분양신청 안 하면 현금청산 — 협의90일·재결신청 또는 소송60일
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
정비구역 안 집이나 땅의 주인이 분양신청을 안 하면 새 아파트 대신 돈으로 정산받는 현금청산입니다. 협의는 관리처분계획 인가 다음 날부터 90일이고, 협의가 안 되면 그다음 날부터 60일 안에 수용재결이나 매도청구로 갑니다. 이 기한을 넘기면 연 5%에서 15%까지 이자가 붙습니다.
기억하실 기간은 90일과 60일 두 가지입니다.
이 글은 도시 및 주거환경정비법 제72조와 제73조, 그 시행령 제60조를 바탕으로 정리했습니다. 날짜로 보는 전체 흐름, 누가 청산 대상인지, 재개발과 재건축이 어디서 갈리는지, 이자가 어떻게 붙는지를 차례로 적었습니다. 통지서를 받아 드신 분께 먼저 드리는 글입니다.
출발은 사업시행계획인가 고시일입니다
사업시행계획인가 고시일(인가 후 시공자를 선정했다면 시공자와 계약한 날)부터90일 이내 통지·공고가 원칙입니다. 재개발 구역이 시·도조례상 면적 이상인 경우 등 시행령59조1항에 해당할 때30일 범위로 한 차례 연장할 수 있습니다. 토지등소유자1인 시행 재개발의 법72조1항 단서도 구분합니다.
법72조2항은 통지한 날부터30일 이상60일 이내의 신청기간을 정하도록 합니다. 관리처분계획 수립에 지장이 없다는 조건에서20일 범위로 한 차례 연장할 수 있습니다. 다만 세대수·주택규모가 달라지는 사업시행계획 변경에 따른72조4·5항의 재공고·재신청 절차는 별개이므로, 원래 기간이 지났다고 어떤 경우에도 다시 신청할 수 없다고 단정하지 마십시오.
통지서에 적힌 세 가지
분양대상자별 종전 토지·건물의 명세, 인가 고시일 기준의 그 가격, 분담금 추산액과 신청기간입니다. 판단을 가르는 것은 분담금 추산액입니다. 새 아파트를 받으려면 종전 자산과 새 자산의 차액을 더 내야 하는데, 그 예상 금액이 여기 적힙니다.
추산액은 말 그대로 추산이라서 관리처분계획이 확정되며 달라질 수 있습니다. 확정된 금액이 아니므로 조합에 산정 근거를 묻고, 종전 자산 평가액도 같이 따져 보셔야 합니다.
청산 대상은 넷입니다
분양신청을 안 한 사람, 신청기간이 끝나기 전에 철회한 사람이 먼저입니다. 법이 신청을 막은 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람도 있습니다. 기간이 끝난 뒤의 철회는 법에 없습니다.
셋째는 투기과열지구 정비사업의 재당첨 제한입니다. 관리처분계획상 법정 분양대상자와 그 세대에 속한 자는 선정일부터5년 이내 투기과열지구의 다른 정비사업 분양신청이 제한됩니다. 조합원 분양대상자의 선정일은 최초 관리처분계획 인가일이며, 상속·결혼·이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우의 예외가 있습니다. 단순히 지위를 이어받았다는 설명과 법이 정한 세대 범위를 혼동하지 마십시오.
두 사업의 투기과열지구 해당 여부, 앞선 분양대상 선정일, 본인과 법정 세대의 관계 및 예외를 함께 대조하십시오. 어느 정비구역이든5년 안이면 무조건 현금청산이라는 뜻은 아닙니다.
관리처분계획 인가·고시 다음 날부터90일 이내 협의. 분양신청 종료 다음 날부터 조기 협의도 가능.
협의 만료 다음 날부터60일 이내 재결 신청 또는 매도청구소송 제기. 결론·지급 완료기한과 다릅니다.
지연일수 구간별5%·10%·15% 이율. 투기과열지구의 세대·5년 제한 및 변경계획 재신청 예외도 함께 확인.
