재개발 조합원 자격과 1세대 판정 기준
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
조합원 자격은 양수인·양도인과 세대·소유관계, 지역 지정 및 사업 단계 등을 함께 판단합니다. 투기과열지구에서는 재건축 조합설립인가 후, 재개발 관리처분계획인가 후 양수한 경우 조합원 지위가 제한되는 것이 원칙이지만 상속·이혼의 제외와 법정 예외가 있습니다. 단순히 샀다는 사실만으로 입주권이나 현금청산을 확정하지 마십시오.
이 글은 도시 및 주거환경정비법 제39조를 바탕으로 정리했습니다. 누가 조합원인지, 여럿이어도 한 명으로 보는 경우, 1세대를 가르는 법, 사도 조합원이 되는 일곱 가지를 차례로 적었습니다. 정비구역 안 집을 사려는 분이 사기 전에 먼저 보셔야 할 글입니다.
조합원은 토지등소유자입니다
재개발은 동의 여부와 상관없이 토지등소유자면 자동으로 조합원입니다. 재건축은 사업에 동의한 사람만 조합원입니다. 시행자가 신탁업자면 위탁자가, 토지주택공사 같은 곳이면 분양신청을 할 수 있는 사람이 그 자리에 섭니다. 재개발은 전원, 재건축은 동의한 사람이라는 점이 다릅니다.
여럿이어도 조합원은 한 명
공유, 같은 세대의 여러 토지등소유자, 조합설립인가 후1인 소유자로부터 양수해 여러 명이 소유하는 경우 등은 대표1명을 조합원으로 보는 것이 원칙입니다. 조합원 수와 실제 분양 주택 수는 구분해야 하며, 주택 공급은 법76조의 관리처분기준과2주택 공급 등 법정 예외를 따로 적용합니다. 공공기관 이전 관련39조1항 단서도 구분합니다.
1세대는 주민등록만 보지 않습니다
동일한 주민등록표에 올라 있지 않아도 배우자와 미혼인19세 미만의 직계비속은 법39조1항2호의1세대로 봅니다. 직계비속은 자녀만으로 한정한 표현과 다르므로 실제 가족관계를 확인하십시오.
하나 더 있습니다. 한 세대였던 여러 명이 조합설립인가 뒤에 세대를 나눠도 그대로 1세대로 봅니다. 인가 뒤 세대분리로 분양권을 늘리는 것을 막는 장치입니다.
예외는 딱 둘, 이혼과 19세 이상 자녀의 분가입니다. 분가는 주민등록도 다르고 실제 사는 곳도 달라야 인정됩니다. 주민등록만으로는 안 되고 실거주까지 둘 다 갈라야 합니다.
도해의 세대와 양수 제한은 법정 예외를 함께 적용합니다. 미혼19세 미만 직계비속의 범위, 대표 조합원과 주택 공급 수, 시행령37조의 구체적 조건은 본문을 함께 보십시오.
투기과열지구에서 사면 막히는 시점
주택법상 투기과열지구에서는 정해진 시점 뒤에 건축물이나 토지를 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤입니다. 매매만이 아니라 증여처럼 권리가 바뀌는 모든 행위가 들어가고, 상속과 이혼으로 넘어간 것 두 가지만 빠집니다.
기준이 되는 것은 인가일이며, 재건축은 조합설립인가일이라 재개발보다 시점이 더 이릅니다.
양수 제한의 법정 예외를 확인합니다
예외가 있습니다. 파는 사람이 다음에 해당하면 그에게서 산 사람은 조합원이 됩니다. 사는 쪽이 아니라 파는 쪽의 사정을 본다는 점이 핵심입니다.
- 세대원의 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두가 사업구역이 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우입니다. 같은 광역시 안에서 구만 옮겼다는 이유로 요건을 충족한다고 생각하지 마십시오. 질병치료는 의료기관장이1년 이상 치료·요양이 필요하다고 인정한 경우로 한정합니다.
- 상속으로 얻은 주택으로 세대원 모두가 옮기는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머물려는 경우
- 1세대1주택 양도인의 소유10년·거주5년 등 시행령37조1항의 요건을 갖춘 경우. 상속 전 기간과 배우자·직계존비속 거주기간 합산 등 세부 기준도 확인.
- 지분형주택을 받으려고 토지주택공사 등과 공유하려는 경우
- 공공임대·공공분양 공급을 목적으로 하는 공공재개발 시행자에게 파는 경우
- 그 밖에 어쩔 수 없는 사정으로 파는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
법정 예외는 양도인의 사정을 중심으로 하되 양수 사실·사업 단계·소유기간 등 요건도 함께 증명해야 합니다. 시행령37조는1세대1주택 예외의 소유10년·거주5년과 상속·가족거주 합산, 장기 사업 지연 중 양도·경매/공매·투기과열지구 지정 전 계약 및 허가신청 등 별도 조건을 정합니다. 특히 지정 전 계약은 계약금 지급 등 증명과 지정일부터60일 내 거래신고 조건을, 지정 전 토지거래허가 신청 예외는 그 허가에 따른 계약·계약금 증명을 확인하십시오.
투기과열지구가 아니면
매수 시점 제한은 주택법에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 산 사람에게만 걸리는 규정입니다. 다만 조합원 자격과 1세대 판정 규정은 투기과열지구든 아니든 정비구역이면 어디서나 똑같이 적용됩니다. 부부가 한 채씩 가져도 배우자는 한 세대라 대표 한 명만 조합원입니다.
정비구역 안 집을 산다는 사실만으로 새 아파트를 배정받을 권리까지 정해지지 않습니다. 지역 지정, 해당 사업의 인가·시행자 지정일, 양도인과 매수인의 세대·소유관계가 자격을 가릅니다. 공공시행자·신탁업자 지정과 법정 예외까지 조합·관청에 제시해야 거래가격에 입주권을 반영할 근거가 생깁니다.
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근거 — 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 — 토지등소유자, 여럿이어도 대표 1명, 1세대 판정, 투기과열지구 매수 시점 제한과 예외 7가지), 2026. 7. 1. 시행 원문 직접 확인.
2026년 10월 19일 정정·보완: 양도인만으로 자격이 정해진다는 단정, 미혼 미성년 직계비속·이전지역 범위·대표조합원/분양수 차이와 양수 예외의 구체적 기준을 보완했습니다.
도시정비법2조9호·26·27·39·76 및 시행령37 현행 직접 대조. 시행령37조의10년·5년과 사업 지연·지정 전 계약/허가 예외를 함께 확인하십시오.
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