월세 2기 연체, 두 달 치가 밀리면 집주인은 계약을 해지할 수 있습니다
일을 쉬게 되면서 월세를 한 달 미룬 세입자가 있습니다. 다음 달에 꼭 채우겠다고 문자를 보냈는데, 그다음 달도 사정이 나아지지 않았습니다. 집주인에게서 이대로면 계약을 끝내겠다는 연락이 옵니다. 정말 그럴 수 있는지 보겠습니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
현재 연체액이2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약기간 중에도 민법640조에 따라 해지할 수 있습니다. 월세를 매달 내는 계약이면 보통 두 달 치 금액이며,단순히 두 번 늦었다는 뜻은 아닙니다. 묵시적 갱신의 현재 연체 상태와,계약갱신요구 거절의 과거2기 연체 사실은 아래처럼 구분합니다.
두 달이라는 말에 함정이 있습니다. 연달아 두 달이 아니라 밀린 돈의 합계가 두 달 치입니다. 하나씩 보겠습니다.
2기는 두 번이 아니라 두 달 치 금액입니다
법은 세입자가 밀린 월세가 2기의 차임액에 달하면 집주인이 계약을 해지할 수 있다고 적었습니다. 여기서 1기는 월세를 한 번 내는 단위, 보통 한 달입니다.
월세 50만 원이면 두 달 치는 100만 원입니다. 이번 달 전액을 밀리고 지난달 50만 원도 밀렸다면 100만 원이 되어 해지 사유가 됩니다. 연달아 밀리지 않았어도, 몇 달에 걸쳐 조금씩 덜 내서 쌓인 돈이 100만 원이 되면 같습니다.
거꾸로 두 번 늦게 냈더라도 지금 밀린 돈이 50만 원뿐이라면 두 달 치에 이르지 않은 것입니다. 날짜가 아니라 밀린 금액을 보십시오.
해지하면 어떻게 됩니까
해지는 집주인이 세입자에게 계약을 끝내겠다고 알리는 것으로 합니다. 해지되면 세입자는 집을 비워 주어야 하고, 보증금과 밀린 월세의 정산이 이어집니다.
해지 사유가 생긴 뒤에 밀린 돈을 다 갚으면 어떻게 되는지는 이 조문에 따로 적혀 있지 않습니다. 해지를 알리기 전에 갚아 두는 것이 세입자로서는 가장 확실한 길입니다.
갱신도 막힙니다
주택임대차에서 계약이 끝날 때 집주인과 세입자가 아무 말도 하지 않으면 같은 조건으로 2년이 이어집니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 그런데 법은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 세입자에게는 이 묵시적 갱신을 적용하지 않는다고 적었습니다.
계약갱신요구권도 같습니다. 세입자가 한 번 더 2년을 요구할 수 있는 권리인데, 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 집주인이 거절할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 지금 밀려 있는 상태를 보고, 갱신요구 거절은 밀린 적이 있는 사실을 봅니다. 지금 다 갚았어도 과거에 두 달 치가 밀린 적이 있으면 갱신요구가 거절될 수 있다는 뜻입니다.
상가는 3기입니다
가게를 빌린 경우는 상가건물 임대차보호법이 따로 정합니다. 상가는 밀린 월세가 3기의 차임액에 달하면 집주인이 해지할 수 있습니다. 월세 200만 원이면 600만 원입니다. 주택보다 한 달 여유가 있는 셈입니다.
| 구분 | 해지할 수 있는 연체액 | 월세 50만 원이면 |
|---|---|---|
| 주택 | 2기의 차임액 | 100만 원 |
| 상가 | 3기의 차임액 | 150만 원 |
금액으로 다시 셈해 보겠습니다
월세 70만 원인 집을 예로 들겠습니다. 두 달 치는 140만 원입니다. 1월에 30만 원, 3월에 50만 원, 5월에 60만 원을 덜 냈다면 밀린 돈은 모두 140만 원입니다. 한 번도 두 달 연달아 밀리지 않았지만 합계가 두 달 치에 이르렀으니 해지 사유가 됩니다.
같은 집에서 1월에 70만 원을 밀렸다가 2월에 모두 갚고, 4월에 다시 70만 원을 밀렸다면 지금 밀린 돈은 70만 원입니다. 두 달 치에 이르지 않았습니다. 다만 앞의 갱신요구 거절은 밀린 적이 있는 사실을 보므로, 계약 기간 가운데 한때라도 밀린 합계가 140만 원에 이른 적이 있었는지는 따로 따져 봐야 합니다.
연체액과 해지 통지를 함께 확인하세요
세입자는 우선 지금 남은 차임연체액과 이미 받은 해지 통지의 유무·도달일을 정리하십시오. 해지 통지 전에 연체를 해소하는 문제와 이미 통지를 받은 뒤 납부하는 문제를 같게 취급하면 안 됩니다. 일부 납부만으로 모든 해지·갱신 문제가 해결된다고 판단하지 말고,납부 내역과 통지를 함께 검토받으십시오. 갱신요구 거절에서는 과거에2기 차임액에 이른 사실도 따로 확인합니다.
집주인이라면, 밀린 금액과 날짜를 달마다 적어 두시고, 해지를 알릴 때는 날짜가 남는 문자나 내용증명으로 하십시오.
이런 것도 많이 물어보십니다
관리비가 밀려도 같습니까
이 조문이 말하는 것은 차임, 곧 월세입니다. 관리비가 밀린 것을 2기 연체에 넣는지는 계약 내용에 따라 다툼이 될 수 있으니 계약서를 먼저 보십시오.
전세도 해당합니까
월세가 없는 순수 전세라면 밀릴 차임이 없습니다. 보증금 일부에 월세가 붙은 반전세라면 그 월세가 기준입니다.
민법·주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법 2026년 시행본 기준입니다. 실제 분쟁에서는 계약 내용과 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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2026년10월19일 정정·보완: 도입부의 과거 연체와 묵시갱신을 혼동한 표현을 정정하고,현재 연체액·갱신거절의 과거 이력·이미 받은 해지 통지를 구분했습니다.
근거
- 법제처 — 민법 제640조(건물 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지)
- 법제처 — 주택임대차보호법 제6조 제3항(2기 연체 세입자에게 묵시적 갱신 적용 안 함)·제6조의3 제1항 제1호(2기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 갱신요구 거절). 2026. 1. 2. 시행
- 법제처 — 상가건물 임대차보호법 제10조의8(3기 차임액 연체 시 해지)
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