재개발 조합원 자격과 1세대 판정 기준
재개발 조합원 자격은 사는 사람이 아니라 파는 사람의 사정이 가릅니다. 1세대는 몇 명이어도 조합원 한 명이다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤에 산 사람은 조합원이 안 된다. 조합원이 아니면 새 아파트 대신 현금청산입니다. 청산이다.
산 날짜와 판 사람의 사정, 둘이 답이다. 둘이다.
이 글은 도시 및 주거환경정비법 39조를 열었다. 누가 조합원인지, 여럿이어도 한 명으로 보는 경우, 1세대를 가르는 법을 적는다. 사도 조합원이 되는 일곱 가지도 적는다. 정비구역 안 집을 사려는 분이 먼저 볼 글입니다. 사기 전이다.
조합원은 토지등소유자입니다
재개발은 동의 여부와 상관없이 토지등소유자면 조합원입니다. 자동이다. 재건축은 사업에 동의한 사람만이다. 동의다. 시행자가 신탁업자면 위탁자가, 토지주택공사 같은 곳이면 분양신청을 할 수 있는 사람이 그 자리에 섭니다.
재개발은 전원, 재건축은 동의한 사람이다. 둘이 다르다.
여럿이어도 조합원은 한 명
세 경우는 여러 명을 대표하는 한 사람만 조합원으로 봅니다. 땅이나 건물을 여러 명이 공유할 때, 여러 명의 토지등소유자가 한 세대에 속할 때다. 조합설립인가 뒤에 한 사람에게서 사서 여러 명이 갖게 됐을 때도 같다. 분양권이 사람 수만큼 나오지 않는다는 뜻입니다. 하나다.
한 명이다. 사람 수가 아니다. 대표다.
1세대는 주민등록만 보지 않습니다
세대별 주민등록표에 같이 올라 있지 않아도 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 법이 곧바로 1세대로 봅니다. 주소를 따로 둬도 배우자는 같은 세대다. 같다. 여기서 걸리는 경우가 잦습니다.
하나 더 있다. 한 세대였던 여러 명이 조합설립인가 뒤에 세대를 나눠도 그대로 1세대로 본다. 인가 뒤 세대분리로 분양권을 늘리는 것을 막는 장치입니다. 막는다.
예외는 둘이다. 딱 둘이다. 이혼, 그리고 19세 이상 자녀의 분가다. 분가는 주민등록도 다르고 실제 사는 곳도 달라야 인정됩니다. 둘이다.
둘 다여야 한다. 주민등록만으로는 안 된다. 실거주다.
투기과열지구에서 사면 막히는 시점
주택법상 투기과열지구에서는 정해진 시점 뒤에 건축물이나 토지를 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 재건축은 조합설립인가 뒤, 재개발은 관리처분계획인가 뒤다. 매매만이 아니라 증여처럼 권리가 바뀌는 모든 행위가 들어가고, 상속과 이혼으로 넘어간 것만 빠집니다. 둘뿐이다.
인가일이 문이다.
재건축이 더 이르다. 조합설립인가다. 날짜다.
그래도 조합원이 되는 일곱 가지
파는 사람이 다음에 해당하면 그에게서 산 사람은 조합원이 됩니다. 예외다. 사는 쪽이 아니라 파는 쪽의 사정을 본다는 점이 핵심이다. 판 쪽이다.
- 세대원의 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두가 다른 시·구로 옮기는 경우다. 질병치료는 의료기관장이 1년 이상 치료나 요양이 필요하다고 인정한 때만이다.
- 상속으로 얻은 주택으로 세대원 모두가 옮기는 경우
- 세대원 모두 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 머물려는 경우
- 1세대 1주택자로서 파는 집의 소유기간과 거주기간이 대통령령이 정한 기간 이상인 경우
- 지분형주택을 받으려고 토지주택공사 등과 공유하려는 경우
- 공공임대·공공분양 공급을 목적으로 하는 공공재개발 시행자에게 파는 경우
- 그 밖에 어쩔 수 없는 사정으로 파는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
파는 사람 사정이다. 사는 사람이 아니다. 서류다.
투기과열지구가 아니면
매수 시점 제한은 주택법에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 산 사람에게만 걸리는 규정입니다. 다만 조합원 자격과 1세대 판정 규정은 투기과열지구든 아니든 정비구역이면 어디서나 똑같이 적용된다. 부부가 한 채씩 가져도 배우자는 한 세대라 대표 한 명만 조합원입니다. 한 명이다.
저라면 정비구역 안 집을 사기 전에 그 구역이 투기과열지구인지부터 묻겠습니다. 재건축이면 조합설립인가, 재개발이면 관리처분계획인가가 났는지를 그다음에 묻는다. 인가가 났다면 파는 사람이 일곱 가지 중 어디에 드는지 서류로 확인한다. 그 서류가 없으면 새 아파트가 아니라 현금청산입니다. 돈이다.
확인하지 못한 것
- 예외 네 번째의 소유기간·거주기간이 몇 년인지는 대통령령에 있어 열지 못했습니다. 일곱 번째의 「어쩔 수 없는 사정」 목록도 같습니다
- 지금 어느 지역이 투기과열지구인지는 수시로 바뀌어 이 글에 적지 않았습니다. 국토교통부 공고와 해당 구청이 답입니다
- 현금청산의 구체적 방법은 사업장의 관리처분계획에 따라 달라 다루지 않았습니다
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근거 — 도시 및 주거환경정비법 제39조(조합원의 자격 — 토지등소유자, 여럿이어도 대표 1명, 1세대 판정, 투기과열지구 매수 시점 제한과 예외 7가지), 2026. 7. 1. 시행 원문 직접 확인.
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