민간임대 모집 벌칙과 과태료, 2027년 시행 규정에서 달라지는 점
2027년 3월 9일 시행 예정인 개정법은 금지된 민간임대 모집과 금전 수령 여부에 따라 제재를 구분합니다. 모든 회원모집이 처벌 대상이라는 뜻은 아닙니다. 먼저 허용되는 모집인지 확인하고, 금지 규정 위반에 해당할 때 벌칙과 과태료 요건을 따져야 합니다.
이 구분이 생소하실 수 있습니다. 보통은 돈이 오가야 문제가 된다고 생각하기 때문입니다. 법은 그렇게 짜여 있지 않습니다.
📋 목차
돈을 받으면 어디로 가나
법은 금지 규정을 하나 두고, 그 위반을 두 갈래로 나눠 다룹니다. 앞쪽은 벌칙입니다. 모집하는 행위를 하고 금전을 받은 사람은 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금 대상이 됩니다.
여기서 「금전을 받은」이라는 다섯 글자가 문을 가릅니다. 가입비든 예치금이든 이름은 따지지 않습니다. 돈이 건너갔는지를 봅니다.
벌칙은 형사 절차입니다. 수사가 붙고 재판으로 갑니다. 전과가 남을 수 있는 자리라는 뜻입니다. 행정 절차와는 무게가 다릅니다.
조문을 읽을 때 하나 더 보실 것이 있습니다. 법은 「모집하는 행위를 하고 금전을 받은 자」라고 적었지, 「금전을 받고 모집한 자」라고 적지 않았습니다. 순서가 모집이 먼저이고 금전이 나중입니다. 돈을 나중에 받았더라도 앞의 모집 행위와 이어져 있으면 같은 칸으로 들어간다고 읽는 편이 자연스럽습니다.
물론 개별 사건에서 어디까지 이어진 것으로 볼지는 수사와 재판에서 가려집니다. 여기서는 조문에 적힌 순서까지만 말씀드리겠습니다.
받지 않아도 남는 것
뒤쪽은 과태료입니다. 여기에는 「금전을 받은」이라는 조건이 없습니다. 모집하는 행위를 한 사람이면 3천만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다.
돈을 한 푼도 받지 않았어도 마찬가지입니다.
그래서 「아직 계약금은 안 받았으니 괜찮다」는 말은 성립하지 않습니다. 법이 문제 삼는 것은 모으는 행위 자체입니다. 돈은 그다음 단계를 가르는 기준입니다.
가입을 검토하는 쪽에서도 이 순서를 알아 두시면 판단이 쉬워집니다. 아직 아무 돈도 내지 않았으니 안전한 단계라고 생각하기 쉽지만, 법이 금지선을 그은 지점은 돈이 아니라 사람을 모으기 시작한 그 자리이기 때문입니다.
이름표도 문제가 되지 않습니다. 조문은 예비 세입자, 투자자, 회원, 발기인처럼 흔히 쓰이는 이름을 괄호 안에 나란히 적어 두었습니다. 부르는 이름을 바꿔서 빠져나가는 길을 미리 막아 둔 것입니다.
| 구분 | 조건 | 법에 적힌 상한 |
|---|---|---|
| 벌칙 | 모집하는 행위를 하고 금전을 받은 경우 | 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 |
| 과태료 | 모집하는 행위를 한 경우(금전 조건 없음) | 3천만 원 이하의 과태료 |
벌금과 과태료는 금액만으로 비교할 수 없습니다
표를 다시 보시기 바랍니다. 이상한 점이 하나 눈에 들어옵니다. 형사처벌 쪽 벌금 상한은 2천만 원인데, 행정 제재인 과태료 상한은 3천만 원입니다. 가벼워 보이는 쪽 숫자가 더 큽니다.
인터넷 요약 글에는 「최대 2년, 2천만 원」만 적힌 경우가 흔합니다. 그 숫자만 보면 상한이 2천만 원이라고 생각하게 됩니다. 법에는 3천만 원이라는 숫자가 따로 적혀 있습니다.
둘은 성격이 다른 제재라 단순 비교가 어렵습니다. 다만 금액만 놓고 보면 그렇게 적혀 있다는 것입니다.
| 항목 | 벌칙 | 과태료 |
|---|---|---|
| 절차 | 수사와 재판 | 행정청의 처분 |
| 전과 | 남을 수 있음 | 남지 않음 |
| 다투는 곳 | 법원(형사) | 이의제기 뒤 법원(과태료 재판) |
| 돈의 성격 | 벌금 | 과태료 |
가입을 검토하는 쪽에서 이 표를 볼 이유가 있습니다. 사업 주체가 어느 절차에 들어가 있는지에 따라 걸리는 시간이 달라지기 때문입니다. 형사 절차는 길어집니다.
그리고 두 제재는 돈을 내는 상대가 다릅니다. 벌금은 형사 재판의 결과로 국고에 들어갑니다. 과태료는 행정청이 매기고, 받아들이기 어려우면 이의를 제기해 법원에서 다시 다투는 구조입니다. 같은 「돈으로 내는 제재」로 묶어서 보면 절차가 통째로 달라 보이지 않습니다.
가입금을 이미 넣으신 상태라면 순서가 하나 더 생깁니다. 사업이 멈췄을 때 돌려받는 조건이 계약서에 어떻게 적혀 있는지부터 확인하시는 편이 낫습니다. 제재 절차와 환불 절차는 따로 굴러갑니다.
법 안에서 어느 칸에 놓였나
이 법의 벌칙 조항은 세 칸으로 나뉘어 있습니다. 위에서부터 5년, 2년, 1년입니다. 새로 들어간 모집 관련 항목은 가운데 칸에 붙었습니다.
