계약금 두 배 돌려주고 해제, 중도금이 들어가면 못 합니다
집을 사고팔기로 하고 계약금까지 주고받았는데 한쪽이 마음을 바꾸는 경우가 있습니다. 사는 사람은 더 좋은 집을 찾았고, 파는 사람은 그사이 값이 올랐다고 생각합니다. 이때 민법 제565조가 정한 방법이 계약금 해제입니다. 사는 사람은 준 계약금을 포기하고, 파는 사람은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면 계약을 풀 수 있습니다.
다만 이 방법에는 기한이 있습니다. 조문은 「당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지」라고 적었고, 그 대표적인 예가 중도금 지급입니다. 중도금이 들어간 뒤로는 계약금을 포기하거나 두 배를 돌려준다고 해도 혼자서는 계약을 풀 수 없습니다. 아래에서 조문, 판례, 상황별 대응을 차례로 보겠습니다.
조문은 무엇을 정하나요?
제565조제1항은 매매 당사자 한쪽이 계약할 때 계약금, 보증금 등의 이름으로 돈을 건넸다면, 다른 약정이 없는 한 한쪽이 이행에 착수할 때까지 건넨 사람은 그 돈을 포기하고 받은 사람은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 찾기쉬운 생활법령은 계약서에 이런 조항이 없어도 계약금을 주고받은 것만으로 이 규정이 적용된다고 설명합니다.
제2항은 이 경우 제551조를 적용하지 않는다고 정합니다. 제551조는 계약을 해제해도 손해배상은 따로 청구할 수 있다는 조문입니다. 계약금 해제에서는 이것이 빠지므로, 포기한 계약금이나 두 배로 돌려받은 돈 외에 추가로 손해배상을 주고받지 않는 것이 원칙입니다.
언제까지 할 수 있나요?
기준은 「이행에 착수할 때까지」입니다. 사는 사람이 중도금을 보내면 이행에 착수한 것으로 보는 것이 가장 분명한 경우입니다. 이 시점이 지나면 계약금 해제는 막히고, 계약을 풀려면 상대가 동의하거나 상대의 채무불이행을 이유로 한 해제여야 합니다.
그래서 실제 다툼은 중도금이 언제, 어떻게 들어갔는지를 두고 벌어집니다. 계약서에 정한 중도금 날짜보다 먼저 보낸 경우에도 이행 착수로 볼지는 특약과 송금 경위에 따라 판단이 갈립니다. 이 부분은 아래 함께 보면 좋은 글에 판례로 정리해 두었습니다.
계약금을 일부만 받았다면?
계약금 1억 1,000만 원 가운데 1,000만 원만 먼저 받은 매도인이 받은 1,000만 원의 두 배만 공탁하고 해제를 통보한 사건이 있었습니다. 대법원(2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결)은 기준이 실제로 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이라고 보고, 받은 돈의 두 배만 돌려주는 것으로는 계약을 해제할 수 없다고 판단했습니다.
파는 쪽이 두 배를 돌려줄 때는 말이나 문자로 해제한다고 알리는 것만으로는 부족하고, 두 배에 해당하는 돈을 실제로 제공해야 한다는 것이 판례의 태도입니다. 반대로 사는 쪽은 계약금을 포기한다는 뜻을 분명히 전하면 됩니다. 어느 쪽이든 날짜와 내용이 남는 내용증명으로 보내 두는 것이 좋습니다.
계약금이 곧 위약금은 아닙니다
생활법령은 계약금이 당연히 위약금이 되는 것은 아니라고 설명합니다. 계약서에 「매수인이 위약하면 계약금을 몰수하고, 매도인이 위약하면 배액을 배상한다」 같은 위약금 특약이 있어야, 상대가 계약을 어겼을 때 계약금 상당액을 손해배상으로 바로 주장할 수 있습니다. 이런 특약이 없으면 실제 손해를 따로 증명해야 합니다. 계약서를 쓸 때 계약금 조항과 위약금 조항을 함께 확인하십시오.
상황별로 정리하면
매수인이 마음을 바꿨다면 중도금 송금 여부만으로 해제 가능성을 정하면 안 됩니다. 별도 약정이 있는지, 매도인이나 매수인 중 어느 쪽이라도 이미 이행에 착수했는지를 먼저 보십시오. 해약금 해제가 가능한 단계라면 매수인은 계약금을 포기할 수 있고, 이미 그 단계를 지났다면 합의해제 등 다른 근거가 필요합니다.
파는 쪽이 해제를 원한다면 약정 계약금의 두 배를 실제로 준비해 제공해야 하고, 매수인이 중도금을 보낸 뒤라면 이 방법은 쓸 수 없습니다. 사는 쪽에서 매도인이 값을 올려 달라거나 해제하겠다는 말을 꺼냈다면, 혼자 판단해 중도금을 서둘러 보내기 전에 계약서의 중도금 날짜와 특약부터 확인하고 법률 상담을 받으십시오. 가계약금 단계라면 정식 계약금과 기준이 다르니 따로 보셔야 합니다.
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공식 근거
자료 확인: 2026년 11월 1일. 현행 민법(2026년 3월 17일 시행) 제565조·제551조, 찾기쉬운 생활법령의 매매계약 해제 안내, 대법원 2014다231378 판결 요지를 대조했습니다. 개별 계약의 이행 착수 여부는 계약서와 경위에 따라 달라지며, 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
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