집이나 가게를 다시 세놓는 전대, 집주인 동의 없으면 해지 사유입니다
전세나 월세로 사는 집의 방 하나를 다른 사람에게 다시 세놓거나, 빌린 가게 한쪽을 다른 사장에게 빌려주는 일을 전대라고 합니다. 빌린 사람이 다시 빌려주는 것입니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 전대하지 못하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 집주인에게 묻지 않고 다시 세놓으면 내 임대차계약 자체가 위태로워질 수 있다는 뜻입니다.
반대로 동의를 받고 전대했다면 법은 다시 빌린 사람(전차인)도 보호합니다. 동의가 있느냐 없느냐에 따라 임대인, 임차인, 전차인 세 사람의 관계가 어떻게 갈리는지 조문 순서대로 정리했습니다.
동의 없이 다시 세놓으면
제629조제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 계약 기간이 남아 있어도 해지 사유가 된다는 점이 중요합니다.
상가라면 불이익이 하나 더 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 꼽습니다. 가게 한쪽을 몰래 다른 사람에게 내줬다가 계약 갱신을 거절당할 수 있다는 뜻입니다. 다만 판례는 무단 전대라도 임대인과의 신뢰를 깨뜨렸다고 보기 어려운 특별한 사정이 있으면 해지를 제한하기도 하므로, 해지가 가능한지는 사정에 따라 달라집니다.
동의를 받고 다시 세놓으면
제630조제1항은 임대인의 동의를 얻어 전대하면 전차인이 임대인에게 직접 의무를 진다고 정합니다. 그래서 임차인이 월세를 밀리면 임대인은 전차인에게 직접 월세를 청구할 수 있습니다. 같은 항은 전차인이 임차인에게 월세를 미리 냈다는 이유로 임대인에게 맞설 수 없다고 정합니다. 전차인 입장에서는 몇 달 치를 한꺼번에 임차인에게 주는 것이 위험한 이유입니다.
제630조제2항은 전대를 해도 임대인이 원래 임차인에게 가진 권리에는 영향이 없다고 정합니다. 원래 임차인은 여전히 임대인에게 월세와 원상복구 책임을 집니다. 제631조는 동의를 얻어 전대한 뒤 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리는 사라지지 않는다고 정합니다. 두 사람이 짜고 계약을 끝내 전차인을 내보내는 것을 막는 규정입니다.
방 한 칸만 빌려줘도 해당하나요?
제632조는 임차인이 건물의 작은 부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 무엇이 작은 부분인지는 조문에 숫자로 정해져 있지 않습니다. 넓은 가게 한 귀퉁이에 진열대 하나를 두게 하는 정도와, 방 셋 중 하나를 따로 월세를 받고 내주는 것은 다르게 볼 여지가 큽니다. 애매하면 동의를 받는 편이 안전합니다.
상황별로 정리하면
세입자라면 다시 세놓기 전에 임대차계약서에 전대 금지 특약이 있는지 보고, 임대인의 동의를 문자나 서면으로 받아 두십시오. 말로만 받은 동의는 나중에 다툼이 생기면 증명하기 어렵습니다. 상가는 갱신거절과 권리금 문제까지 걸려 있으니 특히 서면 동의가 필요합니다.
빌린 집이나 가게를 다시 빌리려는 사람에게 가장 중요한 자료는 원래 계약과 임대인의 동의입니다. 통상적인 무단 전대라면 원계약이 해지돼 내가 낸 돈과 영업 장소가 함께 위태로워질 수 있습니다. 건물의 소부분 사용 특례 등 본문에서 설명한 예외에 해당하지 않는다면, 여러 달 치 월세를 선납하기 전에 누구에게 어느 범위의 사용을 허락받았는지 서면으로 분명히 하십시오.
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공식 근거
자료 확인: 2026년 11월 1일. 현행 민법(2026년 3월 17일 시행) 제629조~제632조와 상가건물 임대차보호법 제10조를 대조했습니다. 개별 사안의 해지 가능 여부는 계약 내용과 사정에 따라 달라지며, 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
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