을 요구한다면 상한을 넘습니다.

기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다

2호 기준이 기준금리에 연동돼 있기 때문에, 한국은행이 금리를 올리거나 내리면 전환율 상한도 같이 움직입니다.

기준금리	2호 기준(＋2%)	실제 상한
2.50%	4.50%	4.50%
2.75%(현재)	4.75%	4.75%
3.50%	5.50%	5.50%
8.00%	10.00%	10.00%(1호와 같아짐)

기준금리가 8%를 넘어야 1호의 10%가 낮아지므로, 현실적으로는 「기준금리 + 2%」가 상한이라고 보시면 됩니다. 계약 시점의 기준금리는 한국은행 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

이건 상한이지, 그 비율로 하라는 뜻이 아닙니다

법이 정한 것은 「여기까지만」입니다. 4.75%로 계산해야 한다는 의무가 아닙니다.

집주인과 협의해서 더 낮은 비율로 정하는 것은 자유입니다. 실제로 시세가 낮은 지역에서는 상한보다 낮은 비율로 정해지는 경우가 있습니다. 반대로 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 이미 냈다면 초과분을 돌려달라고 할 수 있습니다(같은 법 제10조의2).

언제 적용되나 — 여기를 헷갈리기 쉽습니다

제7조의2는 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우」에 적용됩니다. 말 그대로 이미 있는 보증금을 월세로 바꾸는 상황을 규율하는 조문입니다.

상황	제7조의2 적용
계약 도중 보증금 일부를 월세로 전환	적용
갱신하면서 보증금을 낮추고 월세를 붙임	적용
처음부터 반전세·월세로 새 계약을 맺음	전환이 아니므로 당사자가 정함

처음부터 월세로 계약하는 경우는 「전환」이 아니어서 이 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 시세를 보고 정하게 됩니다. 다만 갱신할 때 보증금을 월세로 돌리는 경우는 전환에 해당하므로 상한을 지켜야 합니다.

갱신할 때는 5% 상한도 함께 봅니다

계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 돌린다면 두 가지 제한이 동시에 걸립니다.

하나는 이 글의 전환율 4.75%이고, 다른 하나는 차임·보증금 증액 상한 5%입니다(같은 법 제7조 제2항, 20분의 1). 증액은 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년 안에는 다시 하지 못합니다.

갱신 절차와 거절 사유는 계약갱신청구권 행사 기간과 거절 사유 9가지에서 따로 정리했습니다. 아무 말 없이 계약이 연장된 경우라면 전세 자동연장 되면, 나갈 때 통보는 언제까지를 함께 보시면 됩니다.

자주 묻는 것

Q. 집주인이 6%로 하자고 합니다. 따라야 하나요?
따르지 않아도 됩니다. 2026년 8월 현재 상한은 연 4.75%이고, 상한을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 계산 근거를 보여주고 조정을 요청하시면 됩니다.

Q. 이미 상한을 넘겨서 내고 있었다면요?
초과해서 낸 금액은 돌려달라고 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2에 반환청구권이 규정돼 있습니다.

Q. 기준금리는 어디서 확인하나요?
한국은행 홈페이지의 「기준금리 추이」에서 변경일자와 함께 공시됩니다. 2026년 8월 현재 적용값은 2026년 7월 16일 변경된 연 2.75%입니다.

Q. 반대로 월세를 보증금으로 돌릴 때도 이 비율을 쓰나요?
제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 방향을 규율합니다. 반대 방향(월세를 보증금으로)은 이 조문의 대상이 아니어서 당사자가 협의로 정합니다.

※ 근거: 「주택임대차보호법」 제7조·제7조의2·제10조의2(법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행), 같은 법 시행령 제9조(대통령령 제36423호, 2026. 7. 1. 시행), 한국은행 공시 기준금리(2026. 7. 16. 변경, 연 2.75%). 기준금리가 변경되면 상한도 함께 바뀌므로 계약 시점의 값으로 다시 계산하시기 바랍니다.