집문서를 잃어버렸는데 집을 팔 수 있을까? 등기필정보 분실 대처법
집을 내놓고 매수인도 정해졌는데, 서랍을 아무리 뒤져도 예전에 받은 집문서가 보이지 않습니다. 이십 년 전에 샀을 때 받은 두툼한 봉투였는데 이사를 몇 번 다니는 사이 어디로 갔는지 모릅니다. 이것이 없으면 집을 못 파는 것은 아닌지 걱정이 앞섭니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 흔히 집문서라고 부르는 등기필정보(예전의 등기권리증)를 잃어버려도 집은 팔 수 있습니다. 법은 등기필정보가 없을 때 세 가지 방법을 열어 두었습니다. 파는 사람이 등기소에 직접 나가 확인을 받거나, 등기를 맡긴 변호사·법무사가 본인임을 확인하거나, 서류의 파는 사람 작성 부분에 공증을 받는 것입니다.
잃어버린 집문서를 다시 발급받는 방법은 법에 없습니다. 그래서 다시 받으려고 애쓰기보다 이 세 길 가운데 하나를 고르는 것이 순서입니다.
등기필정보는 무엇에 쓰입니까
등기소는 새로운 권리 등기를 마치면 등기필정보를 만들어 권리를 얻은 사람에게 알려 줍니다. 집을 살 때 받는 것이 이것입니다. 예전에는 등기권리증이라는 종이였고, 지금은 일련번호와 비밀번호가 적힌 등기필정보로 줍니다.
이 정보가 쓰이는 때는 나중에 그 집을 팔거나 담보로 잡힐 때입니다. 사는 사람과 파는 사람이 함께 등기를 신청하면, 파는 사람은 예전에 받은 등기필정보를 등기소에 내야 합니다. 등기소가 진짜 주인이 신청하는 것인지를 이것으로 확인하기 때문입니다.
없을 때의 세 가지 방법
첫째, 등기소에 직접 나가기. 파는 사람(또는 법정대리인)이 등기소에 나가 등기관에게서 본인임을 확인받습니다. 신분증을 들고 가며, 파는 사람이 직접 움직여야 합니다.
둘째, 변호사나 법무사의 확인. 등기 신청을 맡은 대리인이 변호사나 법무사라면, 그 사람이 파는 사람에게서 위임받았음을 직접 확인하는 것으로 갈음합니다. 법이 이 확인을 할 수 있는 대리인을 변호사와 법무사로만 정해 두었습니다.
셋째, 공증. 등기 신청서 가운데 파는 사람이 작성한 부분(대리인이 신청하면 위임장)에 공증을 받아 내는 방법입니다. 파는 사람이 멀리 살아 등기소에 가기 어려울 때 쓸 수 있습니다.
| 방법 | 누가 | 맞는 경우 |
|---|---|---|
| 등기소 출석 | 파는 사람 본인 | 직접 등기를 신청할 때 |
| 대리인 확인 | 변호사·법무사 | 등기를 맡길 때 |
| 공증 | 공증인 | 파는 사람이 멀리 있을 때 |
사는 사람은 무엇을 보면 됩니까
등기필정보가 없다면 잔금 전에 등기 담당자에게 알리고, 본인 확인을 어떤 방법으로 진행할지 정하세요. 매도인이 당일 참석하기 어렵다면 가능한 확인 방법과 필요한 서류·비용을 미리 확인해야 합니다.
상속으로 받은 집이라면
부모님께 상속받은 집을 내 이름으로 옮기는 상속등기는 사정이 다릅니다. 법은 등기를 권리를 얻는 사람과 넘겨주는 사람이 함께 신청하는 것을 원칙으로 하면서, 상속은 권리를 얻는 사람이 혼자 신청한다고 따로 적어 두었습니다. 함께 신청하는 등기가 아니니, 돌아가신 분의 등기필정보를 찾지 못해도 상속등기 자체는 할 수 있습니다.
그 뒤 상속받은 집을 팔 때는 이야기가 달라집니다. 이때는 상속등기를 마친 본인이 넘겨주는 사람이 되므로, 상속등기 때 받은 본인의 등기필정보가 필요합니다. 상속등기를 마치면 새로 받은 등기필정보를 잘 보관해 두십시오.
잔금 날까지의 순서
계약할 때 분실 사실을 알리고, 등기를 맡길 담당자에게 대체 확인 절차와 준비 서류를 받으세요. 확인에 필요한 방문이나 공증 일정이 있다면 잔금 전에 끝낼 수 있도록 조율합니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 집을 팔기로 하셨다면 계약 전에 등기필정보나 등기권리증이 있는지부터 찾아보십시오. 둘째, 없으면 등기를 맡길 법무사에게 알리고 세 방법 가운데 무엇으로 할지 정하십시오. 셋째, 등기필정보를 가지고 계시면 일련번호와 비밀번호가 가려진 채로 잘 보관하십시오. 이 비밀번호가 남에게 알려지면 안 됩니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
담보대출을 받을 때도 필요합니까
근저당을 설정하는 등기도 집주인이 등기의무자가 되는 공동신청이라, 등기필정보가 필요하고 없으면 같은 세 방법을 씁니다.
2025년 1월 31일 시행 부동산등기법 기준입니다. 구체적인 서류는 등기소나 등기를 맡을 법무사에게 확인하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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근거
- 법제처 — 부동산등기법 제23조(공동신청 원칙, 상속은 등기권리자 단독신청)·제50조(등기필정보 작성·통지, 공동신청 때 등기의무자의 등기필정보 제공)·제51조(등기필정보가 없는 경우: 등기소 출석 확인, 변호사·법무사 대리인 확인, 작성 부분 공증). 2025. 1. 31. 시행
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 등기 절차 안내
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