주택임대소득 연 2,000만 원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다
은퇴하고 살던 집 말고 작은 아파트 한 채를 세놓아 다달이 월세를 받는 분이 있습니다. 한 해 모이면 1,200만 원쯤 됩니다. 연금 말고 들어오는 돈이 이것뿐인데, 여기에 세금을 내야 하는지, 낸다면 얼마인지 궁금해집니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
이 글은 거주자의 주택임대소득에 관한 설명입니다. 본인·배우자 주택을 합쳐 국내1주택이고 그 집 기준시가가12억 원 이하라면 월세 소득은 비과세입니다. 국외 주택은 이 예외에 포함되지 않습니다. 과세 대상 주택임대 총수입금액이 연2,000만 원 이하이면 종합과세와 국세14% 분리과세 중 선택할 수 있습니다. 보증금의 간주임대료가 생기는 경우에는 그것도 총수입금액에 포함합니다.
분리과세를 고르면 수입의 절반을 경비로 빼 주고, 다른 소득이 적으면 200만 원을 더 빼 줍니다. 순서대로 보겠습니다.
국내 1주택도 기준시가와 부부 합산 여부를 봅니다
법은 주택을 한 채 가진 사람의 주택임대소득에는 소득세를 매기지 않는다고 적었습니다. 다만 두 경우는 빠집니다. 기준시가가 12억 원을 넘는 집, 그리고 외국에 있는 집입니다.
살던 집을 세놓고 본인은 전세로 사는 경우처럼 가진 집이 한 채뿐이라면, 그 집 기준시가가 12억 원 이하인 한 월세에 소득세가 붙지 않습니다. 주택 수를 어떻게 세는지는 법이 대통령령으로 따로 정해 두었으니, 부부가 집을 한 채씩 가진 경우처럼 헷갈리는 때는 세무서에 먼저 물어보십시오.
두 채부터는 세금 대상입니다
주택이 두 채 이상이면 월세 수입에 세금이 붙습니다. 여기서 갈림길은 한 해 주택 임대 수입입니다.
- 연 2,000만 원을 넘으면: 다른 소득과 합쳐 종합소득세로 셈합니다
- 연 2,000만 원 이하면: 종합소득세로 셈하는 길과 14% 분리과세 가운데 세금이 적은 쪽을 고릅니다
도해의56만 원은 국세 예시입니다. 개인지방소득세와 등록임대주택의 별도 요건은 본문을 함께 보십시오.
분리과세는 이렇게 셈합니다
분리과세를 고르면 수입에서 경비로 절반을 빼 줍니다. 실제로 쓴 경비를 모을 필요 없이 법이 50%를 경비로 정했습니다. 그리고 월세 말고 다른 종합소득금액이 한 해 2,000만 원 이하면 200만 원을 더 뺍니다. 남은 금액에 14%를 곱합니다.
다른 주택임대수입·간주임대료가 없고 미등록주택 월세 수입1,200만 원,다른 종합소득금액2,000만 원 이하인 거주자의 국세 산출세액 예시입니다. 감면 등은 없다고 가정합니다.
| 셈 | 금액 |
|---|---|
| 한 해 월세 수입 | 1,200만 원 |
| 경비 50% 빼기 | − 600만 원 |
| 다른 소득 2,000만 원 이하라 추가로 빼기 | − 200만 원 |
| 남은 금액 × 14% | 400만 원 × 14% = 56만 원 |
56만 원은 위 가정의 소득세입니다. 개인지방소득세는 별도로 계산하며,같은 사업소득금액400만 원에1.4%를 적용하면5만6천 원입니다. 감면·가산세 등이 없다면 두 세금 합계는61만6천 원입니다.
필요경비60%·추가공제400만 원은 단순히 등록증 하나가 있으면 적용되는 기준이 아닙니다. 소득세법상 사업자등록과 민간임대주택법상 등록을 모두 하고,대상 주택 유형·등록시기·임대료 증가율5% 이하 등 시행령122조의2의 요건을 충족해야 합니다. 추가400만 원도 다른 종합소득금액2,000만 원 이하 조건을 적용합니다. 임대기간과 등록말소 사유 등에 따른 추징·예외는 등록 이력별로 확인합니다.
언제 신고합니까
주택임대소득은 한 해 수입을 다음 해 5월 종합소득세 신고 때 신고합니다. 분리과세를 고를지도 이때 두 가지를 셈해 보고 정합니다. 다른 소득이 거의 없는 분은 종합소득세로 셈하는 쪽이 적을 수 있고, 다른 소득이 많은 분은 14% 쪽이 적을 수 있습니다.
신고 전에 준비할 자료
본인과 배우자의 주택 목록, 각 주택의 기준시가, 한 해 받은 월세와 보증금 내역을 먼저 모으세요. 과세 대상인지 확인한 뒤에는 다른 종합소득금액과 임대주택 등록 이력도 함께 살펴봅니다. 분리과세를 선택할 수 있다면 종합과세로 계산한 금액과 비교하세요.
이런 것도 많이 물어보십니다
전세 보증금만 받으면 어떻게 됩니까
이 글은 월세 수입을 기준으로 썼습니다. 보증금에 대해서는 주택 수와 보증금 합계에 따라 따로 셈하는 규정이 있으니, 전세를 여러 채 놓고 계시면 세무서에 확인하십시오.
부부가 한 채씩 가지면 한 채입니까
본인과 배우자가 각각 한 채씩 소유하면 합산하여2주택으로 계산합니다. 같은 주택을 부부가 공동소유한 경우의 중복계산 조정과,다른 사람과의 공동소유·전대 등은 시행령8조의2의 별도 기준을 봅니다. 주택 수를 부부 합산한다는 것과 각각의 소득 귀속·신고를 한 사람에게 합친다는 것은 구분합니다.
2026년 1월 1일 조문시행 소득세법 기준입니다. 실제 세액은 개인별 소득과 주택 수 계산에 따라 달라집니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다.
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2026년10월19일 정정·보완: 부부 주택수 합산·거주자/국외주택 구분,등록주택의 두 등록 및 임대료 요건,국세 예시와 개인지방소득세를 보완했습니다.
소득세법 시행령8조의2·122조의2 및 지방세법93조10·11항 현행 대조.
근거
- 법제처 — 소득세법 제12조 제2호 나목(1주택 주택임대소득 비과세, 기준시가 12억 원 초과·국외 주택 제외)·제14조 제3항 제7호(총수입금액 2천만 원 이하 분리과세 주택임대소득)·제64조의2(14% 분리과세 선택, 필요경비 50%·추가 200만 원, 등록 임대주택 60%·400만 원, 의무기간 미충족 시 추징). 2026. 1. 1. 조문시행
- 국세청 — 주택임대소득 안내, 국세상담센터 126
- 홈택스 — 종합소득세 신고
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