과태료 조항은 네 칸입니다. 3천만 원, 1천만 원, 500만 원, 100만 원 순서로 내려갑니다. 모집 관련 항목은 맨 위 칸의 첫 번째에 놓였습니다. 원래 그 칸의 첫 번째부터 네 번째였던 항목들은 한 칸씩 밀려 내려갔습니다.
| 칸 | 벌칙 | 과태료 |
|---|---|---|
| 1 | 5년 이하 / 5천만 원 이하 | 3천만 원 이하 ← 모집 |
| 2 | 2년 이하 / 2천만 원 이하 ← 모집+금전 | 1천만 원 이하 |
| 3 | 1년 이하 / 1천만 원 이하 | 500만 원 이하 |
| 4 | — | 100만 원 이하 |
이 배치가 말해 주는 것이 하나 있습니다. 입법을 한 쪽에서 이 행위를 가벼운 위반으로 보지 않았다는 점입니다. 과태료 쪽에서는 가장 무거운 칸의 첫 자리를 내주었고, 벌칙 쪽에서도 중간 칸에 넣었습니다. 조문 번호만 읽어서는 보이지 않고, 위아래를 같이 펴 놓아야 보입니다.
언제부터 걸리나
이 금지 규정은 2026년 9월 8일 공포된 개정법에 새로 들어갔습니다. 시행일은 2027년 3월 9일입니다. 공포와 시행 사이에 6개월이 있습니다.
그러니 오늘 기준으로는 아직 이 조항이 작동하지 않습니다. 지금 진행되는 모집을 이 조항으로 곧바로 재단할 수는 없습니다. 날짜를 정확히 보셔야 합니다.
다만 비어 있는 6개월이라는 뜻은 아닙니다. 협동조합이나 그 발기인이 신고 없이 조합원을 모으는 것은 별도 조항(제5조의3 제1항)으로 지금도 금지돼 있고, 어기면 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금입니다(제65조 제2항 제1호). 새 조항이 아직 안 왔다는 것과 지금은 아무 제재가 없다는 것은 다릅니다.
다만 기사 요약본 중에는 시행 시점을 다르게 적은 것들이 돌아다닙니다. 일정을 짜실 때는 기사가 아니라 법령 정보에 적힌 시행일자를 보시기 바랍니다. 국가법령정보센터에서 공포일자와 시행일자가 나란히 표시됩니다.
찾는 법은 간단합니다. 법령 이름으로 검색해 들어가면 화면 위쪽에 공포일자와 시행일자가 함께 적혀 있고, 아직 시행되지 않은 개정본은 별도로 표시됩니다. 같은 법이라도 개정본이 여럿이면 시행일자가 다른 판이 나란히 뜨니, 어느 판을 보고 있는지 확인하고 읽으셔야 합니다.
날짜 하나 차이로 적용 여부가 갈립니다. 이건 서두를 일이 아니라 정확히 볼 일입니다.
자주 묻는 질문
가입비를 돌려주면 문제가 없어집니까
돌려주었다는 사정과 금지 규정 위반 여부는 별개로 판단됩니다. 조문에는 돌려준 경우를 빼 주는 문구가 없습니다. 개별 사안은 변호사와 상의하시기 바랍니다.
홍보관에서 상담만 받았어도 모집입니까
어디까지가 모집인지는 아직 공표된 해석 기준이 없습니다. 이 글에서는 조문에 적힌 범위까지만 다루었습니다.
등록한 사업자나 협동조합이면 괜찮습니까
금지 규정에는 예외 두 가지가 붙어 있습니다. 등록한 임대사업자가 등록된 집을 공급하는 경우, 그리고 협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모으는 경우입니다. 이 두 경우에 들어가는지부터 갈라 보시면 됩니다.
두 제재가 함께 적용됩니까
조문만 놓고 보면 과태료 쪽 문구가 더 넓고, 벌칙 쪽은 금전을 받은 경우로 좁습니다. 함께 적용되는지는 법 집행 단계에서 갈립니다. 여기서 단정하지 않겠습니다.
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근거·출처
민간임대주택에 관한 특별법(법률 제21899호, 2026년 9월 8일 공포, 2027년 3월 9일 시행) 제65조 제2항 제10호는 「제42조제8항을 위반하여 모집하는 행위를 하고 금전을 받은 자」로 적혀 있습니다. 같은 조 제2항 본문은 「다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금에 처한다」입니다.
제67조 제1항 제1호는 「제42조제8항을 위반하여 모집하는 행위를 한 자」이고, 같은 항 본문은 「다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다」입니다. 금전 수수에 관한 문구가 제67조 쪽에는 없습니다.
금지 규정 본체는 제42조 제8항이며, 「누구든지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우에는 민간임대주택의 임차인 또는 임차인이 되려는 자(예비임차인, 투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이 장래에 민간임대주택의 임차인으로 선정되려는 자를 말한다)를 모집하여서는 아니 된다」로 시작합니다. 시행일은 부칙 제1조에 따라 공포 후 6개월이 지난 날입니다.
제42조 제8항 각 호는 두 가지입니다. 제1호는 「임대사업자가 제5조에 따라 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우」, 제2호는 「조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 주택을 공급할 목적으로 설립된 「협동조합 기본법」에 따른 협동조합 또는 사회적협동조합이나 그 조합의 발기인이 조합원을 모집하는 경우」입니다.
벌칙 조항의 층은 제65조 제1항이 5년 이하의 징역이나 5천만원 이하의 벌금, 제2항이 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금, 제3항이 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금입니다. 과태료 조항은 제67조 제1항이 3천만원 이하, 제2항이 1천만원 이하, 제3항이 500만원 이하, 제4항이 100만원 이하입니다. 위 표의 배치는 이 조문들을 나란히 놓고 정리한 것입니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사와 상의하십시오.
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