근저당 말소, 대출 상환 뒤 담보 종료와 신청 비용을 확인하세요
집 담보로 빌린 돈을 마지막까지 갚은 날을 떠올려 보십시오. 은행 창구에서 "완납되셨습니다" 한 마디를 듣고 홀가분하게 나오셨을 겁니다. 그런데 몇 달 뒤 집을 내놓거나 세를 놓으려고 등기부를 떼 보면, 을구에 그 은행 이름과 채권최고액이 그대로 있습니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
대출 상환과 근저당권의 종료,등기 말소는 따로 확인해야 합니다. 확정된 피담보채무가 모두 소멸하면 저당권도 소멸하지만,채무 확정 전 개별 대출을 갚은 것만으로 근저당이 사라지는 것은 아닙니다. 은행에 해당 근저당이 담보하는 채무의 범위·확정·거래 종료와 말소 가능 여부를 확인한 뒤 말소서류를 받아 신청합니다. 등기기록은 자동으로 지워지지 않습니다. 아래11,200원은 부동산1개에 표준세액을 적용해 서면으로 직접 신청하는 비용 예시이고,신청방식과 부동산 수·세금 감면·대행 여부에 따라 달라집니다.
왜 저절로 안 지워지는지, 안 지우면 무엇이 걸리는지, 순서와 돈은 얼마인지 차례로 말씀드리겠습니다.
담보채무의 확정·종료와 등기 말소를 나눠 봅니다
민법369조는 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다는 원칙을 둡니다. 다만 근저당은357조에 따라 최고액을 정하고 채무 확정을 나중으로 미룰 수 있으며,확정 전 채무의 소멸·이전은 근저당에 영향을 미치지 않습니다. 한 건의 대출 완납 안내만으로 담보관계 전체가 끝났다고 단정하지 말고,은행에서 남은 피담보채무와 근저당 말소 가능 상태를 확인하십시오.
그런데 등기부는 사람이 써 넣고 사람이 지우는 장부입니다. 은행이 저당권을 걸 때 등기소에 신청해서 을구에 적혔듯이, 지울 때도 누군가 등기소에 신청해야 지워집니다. 갚았다는 사실이 등기소에 저절로 전해지는 길은 없습니다.
등기기록에 채권최고액1억2천만 원이 남아 있다면 거래 상대는 그 담보의 현재 상태와 말소 근거를 요청할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 남은 대출잔액과 다르므로 등기상 금액을 그대로 현재 빚으로 계산하지 마십시오.
말소등기는 둘이 같이 신청합니다
등기는 원칙적으로 두 사람이 함께 신청합니다. 그 등기로 이득을 보는 쪽과 손해를 보는 쪽입니다. 근저당을 지우면 집주인이 이득을 보고 은행은 권리를 잃습니다. 그래서 집주인과 은행이 공동으로 신청하는 등기입니다. 법에 그렇게 적혀 있습니다.
통상 은행에서 말소 원인과 신청 권한을 확인할 서류를 받아 소유자가 은행의 위임을 갖춰 신청할 수 있습니다. 필요한 해지증서·위임장·등기필정보 등은 은행과 등기소의 안내로 확인합니다. 공동신청은 양쪽 당사자가 반드시 동시에 창구에 서야 한다는 뜻은 아닙니다.
순서는 이렇습니다.
첫째, 대출을 다 갚은 은행 창구에서 근저당권 말소에 필요한 서류를 달라고 합니다. 해지증서와 위임장이 핵심이고, 은행에 따라 등기필정보나 인감증명서를 같이 줍니다. 대출을 갚은 날 그 자리에서 받는 것이 가장 쉽습니다.
둘째, 등기소에 갑니다. 그 집을 관할하는 등기소이고, 인터넷등기소에서 신청서를 미리 작성해 갈 수도 있습니다. 신분증과 도장, 은행에서 받은 서류를 가져갑니다.
셋째, 세금과 수수료를 내고 접수합니다. 며칠 뒤 등기부를 떼 보면 을구의 그 줄에 붉은 줄이 그어지고 "말소"라고 적힙니다.
법무사에게 맡겨도 됩니다. 그러면 법무사 보수가 따로 붙습니다. 은행이 법무사를 소개해 주는 경우도 있는데, 그때도 그 보수는 집주인이 냅니다.
돈은 얼마가 듭니까
표준 등록면허세6,000원과 지방교육세1,200원에 신청수수료를 더하는 예입니다. 말소등기 신청수수료는 부동산마다 서면4,000원,전자표준양식(e-Form)3,000원,전자신청1,000원입니다. 인터넷에서 양식만 작성해 출력하는 방식과 완전한 전자신청을 구분하십시오.
| 무엇 | 얼마 | 어디에 적혀 있나 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 건당 6,000원 | 지방세법. 저당권 설정은 채권금액의 0.2%지만, 말소는 그 밖의 등기로 분류돼 건당 정액입니다 |
| 지방교육세 | 1,200원 | 등록면허세의 20% |
| 등기신청수수료 | 서면신청 부동산마다4,000원 | 대법원 수수료 규칙. 2025년 7월 29일 개정으로 오른 금액입니다 |
| 서면신청 합계 예시(부동산1개) | 11,200원 | 전자표준양식10,200원/전자신청8,200원,대행·발급비 등 별도 |
아파트는 땅과 건물이 한 등기부라 한 건입니다. 단독주택은 땅 등기부와 건물 등기부가 따로 있어서, 근저당이 둘 다에 걸려 있으면 두 건입니다. 그러면 위 금액이 두 배가 됩니다.
