잔금 먼저 보냈는데도 해제? 대법원이 본 특약과 송금 경위
잔금을 약정일보다 먼저 보냈어도 계약 해제를 막지 못한 사건이 있습니다. 대법원 2024년 1월 4일 선고 2022다256624 판결입니다. 이 사건 계약에는 중도금 지급 약정이 없었고, 매수인은 잔금 일부를 먼저 송금했습니다.
원칙은 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 것입니다. 그러나 계약 내용과 조기 지급에 관한 특약, 돈을 보낸 경위 때문에 약정한 날까지 기다려야 하는 특별한 사정이 인정될 수 있습니다. 이번 글은 이미 낸 돈을 돌려받는 계산보다, 선입금의 효력을 판단할 때 무엇이 달라지는지 다룹니다.
약정한 날짜만 보아서는 결론이 나지 않습니다
민법은 다른 약정이 없으면 당사자 한쪽이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있도록 정합니다. 따라서 계약서에 적힌 중도금 날짜 전이라는 사실과 아직 아무도 이행에 착수하지 않았다는 사실은 같지 않습니다.
이행의 착수는 계약 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 한 경우를 말합니다. 단순한 준비만으로는 부족하지만, 약정한 이행 전부가 끝나야 하는 것도 아닙니다. 어느 행동이 해당하는지는 계약 의무와 실제 행동을 연결해서 봅니다.
잔금일을 앞당기는 데 상호 협의를 정했습니다
2022다256624 사건은 아파트 분양권 매매에 관한 분쟁이었습니다. 매수인은 계약금 지급 뒤 매도인 계좌에 잔금일 전에 여러 차례 송금했습니다. 송금 명목은 축 생신이었고, 송금 전후 상대방에게 그 사실을 알리지 않았습니다. 매도인은 입금을 안 뒤 반환하겠다는 의사를 거듭 밝혔습니다.
계약은 잔금일을 2021년 1월 4일로 정하면서, 시공사 본사 일정과 매도인·매수인의 상호 협의에 따라 그 날짜를 앞당길 수 있도록 정했습니다. 따라서 이 사건의 사전 지급 특약은 일방의 선입금을 곧바로 받아들이는 내용이 아니었습니다.
매수인은 계약 6일 뒤인 2020년 11월 9일에 알림 없이 네 차례, 합계 2,000만 원을 송금했습니다. 법원은 잔금일 조정 약정, 남은 지급의무 대비 약 5.2%인 송금액, 송금 명목과 매도인의 반복적인 반환 의사를 함께 살폈습니다. 그 결과 이 계약에서는 매도인에게도 약정일까지 기다릴 이익이 있고, 그전에 매수인이 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 판단했습니다.
일반 원칙은 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다는 것입니다. 이번 결론은 위 계약의 약정과 송금 경위를 종합한 예외입니다. 중도금 지급 약정이 있는 다른 계약에도 그대로 적용하려면 그 계약의 내용과 이행 경위를 따로 검토해야 합니다.
송금내역을 계약 조항 옆에 놓습니다
계약을 검토할 때는 중도금·잔금 조항과 사전 지급을 제한하거나 허용한 문구를 함께 읽습니다. 실제 송금일·명목·금액, 송금 통지와 상대방 답변, 반환 의사를 밝힌 자료를 날짜순으로 붙이면 됩니다. 돈이 움직였다는 자료와 상대방이 어떤 이행으로 받아들였는지를 보여 주는 자료는 역할이 다릅니다.
해제 통지를 받았거나 계약을 끝내려는 당사자는 이 자료를 계약서 전체와 함께 변호사에게 제시하십시오. 검토할 쟁점은 먼저 지급한 행동이 이행착수인지, 기한 전 이행을 제한하는 특별한 사정이 있는지, 해제의 시점과 요건이 맞는지입니다. 상대방 해제를 막을 목적으로 먼저 송금하는 방법을 이 글의 행동 지침으로 삼지 않습니다.
가계약금 반환이나 약정 계약금의 일부 지급은 아래 기존 글에서 별도로 다룹니다.
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근거
대법원 2022다256624 판결문 PDF: 2쪽 계약·특약, 4쪽 판단
2026년 10월 19일 공식 자료 대조. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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