협의 90일은 인가 전에도 시작될 수 있습니다
원칙은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일입니다. 다만 분양신청기간이 끝난 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다고 법이 정해 두었습니다. 그래서 인가 전에 협의 통지가 와도 절차 위반이 아니고 정상적인 절차입니다.
청산금액은 시행자와 소유자가 협의해 정합니다. 재개발은 감정평가법인 선정에 토지보상법 제68조를 따르고, 배수나 비율로 정해진 기준은 법에 없습니다. 합의가 되면 그 금액으로 끝나고, 안 되면 강제 국면으로 넘어갑니다.
협의에서는 금액을 다투고, 협의 시작일과 끝일을 꼭 적어 두십시오.
60일, 재개발과 재건축이 갈립니다
협의기간 만료일 다음 날부터60일은 수용재결 신청 또는 매도청구소송 제기의 기한입니다. 그 안에 재결·판결이나 지급까지 모두 끝난다는 뜻이 아닙니다. 재개발은 통상 수용재결, 재건축은 통상 매도청구로 진행하지만, 법63조는 천재지변 등 긴급한 사유로 공공시행자가 시행하는 일정한 재건축에도 수용을 허용하므로 예외를 확인해야 합니다.
소유자가 적어 둘 것은 두 가지입니다. 협의 기간의 만료일, 그리고 시행자가 재결을 신청했거나 소장을 낸 접수일입니다. 두 날짜를 대조하는 것이 소유자가 할 수 있는 가장 기본적인 관리입니다.
일반적인 재개발의 수용재결과 재건축의 매도청구를 구분하되, 사업 유형과 법63조 예외까지 실제 인가·고시 내용으로 확인하십시오.
늦으면 이자가 계단으로 오릅니다
60일을 넘기면 지연일수만큼 이자를 더해 지급합니다. 6개월 안은 5%, 6개월 넘고 12개월 안은 10%, 12개월을 넘기면 15%입니다. 시행자가 미룰수록 부담이 커지게 짜인 구조입니다.
이자가 있다고 지연을 기다릴 이유는 없습니다. 청산금이 늦으면 자금이 묶이고 이주 계획도 밀립니다. 이자는 손해를 메우는 장치이지 이득이 아닙니다.
이자가 5%, 10%, 15%로 계단처럼 오른다고 해서 기다릴 일은 아닙니다.
통지서를 못 받았다면
시행자는 종전 자산 명세와 가격, 분담금 추산액, 신청기간을 토지등소유자에게 통지하고 공고해야 합니다. 통지가 실제로 됐는지는 사실관계의 문제라 사업장마다 다툼이 생기므로 기록이 중요합니다. 우편 수령 기록과 공고 내용을 확보하고, 주소가 바뀌었다면 조합에 변경 신고가 됐는지부터 보십시오.
통지서를 받은 날 세 날짜를 적어 두십시오. 신청 마감일, 관리처분계획 인가 예정일, 그리고 협의 만료일에 60일을 더한 날입니다. 분담금 추산액의 근거는 조합에 서면으로 물어 두는 것이 좋습니다. 정비구역이 두 곳이면 앞선 사업의 분양대상자 선정일부터 확인하십시오.
함께 보면 좋은 글
근거 — 도시 및 주거환경정비법 제72조(분양통지·분양신청기간 30~60일·20일 연장)·제73조(분양신청 안 한 자에 대한 손실보상 협의 90일, 수용재결·매도청구 60일, 지연이자), 같은 법 시행령 제60조(청산금 산정·지연이율 5~15%), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조(감정평가) 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 60일을 결론 기한으로 읽는 제목을 고치고 통지일·재신청·투기과열지구 세대 범위와 재건축 수용 예외를 보완했습니다.
도시정비법63·64·72·73, 시행령60 및 토지보상법68 현행 대조. 시행령60을 규칙으로 쓴 근거명도 정정했습니다.
댓글
댓글 쓰기