다가구주택 4층 완화, 내 집에 한 층 더 올릴 수 있을까요?
※ 설계 상담을 설명하기 위한 이미지입니다. 실제 증축 허가를 받은 건물이나 특정 현장을 촬영한 사진은 아닙니다.
다가구주택을 4층까지 지을 수 있다는 소식에, 지금 3층인 우리 집도 한 층 더 올릴 수 있는지 궁금해집니다. 답은 새 층수 상한만으로 증축 가능 여부가 정해지지는 않는다는 것입니다. 대지와 기존 건물에 적용되는 다른 조건을 함께 검토해야 합니다.
국토교통부는 11월 3일 건축법 시행령 개정안이 국무회의에서 의결됐으며, 11월 12일부터 다세대·다가구주택의 면적 제한을 660㎡에서 1,000㎡로, 다가구주택의 층수 제한을 3층 이하에서 4층 이하로 완화한다고 발표했습니다. 오늘 11월 6일에 이미 새 기준으로 허가받을 수 있다는 뜻은 아닙니다.
1,000㎡는 내 땅이나 한 집의 면적이 아닙니다
발표에 나온 660㎡와 1,000㎡는 해당 주택 유형에 적용되는 면적 상한을 비교한 숫자입니다. 대지면적이 늘어나거나, 세입자 한 가구의 전용면적이 그만큼 커지는 것이 아닙니다.
국토부가 설명한 대상 상황은 용적률 등 다른 기준에는 맞는데 별도의 면적·층수 제한 때문에 대지를 충분히 활용하지 못했던 경우입니다. 따라서 새 면적 상한에서 지금 건물 면적을 뺀 값이 곧 공사할 수 있는 면적이 되는 것은 아닙니다.
두 건물을 같은 숫자로 계산하면 달라집니다
면적 상한의 역할만 보기 위해 두 가지를 가정하겠습니다. 주차·도로·일조·구조 등의 검토 결과 건물 A는 최대 800㎡, 건물 B는 최대 580㎡까지 설계할 수 있다고 가정합니다. 실제 건축물에 대한 허가 판정은 아닙니다.
| 가정 | 상한 660㎡일 때 | 상한 1,000㎡일 때 |
|---|---|---|
| A: 다른 조건상 800㎡ | 660㎡에서 제한 | 800㎡ 범위 검토 |
| B: 다른 조건상 580㎡ | 580㎡ 범위 검토 | 580㎡ 범위 검토 |
A는 면적 상한이 올라가면 검토할 여지가 생깁니다. B는 다른 조건이 먼저 막고 있어 면적 상한을 높여도 이 가정 안에서는 늘지 않습니다. 실제로는 면적과 층수도 함께 맞춰야 하므로, 상한의 증가분 340㎡를 내 건물의 증축 가능량으로 쓰면 안 됩니다.
다가구와 다세대의 층수도 같은 말입니까?
이번 발표에서 3층에서 4층으로 바뀐다고 특정한 유형은 다가구주택입니다. 다세대·다가구라는 두 단어가 기사 제목에 함께 있다고 두 유형의 모든 건축·소유·계약 조건이 같아지는 것은 아닙니다.
기존 건물을 검토할 때는 외관이나 매물 광고의 빌라라는 표현만으로 분류하지 않습니다. 건축물대장에 적힌 용도와 층수, 실제 설계 상태를 건축사와 대조해야 합니다. 층수와 면적을 어떤 범위로 세는지까지 맞춰야 같은 기준으로 비교할 수 있습니다.
일조 기준도 완화된다는데 바로 한 층을 올립니까?
국토부는 같은 발표에서 일조 관련 기준의 11월 12일 변경도 설명했습니다. 그러나 일조 조건 하나가 달라진다는 사실은 다른 조건까지 모두 충족한다는 뜻이 아닙니다. 주차 공간을 더 확보할 수 있는지, 기존 구조가 증축을 감당할 수 있는지 등은 별개의 검토입니다.
같은 3층 주택이라도 대지 모양, 접한 도로, 건물 배치와 기존 구조가 다릅니다. 이번 글의 일반적인 비교만으로 특정 건물의 증축을 가능하다고 판단하거나 공사 계약금을 정할 수는 없습니다.
설계 상담에 가져갈 자료와 질문은 무엇입니까?
먼저 건축물대장, 현재 도면, 대지의 토지이용계획을 준비해 건축사에게 제시합니다. 그리고 현재 건물의 용도·면적·층수와 다른 건축 조건을 대조한 뒤, 발표된 새 기준이 어떤 신청 시점과 절차에 적용되는지 확인합니다. 허가·신고와 개정령의 적용·경과 규정까지 맞춰야 합니다.
층수 상한이 높아져도 우리 건물에서 한 층을 더 지을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 건축사가 대장·도면·토지이용계획을 검토해 지금 걸리는 제한이 무엇인지, 새 기준이 이번 신청에 적용되는지를 밝혀야 실제로 늘릴 수 있는 면적과 공사비를 계산할 수 있습니다.
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근거
2026년 11월 6일 확인. 새 면적·층수와 11월 12일 시행 안내는 국토부 발표 기준입니다. 특정 건물의 허가 가능 여부나 개정 경과규정의 일괄 적용을 판정한 글은 아닙니다.
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