분양신청 안 하면 현금청산 — 협의 90일, 결론 60일, 지연이자 15%
정비구역 안 집이나 땅의 주인이 분양신청을 안 하면 새 아파트 대신 돈으로 정산받는 현금청산입니다. 협의는 관리처분계획 인가 다음 날부터 90일이다. 안 되면 그다음 날부터 60일 안에 수용재결이나 매도청구로 간다. 넘기면 연 5%에서 15%까지 이자가 붙습니다.
90일과 60일, 두 시계가 돈다.
이 글은 도시 및 주거환경정비법 72조와 73조, 그 아래 규칙 60조를 열었다. 날짜로 보는 전체 흐름, 누가 청산 대상인지를 적는다. 재개발과 재건축이 어디서 갈리는지, 이자가 어떻게 붙는지도 적는다. 통지서를 받아 든 분이 먼저 볼 글입니다.
출발은 사업시행계획인가 고시일입니다
사업시행계획인가 고시일부터 90일 안에 시행자는 소유자에게 분양 통지를 하고 공고까지 마쳐야 합니다. 인가 뒤에 시공자를 골랐으면 그 계약일이 출발점이다. 출발이다. 이 90일은 한 번만 30일까지 늘릴 수 있습니다. 한 번이다.
통지를 받은 날부터 분양신청기간이 시작됩니다. 시작이다. 30일 이상 60일 안으로 정하고, 시행자가 필요하다고 보면 20일 안에서 한 번만 늘린다. 아무리 늘려도 80일이다.
80일이 끝이다. 그 뒤는 없다. 마감이다.
통지서에 적힌 세 가지
분양대상자별 종전 토지·건물의 명세, 인가 고시일 기준의 그 가격, 분담금 추산액과 신청기간입니다. 판단을 가르는 것은 분담금 추산액이다. 돈이다. 새 아파트를 받으려면 종전 자산과 새 자산의 차액을 더 내야 하는데 그 예상 금액이 여기 적힙니다.
추산액은 말 그대로 추산입니다. 관리처분계획이 확정되며 달라질 수 있다. 변한다. 조합에 산정 근거를 묻고 종전 자산 평가액도 같이 따져야 합니다. 따진다.
추산이다. 확정이 아니다. 근거를 묻는다. 묻는다.
청산 대상은 넷입니다
분양신청을 안 한 사람, 신청기간이 끝나기 전에 철회한 사람이 먼저다. 법이 신청을 막은 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람도 있습니다. 기간이 끝난 뒤의 철회는 법에 없다. 없다. 끝이다.
셋째는 투기과열지구의 재당첨 제한입니다. 앞선 정비사업에서 분양대상자로 뽑힌 사람과 그 지위를 이어받은 사람이 대상이다. 뽑힌 날부터 5년 안에는 다른 정비사업의 분양신청을 못 한다. 조합원 분양분은 최초 관리처분계획 인가일이 기준이고, 상속·결혼·이혼으로 자격을 얻은 경우는 예외입니다.
정비구역 두 곳에 자산을 가진 분이라면 이것부터 봅니다. 앞선 날짜가 5년 안이면 뒤 사업에서는 선택 없이 청산이다. 청산이다.
넷이다. 5년이다. 두 곳이면 먼저 본다.
협의 90일은 인가 전에도 시작될 수 있습니다
원칙은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일입니다. 다만 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 법이 정해 두었다. 인가 전에 협의 통지가 와도 절차 위반이 아닙니다. 정상이다.
청산금액은 시행자와 소유자가 협의해 정합니다. 협의다. 재개발은 감정평가법인 선정에 토지보상법 68조를 따르고, 배수나 비율로 정해진 기준은 법에 없다. 합의가 되면 그 금액으로 끝이고 안 되면 강제 국면입니다. 둘 중 하나다.
협의는 금액이다. 시작일과 끝일을 적는다. 날짜다. 둘이다.
60일, 재개발과 재건축이 갈립니다
협의 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 시행자는 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 냅니다. 재개발은 공익사업이라 수용으로 가고 토지수용위원회가 판단한다. 수용이다. 재건축은 공익사업의 성격이 인정되지 않아 수용권이 없고, 매도청구소송으로 가서 법원이 판단합니다.
소유자가 적어 둘 것은 둘입니다. 협의 기간의 만료일, 그리고 시행자가 재결을 신청했거나 소장을 낸 접수일이다. 두 날짜를 대조하는 것이 소유자가 할 수 있는 가장 기본적인 관리입니다. 대조다.
재개발은 위원회, 재건축은 법원이다. 갈린다.
늦으면 이자가 계단으로 오릅니다
60일을 넘기면 지연일수만큼 이자를 더해 지급합니다. 6개월 안은 5%, 6개월 넘고 12개월 안은 10%, 12개월을 넘기면 15%다. 시행자가 미룰수록 부담이 커지게 짜였습니다. 설계다.
이자가 있다고 지연을 기다릴 이유는 없습니다. 청산금이 늦으면 자금이 묶이고 이주 계획도 밀린다. 밀린다. 이자는 손해를 메우는 장치이지 이득이 아니다. 보전이다.
5%, 10%, 15%다. 계단이다. 기다릴 일이 아니다.
통지서를 못 받았다면
시행자는 종전 자산 명세와 가격, 분담금 추산액, 신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 공고해야 합니다. 통지가 실제로 됐는지는 사실관계의 문제라 사업장마다 다툼이 생긴다. 기록이다. 우편 수령 기록과 공고 내용을 확보하고, 주소가 바뀌었다면 조합에 변경 신고가 됐는지부터 봅니다.
저라면 통지서를 받은 날 세 날짜를 적겠습니다. 신청 마감일, 관리처분계획 인가 예정일, 그리고 협의 만료일에 60일을 더한 날이다. 분담금 추산액의 근거를 조합에 서면으로 묻는다. 정비구역이 두 곳이면 앞선 사업의 분양대상자 선정일부터 확인합니다.
확인하지 못한 것
- 지연이자를 언제부터 세는지에 관한 법제처 해석례는 원문을 열지 못했습니다. 그 날을 단정하지 않았습니다
- 청산금액이 종전 자산 평가액에 비해 어느 수준에서 정해지는지는 법령에 배수나 비율이 없어 적지 않았습니다. 몇 퍼센트를 받는다는 말은 근거가 없습니다
- 수용재결과 매도청구소송이 실제로 몇 달 걸리는지는 확인하지 못했습니다. 청산 대상자가 언제까지 살 수 있는지도 같습니다. 정관과 통지서가 사업장마다 다릅니다
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근거 — 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양통지·분양신청기간 30~60일·20일 연장)·제73조(분양신청 안 한 자에 대한 손실보상 협의 90일, 수용재결·매도청구 60일, 지연이자), 같은 법 아래 규칙 제60조(청산금 산정·지연이율 5~15%), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조(감정평가) 원문 직접 확인.
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