내 집이 위반건축물인지, 건축물대장에서 확인하는 법

건축물대장 첫 장 맨 위에 「위반건축물」이라고 찍혀 있으면, 그 집은 시정명령을 받은 건물입니다. 전세를 얻기 전에 이 표시 하나만 봐도 큰 위험을 거를 수 있습니다. 열람은 인터넷으로 무료입니다. 어디를 보고 무엇을 확인해야 하는지 정리했습니다.

위반건축물 표시는 어디에 찍히나

건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제8조가 정해 놓았습니다. 허가권자는 건축법 제79조 제4항에 따라 시정명령을 할 때마다 건축물대장에 다음을 적어야 합니다.

기재 사항
1. 「위반건축물」이라는 표시
2. 위반일자
3. 위반내용
4. 시정명령한 내용

★ 위치가 정해져 있습니다. 「위반건축물」 표시는 서식 첫째 면의 「장번호」란 위에 합니다. 즉 첫 장 맨 위입니다. 뒤져볼 필요 없이 첫 화면에서 보입니다.

구체적인 내용은 변동사항란에 적힙니다. 언제 무엇을 위반했고 어떤 시정명령을 받았는지가 여기 남습니다.

시정되면 지워집니다

같은 조 제3항·제4항에 따라, 위반 내용이 시정되거나 관계 법령이 바뀌어 적법하게 된 경우에는 그 내용을 변동사항란에 적고 「위반건축물」 표시를 삭제합니다.

따라서 표시가 없다고 해서 과거에 아무 일도 없었다는 뜻은 아닙니다. 변동사항란까지 읽어야 이력이 보입니다.

인터넷 열람·발급은 무료입니다

수수료는 규칙 제34조에 정해져 있습니다.

구분	수수료
등본·초본 발급 (방문)	1건당 500원
건축물현황도 (방문)	1면당 100원
열람 (방문)	1건당 300원
인터넷 발급	무료
전산화된 대장 열람	무료

지방자치단체가 조례로 이 수수료를 인하할 수는 있습니다. 반대로 올릴 수는 없습니다.

대장은 두 종류입니다

종류	어떤 건물	구성
일반건축물대장	집합건축물이 아닌 건물	건물 1동 단위
집합건축물대장	집합건물법 적용 건물(아파트·오피스텔 등)	표제부와 전유부로 나뉜다

아파트라면 전유부를 봐야 내 호실 면적이 나옵니다. 표제부는 동 전체 정보입니다.

그리고 다가구주택은 호(가구)별 면적대장이 따로 작성됩니다. 다가구 원룸을 볼 때 유용합니다.

★ 평면도는 아무나 못 뗍니다 — 임차인은 됩니다

건축물현황도 중 평면도와 단위세대평면도는 소유자 동의를 받거나 규칙 제11조 제3항 각 호에 해당해야 발급·열람할 수 있습니다.

평면도를 볼 수 있는 사람(일부)
소유자의 배우자, 직계 존·비속과 그 배우자
국가 또는 지방자치단체
경매·공매 중이거나 법원 감정 촉탁이 있는 경우
소유자로부터 설계·시공·중개를 의뢰받은 자(의뢰 사실 증명서류 첨부)
해당 건축물의 임차인

이미 임차인이 된 사람은 평면도를 볼 수 있습니다. 실제 구조와 도면이 다르면 무단 증축·구조 변경을 의심할 근거가 됩니다.

「열람용」에는 효력이 없습니다

열람으로 출력한 사본에는 규칙 제11조 제6항에 따라 이런 표기가 붙습니다.

「이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다.」

각 장 중앙에는 「열람용」이라고 찍힙니다. 확인만 할 때는 열람으로 충분하지만, 제출용으로는 등본·초본을 발급받아야 합니다.

광고에도 표시 의무가 있습니다

국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」 제6조는 인터넷 광고에서 「건축물대장에 위반사항이 기재되어 있는 경우에는 "위반건축물"이라고 표시하여야 한다」고 정하고 있습니다.

따라서 광고에 그 표시가 없는데 대장에 찍혀 있다면, 그 자체로 확인해야 할 사안입니다. 광고 표시 의무 전반은 월세 관리비, 광고에 얼마까지 적어야 하나에 정리했습니다.

자주 묻는 것

Q. 위반건축물이면 전세대출이 안 되나요?
대출 가능 여부는 금융기관과 보증기관이 각자 심사합니다. 다만 위반 표시가 있으면 심사에서 불리하게 작용할 수 있으므로 계약 전에 해당 금융기관에 먼저 확인하시는 것이 순서입니다.

Q. 표시가 있는데 계약해도 되나요?
법이 계약 자체를 막지는 않습니다. 다만 이행강제금이 부과될 수 있고 원상복구가 요구될 수 있는 건물입니다. 변동사항란에서 위반내용과 시정명령 내용을 먼저 읽어보셔야 합니다.

Q. 주민등록번호가 다 안 보입니다.
소유자가 아닌 사람이 발급·열람하면 주민등록번호의 일부를 가려서 나옵니다(규칙 제11조 제7항). 정상입니다.

Q. 등기부등본만 보면 안 되나요?
두 서류의 역할이 다릅니다. 권리관계는 등기부, 건물의 실제 현황과 위반 여부는 건축물대장입니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 보는 법 갑구 을구 여기만 보면 됩니다에서 다뤘습니다.

※ 근거: 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조·제5조·제8조·제11조·제34조(국토교통부령 제1512호, 2025. 7. 31. 시행), 「건축법」 제79조, 국토교통부고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」 제6조(고시 제2024-748호, 2025. 1. 1. 시행). 개별 건물의 위반 여부와 조치 사항은 관할 시·군·구 건축부서 소관입니다.