설정할 때와 비교해 보십시오. 1억 원을 빌리면서 채권최고액 1억 2천만 원으로 근저당을 걸 때는 등록면허세가 24만 원이었습니다. 채권금액의 0.2%이기 때문입니다. 지울 때는 6천 원입니다. 지우는 쪽이 훨씬 쌉니다.
개별 대출 상환만으로 채무 확정 전 근저당이 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 은행에서 전체 담보채무와 종료·말소 가능 여부를 확인합니다.
표준세금7,200원+부동산1개 신청수수료:서면4,000 / 전자표준양식3,000 / 전자신청1,000원
예시 합계11,200 /10,200 /8,200원. 법무사·은행 대행·서류발급비 등은 별도입니다.
설정 등록면허세24만 원 예시는 등록면허세만 계산한 것으로,설정 총비용과 위 말소 총액을 직접 비교하지 않습니다.
신청 후 새 등기기록에서 해당 근저당의 말소 결과를 확인합니다.
일부 상환 뒤 담보를 줄이려면 은행과 확인하세요
1억 원 빌렸다가 5천만 원을 갚은 분도 계실 겁니다. 이때는 저당권이 아직 살아 있으니 지울 수는 없습니다. 대신 채권최고액을 줄이는 등기가 있습니다. 근저당권 변경등기입니다.
이것도 은행과 함께 신청하는 등기이고, 은행이 동의해 줘야 합니다. 대출 약정에 따라 은행이 최고액을 낮춰 주지 않을 수도 있습니다. 세금은 말소와 같은 갈래라 건당 6천 원이고, 수수료도 같습니다.
은행이 동의한 새 채권최고액으로 변경등기를 마치면 그 금액이 등기기록에 반영됩니다. 대출을 절반 갚았다고 최고액도 자동으로 절반이 되는 것은 아닙니다. 감액·말소가 필요한 부동산과 담보 범위를 먼저 정하고 완료 뒤 새 등기기록을 확인합니다.
그래서 은행에서 물어볼 말은 한 마디입니다
마지막 원금을 갚는 날 창구에서 이렇게 말씀하십시오.
"근저당권 말소 서류 주십시오. 해지증서하고 위임장이요."
말소 가능 상태와 서류를 확인한 다음 신청방식을 정하십시오. 표준세액·부동산1개 기준 서면 직접신청 예시는11,200원이며,전자방식은 위 표의 금액이 다릅니다. 접수증만으로 완료로 보지 말고 처리 후 새 등기사항증명서에서 해당 순위의 근저당 말소를 확인합니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
말소를 안 하면 벌금이 있습니까
채무를 갚은 뒤 말소등기를 바로 하지 않았다는 사정만으로 이 글에서 별도 과태료가 생긴다고 안내하는 것은 아닙니다. 다만 등기상 담보가 남으면 매매·임대·새 대출의 심사와 약정에서 말소를 요구받을 수 있으므로 은행의 말소서류와 현재 등기기록을 미리 확인하십시오.
대출을 갚은 지 오래돼서 은행 서류를 잃어버렸습니다
완납한 대출과 해당 근저당의 정보를 갖춰 은행에 말소 가능 여부와 필요한 서류를 다시 요청하십시오. 다른 채무가 담보되는지,채무가 확정·종료됐는지도 함께 확인합니다. 합병한 은행은 승계 금융기관의 담당 창구에 문의합니다.
은행이 알아서 지워 주는 경우도 있습니까
은행이 법무사에게 맡겨 처리해 주는 경우가 있습니다. 그때도 등기 비용과 법무사 보수는 집주인이 냅니다. 은행이 해 주는지, 얼마를 내는지는 갚는 날 창구에서 물어보시면 됩니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사나 법무사와 상의하십시오.
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2026년10월19일 정정·보완: 민법357조의 채무 확정 전 근저당과369조 부종성을 구분했습니다. 신청방식별 수수료와 표준세액 예시를 보완하고 설정 등록세만과 말소 총비용을 비교한 도해를 바로잡았습니다.
민법357조·369조 및 수수료규칙5조의5제4항 현행 대조.
근거
- 법제처 — 민법 제369조(부종성: 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸)
- 법제처 — 부동산등기법 제23조 제1항(등기권리자와 등기의무자의 공동신청)
- 법제처 — 지방세법 제28조 제1항 제1호 다목 2)(저당권 설정 채권금액의 1천분의 2)·마목(그 밖의 등기 건당 6천 원)·제151조 제1항 제2호(지방교육세, 등록면허세액의 20%)
- 법제처 — 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제4항(그 밖의 부동산등기 신청수수료 매 부동산 4,000원, 2025. 7. 29. 개정·8. 1. 시행)
- 대법원 인터넷등기소
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