집값 10억원 중 5억원을 집주인에게 빌리면, 잔금 뒤 얼마를 갚을까?
집값이 10억원인데 매도인이 5억원을 빌려주겠다고 하면, 당장 가진 돈 5억원으로 잔금을 맞출 수 있다는 말부터 들립니다. 그렇다고 5억원짜리 집을 산 것은 아닙니다. 자기 돈 5억원과 매도인에게 빌린 5억원으로 잔금까지 정산하면 집값 10억원은 전액 지급한 셈입니다. 이후 매도인에게 갚을 원금은 빌린 5억원입니다. 오늘은 이 두 숫자를 끝까지 분리해 보겠습니다.
11월 8일 뉴시스는 강남권 고가주택 거래에서 매도인이 매수자에게 잔금 일부를 빌려주는 사례를 보도했습니다. 기사 속 거래 비중과 개별 금액은 인터뷰 대상의 설명입니다. 이를 서울 전체 거래 통계나 누구나 이용할 수 있는 정식 대출상품으로 읽지 않았습니다. “집주인 대출”은 소유자가 매수인에게 자금을 빌려주는 거래 방식이라는 뜻으로 쓰겠습니다.
같은 사람이 돈을 받아도, 약속은 두 갈래입니다
민법 제563조의 매매는 재산권을 넘기고 그 대금을 지급하기로 하는 약속입니다. 제598조의 소비대차는 돈 등을 넘기고 같은 종류와 수량으로 돌려받기로 하는 약속입니다. 집을 넘겨받는 것과 돈을 갚는 것은 서로 다른 약속이라는 뜻입니다. 두 문서를 한 자리에서 쓴다고 두 약속이 하나로 없어지지는 않습니다.
매도인에게서 빌린 돈으로 매매대금 일부를 지급하거나 그 정산을 약정하는 방식은 개별 계약마다 다를 수 있습니다. 중요한 것은 “나중에 알아서 처리하자”는 말로 끝내지 않는 것입니다. 매매대금 중 언제 얼마를 지급한 것으로 처리하는지, 별도로 갚을 원금이 얼마인지가 서로 맞아야 합니다. 어떤 문구가 적법한지는 거래 사정에 따라 법률 검토를 받아야 합니다.
10억원짜리 집을 5억원에 산 셈이 아닙니다
설명용으로 집값 10억원, 자기자금 5억원, 매도인 차용금 5억원을 놓겠습니다. 세금·중개보수·등기비용 등은 이 계산에서 제외합니다. 매매대금을 모두 정산했다면 집값은 여전히 10억원입니다. 자금의 출처가 자기 돈 5억원과 빌린 돈 5억원으로 나뉜 것입니다.
차용 원금 5억원을 6개월 뒤 갚고, 연 5% 단리 이자를 기간 끝에 함께 지급한다고 가정하면 이자는 5억원 × 0.05 × 6/12 = 1,250만원입니다. 만기에는 원금과 이자를 더한 5억1,250만원이 필요합니다. 이는 설명을 위한 약정 가정이며 실제 거래 조건이나 오늘의 시장금리가 아닙니다. 월별 지급으로 약정했다면 현금이 나가는 날짜도 달라집니다.
반대로 6개월 뒤 은행에서 5억원을 빌릴 생각이라면, 그 계획은 지금 확보한 자금과 다릅니다. 미래의 소득·담보 심사나 대출 규정, 은행 판단을 아직 통과하지 않았기 때문입니다. “그때 대출로 갚으면 된다”는 말 대신, 대출이 줄거나 늦어질 때 만기 자금을 무엇으로 마련할지 따로 보셔야 합니다. 승인받지 않은 차입 계획을 확정 재원으로 적지 마십시오.
등기부의 채권최고액은 송금 영수증이 아닙니다
매도인이 돈을 빌려준 뒤 근저당권을 설정하는 경우에는 등기부도 봅니다. 다만 을구에 적힌 채권최고액을 실제로 받은 대출 원금과 곧바로 같은 금액이라고 읽으면 안 됩니다. 민법 제357조는 담보할 채무의 최고액을 정하는 근저당을 규정하고, 이자도 그 최고액에 포함한다고 정하고 있습니다.
예를 들어 차용증의 원금과 등기부의 채권최고액이 다르다면 “어느 문서가 틀렸다”로 바로 결론 내리지 마십시오. 실제 원금은 차용계약과 지급·정산 자료로, 담보 범위는 등기와 설정계약으로 확인할 문제입니다. 반대로 근저당만 있다는 이유로 매매대금이 얼마 지급됐는지까지 확인됐다고 볼 수도 없습니다.
서명 전에는 만기 날의 장면까지 맞춰 보십시오
매매계약서, 차용 약정, 담보 설정 서류를 옆에 놓고 금액과 날짜를 연결해 보십시오. 매매 잔금일에 어떤 돈이 누구에게 가는지, 소유권 이전과 담보 설정을 어떤 순서로 처리하는지, 차용금 만기에는 누가 얼마를 받고 어떤 담보를 말소하는지가 이어져야 합니다. 같은 거래를 서류마다 다르게 적으면 나중에 정산을 설명하기 어렵습니다.
매수자는 원금·이자·만기·연장 여부·연체 때 부담·중도 상환과 담보 말소 조건을 묻고, 매도인은 매수자의 상환 계획과 담보 순위를 검토해야 합니다. “급히 팔아야 한다”거나 “남들도 이렇게 한다”는 설명이 이 내용을 대신하지 않습니다. 이 글의 예시만으로 계약서를 만들거나 세금 절감 효과를 계산하지 마시고, 실제 서류는 담당 법무사·변호사와 세무 전문가에게 검토받으십시오.
이 거래에서 매수인이 잔금일에 마련할 자기 돈은 5억 원이지만, 그날 이후 매도인에게 갚을 원금도 5억 원입니다. 만기에는 약정 이자까지 현금이 필요합니다. 집값 10억 원을 오늘 지급할 수 있는지와 차용금 만기에 다시 5억 원을 마련할 수 있는지를 각각 계산해야 이 거래를 감당할지 판단할 수 있습니다.
자료와 확인 범위
뉴시스 11월 8일 강남권 매도인 대출 보도는 이슈의 계기로만 사용했습니다. 법적 구분은 민법 제563조, 제598조, 제357조의 현행 조문(2026.3.17 시행)을 11월 9일 확인했습니다. 개별 거래·세금 효과를 판정하지 않았습니다.
차용금을 갚은 뒤의 담보 정리는 근저당 말소와 신청 비용을 다룬 글에서 이어서 확인할 수 있습니다. 상환 약정과 말소 절차를 따로 맞추는 데 도움이 됩니다.
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