보증금 늦게 돌려받으면 지연이자, 연 5%에서 소송 뒤 연 12%
전세나 월세 계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다"며 보증금을 미루는 경우가 있습니다. 이때 세입자가 받을 수 있는 것은 원금만이 아닙니다. 돈을 늦게 갚은 데 따른 손해배상, 흔히 지연이자라고 부르는 돈을 함께 청구할 수 있고, 그 이율은 법에 정해져 있습니다.
기준은 두 단계입니다. 따로 정한 이율이 없으면 민법의 연 5%가 적용되고, 보증금 반환 소송을 내 소장이 집주인에게 송달되면 그다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 됩니다. 아래에서 언제부터, 얼마나 붙는지 차례로 짚어 보겠습니다.
약정이 없으면 연 5%, 손해 증명은 필요 없습니다
민법 제379조는 다른 법률이나 당사자 약정이 없으면 이자 있는 채권의 이율을 연 5푼, 곧 연 5%로 정합니다. 그리고 제397조는 돈을 제때 갚지 않은 경우의 손해배상액을 이 법정이율로 계산하되, 법령에 어긋나지 않는 약정이율이 있으면 그 이율을 따른다고 정합니다.
같은 조 제2항이 세입자에게 특히 중요합니다. 금전채무 불이행의 손해배상에서는 채권자가 손해를 증명할 필요가 없고, 채무자는 자기에게 과실이 없다는 이유로 빠져나갈 수 없습니다. 그러니 "보증금을 못 받아 이사 비용이 더 들었다"는 식의 손해를 일일이 입증하지 않아도, 늦어진 기간만큼 연 5%를 청구할 근거가 됩니다. 계약서에 반환 지연 시 이율을 따로 적어 두었다면 그 약정이 우선합니다.
언제부터 늦은 것으로 보나요?
민법 제387조는 이행 기한이 확정돼 있으면 그 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서에 계약 종료일이 적혀 있다면 그날이 출발점이 되는 것이 원칙입니다. 기한이 정해지지 않은 채무라면 이행 청구를 받은 때부터 지체책임이 생깁니다.
다만 보증금 반환은 세입자가 집을 비워 넘겨주는 일과 맞물려 있습니다. 민법 제536조의 동시이행 항변권에 따라, 집주인은 상대방이 자기 의무 이행을 제공할 때까지 보증금 지급을 거절할 수 있다고 다툴 수 있습니다. 그래서 실제 분쟁에서는 세입자가 집을 비우고 열쇠를 넘기겠다고 알렸는지, 언제 넘겼는지가 지연이자 계산의 시작점을 두고 다툼이 되기 쉽습니다. 이사 날짜를 정해 문자나 내용증명으로 알리고 그 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다.
소송을 내면 연 12%로 올라갑니다
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항은 돈을 갚으라는 판결을 선고할 때, 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율을 적용하도록 정합니다. 그 이율을 정한 대통령령은 2019년 6월 1일부터 연 100분의 12, 곧 연 12%로 정하고 있습니다.
이 조항에는 예외도 있습니다. 같은 조 제2항은 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 의무가 있는지나 그 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면, 그 타당한 범위에서는 연 12%를 적용하지 않는다고 정합니다. 예를 들어 원상복구 비용을 얼마나 빼야 하는지처럼 다툴 만한 쟁점이 있다면, 그 부분은 법원 판단에 따라 이율이 달라질 수 있습니다. 장래에 받을 돈을 미리 청구하는 소송도 제1항 단서에 따라 적용 대상에서 빠집니다.
얼마나 되는지 직접 계산해 보면
계산은 보증금 × 연 이율 × 늦어진 날수 ÷ 365로 합니다. 보증금 1억 원을 30일 늦게 받았다면 연 5%일 때 1억 × 0.05 × 30 ÷ 365로 약 41만 원, 연 12%일 때 같은 방식으로 약 98만 원입니다. 늦어진 기간이 길어질수록 차이가 커지므로, 소송을 낸 뒤로는 집주인에게도 빨리 돌려주는 편이 이익이 됩니다.
다만 이 금액은 어디까지나 단순 계산입니다. 이미 돌려받은 일부 금액, 공제할 관리비나 원상복구 비용, 지체가 시작된 날짜를 어떻게 보느냐에 따라 실제 청구액은 달라집니다. 보증금을 늦게 받을 상황이라면 계약 종료일, 집을 넘긴 날, 반환을 요구한 날짜와 방법을 기록해 두는 것이 가장 먼저 할 일입니다.
지연이자까지 받으려면 이 순서로 합니다
첫째, 집을 넘기는 날을 기록으로 남깁니다. 이사 날짜와 열쇠·비밀번호를 넘기겠다는 뜻을 문자로 알리고, 실제로 넘긴 날의 사진이나 문자도 보관합니다. 지연이자가 언제부터 붙는지를 두고 다툴 때 가장 먼저 쓰이는 자료입니다.
둘째, 내용증명으로 반환을 독촉합니다. 찾기쉬운 생활법령은 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않으면 내용증명우편으로 반환을 독촉하라고 안내합니다. 여기에 계약일, 보증금 액수, 계약 종료일, 받을 계좌와 함께 "반환일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 지연손해금을 함께 청구한다"는 문장을 넣어 두면 청구한 시점과 내용이 분명해집니다.
셋째, 그래도 주지 않으면 법원 절차로 갑니다. 집주인이 금액 자체는 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 간편합니다. 집주인 주소지 관할 법원에 신청하고, 집주인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의를 내지 않으면 확정됩니다. 금액을 다투면 보증금반환소송을 내는데, 생활법령은 주택 보증금반환소송은 보증금이 3,000만 원을 넘어도 소액사건심판법 절차를 따라 빠르게 진행할 수 있다고 안내합니다. 소송 대신 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청하는 방법도 있습니다.
소장에서 이자를 청구하는 문장은 보통 "피고는 원고에게 1억 원 및 이에 대하여 반환일 다음 날부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라"처럼 앞에서 본 두 이율을 기간별로 나눠 적는 형태입니다. 원상복구 비용처럼 공제할 금액에 다툼이 있으면 그 부분은 법원이 따로 판단합니다.
상황별로 정리하면
아직 그 집에 살고 있다면 지연이자보다 이사 날짜를 집주인과 확정하고 기록을 남기는 일이 먼저입니다. 이사를 이미 했거나 해야 하는데 보증금을 못 받았다면, 주민등록을 옮기기 전에 임차권등기명령부터 신청해 보증금 순위를 지키십시오. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춰야 생기므로, 그대로 옮기면 지켜 오던 순위를 잃을 수 있습니다. 반환 날짜가 몇 주 늦어지는 정도이고 집주인이 날짜를 약속했다면, 내용증명으로 지연이자 청구 의사만 남겨 두고 소송은 미뤄도 됩니다.
집을 비워 준 날짜와 소장 부본이 집주인에게 도달한 날짜를 달력에 따로 적으면, 어느 기간의 이자를 청구할지가 보입니다. 12%를 계약 만료일부터 전 기간에 곱하면 청구액을 부풀리게 됩니다. 이사를 앞두었다면 보증금을 받을 순위를 지킬 임차권등기가 실제 끝났는지도 먼저 보십시오.
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공식 근거
자료 확인: 2026년 11월 1일. 현행 민법, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 그 법정이율 규정(연 12%), 생활법령정보의 보증금 회수 안내를 대조했습니다. 개별 사건의 지체 시작일과 공제액은 실제 자료를 검토해야 하며, 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
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