공인중개사 손해배상 보증, 개인 사무소 2억·법인 4억 원 이상입니다
중개사무소에서 전세 계약서에 도장을 찍고 악수를 나누는 순간입니다. 중개사가 서류 봉투를 하나 건네며 확인설명서와 함께 공제증서 사본이라고 말합니다. 대부분은 받아서 서랍에 넣고 잊습니다. 그런데 이 한 장이, 중개사의 잘못으로 손해를 봤을 때 돈을 받을 곳을 적은 종이입니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 공인중개사는 중개하다가 고의나 실수로 손님에게 손해를 입히면 배상할 책임이 있고, 이를 위해 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 들거나 돈을 공탁해 두어야 합니다. 보장 금액은 개인 중개사무소가 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상입니다. 계약이 끝나면 중개사는 이 보장 내용을 설명하고 증서 사본을 주어야 합니다.
증서에 무엇이 적혀 있는지, 언제 쓰게 되는지 보겠습니다.
중개사가 배상하는 경우
법은 두 경우를 적었습니다. 하나는 중개하면서 고의나 과실로 거래하는 사람에게 재산상 손해를 입힌 경우입니다. 다른 하나는 자기 중개사무소를 다른 사람이 중개하는 장소로 쓰게 해서 손해가 난 경우입니다. 사무소 간판만 빌려주고 실제 중개는 자격 없는 사람이 한 경우가 뒤의 예입니다.
확인설명서에 적어야 할 권리관계를 빠뜨렸거나 잘못 설명해 손해가 난 경우처럼, 중개사의 잘못과 손해가 이어지면 배상 문제가 됩니다. 실제 배상 여부와 금액은 개별 사정에 따라 정해집니다.
보장 금액은 얼마입니까
| 중개사무소 | 보장 금액 |
|---|---|
| 개인(법인이 아닌) 개업공인중개사 | 2억 원 이상 |
| 법인 개업공인중개사 | 4억 원 이상, 분사무소마다 2억 원 이상 추가 |
| 다른 법률로 중개업을 하는 곳 | 2천만 원 이상 |
여기서 한 가지를 알아 두셔야 합니다. 법이 정한 것은 중개사가 들어 두어야 할 보장의 최소 금액입니다. 전세 보증금처럼 큰돈이 걸린 계약에서는 이 금액이 손해를 다 채운다는 보장이 없습니다. 그래서 보장이 있다고 계약 전 확인을 덜 해도 되는 것은 아닙니다.
증서에서 무엇을 봅니까
법은 중개가 끝나면 중개사가 세 가지를 설명하고 관계 증서의 사본이나 전자문서를 주도록 정했습니다.
- 보장 금액
- 보증보험회사, 공제사업을 하는 곳, 공탁기관과 그 소재지
- 보장 기간
보장 기간이 내 계약일을 포함하는지 먼저 보십시오. 그리고 사무소 이름과 중개사 이름이 등록된 사무소와 같은지도 보십시오. 공탁을 한 경우에는 중개사가 폐업하거나 사망해도 3년 동안 그 공탁금을 찾아갈 수 없다고 법에 적혀 있습니다. 문을 닫은 사무소라도 그 기간에는 청구할 곳이 남아 있다는 뜻입니다.
손해가 났다고 생각될 때의 순서
중개사의 설명이 틀려 손해를 봤다고 생각되면 이렇게 움직이십시오. 먼저 계약서, 중개대상물 확인설명서, 증서 사본을 한데 모읍니다. 확인설명서에 적힌 내용과 실제가 어떻게 다른지를 한 줄로 정리합니다. 그다음 중개사에게 어떤 설명이 틀렸고 그래서 어떤 손해가 났는지를 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 알립니다. 중개사가 응하지 않으면 증서에 적힌 보증기관에 손해배상 청구 절차를 묻습니다.
이때 증서에 적힌 보장 기간이 중요합니다. 계약한 날이 보장 기간 안에 들어 있어야 그 보증으로 청구할 수 있습니다. 그래서 계약하는 날 증서를 받아 보장 기간부터 보라고 말씀드리는 것입니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 계약하는 날 공제증서나 보증보험 증서 사본을 달라고 하시고, 보장 기간과 금액을 확인하십시오. 둘째, 확인설명서와 증서 사본을 계약서와 함께 보관하십시오. 셋째, 중개사의 설명이 틀려 손해를 봤다고 생각되면 증서에 적힌 보증기관에 먼저 문의하고, 필요하면 대한법률구조공단 132에 상담하십시오.
이런 것도 많이 물어보십니다
증서를 안 줬습니다
중개가 완성되면 설명하고 사본을 주는 것이 중개사의 의무입니다. 지금이라도 요청하십시오.
중개사가 폐업했습니다
공탁을 했다면 폐업 뒤 3년 동안은 공탁금이 남아 있습니다. 보증보험이나 공제라면 증서의 보장 기간과 청구 방법을 그 기관에 물어보십시오.
2026년 8월 28일 시행 공인중개사법과 시행령 기준입니다. 실제 배상 여부와 금액은 개별 사정에 따라 정해집니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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근거
- 법제처 — 공인중개사법 제30조(손해배상책임, 보증보험·공제·공탁 의무, 공탁금 3년 회수 금지, 중개 완성 때 보장금액·기관·기간 설명과 증서 사본 교부). 2026. 8. 28. 시행
- 법제처 — 공인중개사법 시행령 제24조(법인 4억 원·분사무소 2억 원 추가, 개인 2억 원, 다른 법률 2천만 원)
- 대한법률구조공단 — 법률상담 132
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