전월세 안심신탁, 보증금은 집주인에게 보내면 안 되나요?
계약금을 보내려는데 집주인 계좌가 아닌 HUG 전용 계좌가 안내된다면, 먼저 어떤 계약인지부터 구분해야 합니다. 11월 4일 첫 임대인 모집을 시작한 전월세 안심신탁은 집주인이 보증금을 직접 보관하는 일반 전세계약과 돈이 움직이는 방향이 다릅니다.
이 사업에서는 집주인·세입자·주택도시보증공사(HUG)가 3자 계약을 맺습니다. 세입자는 보증금 상당액인 예치금을 HUG에 맡기고, HUG가 이를 운용해 집주인에게 매달 약정 수익을 지급합니다. 계약이 끝나면 예치금도 HUG가 세입자에게 반환합니다.
2억 원을 맡긴다면 계약금도 HUG로 갑니다
국토부 안내상 계약금은 예치금의 10%, 입주 때 내는 잔금은 나머지 90%입니다. 예치금이 2억 원인 계약을 가정하면 계약금 2,000만 원과 잔금 1억 8,000만 원을 나누어 HUG 전용 계좌에 냅니다. 집주인에게 먼저 보낸 뒤 자동으로 HUG 보호를 받는 구조로 생각하면 안 됩니다.
이번 공고의 세전 약정 수익률은 연 4.35%입니다. 예치금 2억 원이면 연 870만 원, 월 72만 5,000원에 해당하는 금액을 HUG가 집주인에게 지급하는 계산입니다. 이것은 세입자에게 지급하는 이자도, 세입자의 대출 이자도 아닙니다. 세입자가 예치금을 대출로 마련했다면 본인의 대출 비용은 별도로 비교해야 합니다.
기존 전세계약은 자동으로 바뀌지 않습니다
이미 전세로 살고 있다면 변경계약서 한 장만 쓰는 것으로 끝나지 않습니다. 공식 문답은 기존 임대차를 종료하거나 합의해지하고, 집주인이 세입자에게 기존 보증금을 반환한 뒤 참여할 수 있다고 설명합니다.
따라서 기존 보증금이 아직 집주인에게 남아 있는데 새로운 HUG 예치금까지 낼 돈을 먼저 마련하는 순서로 서두르지 마십시오. 기존 계약 종료·보증금 회수 일정과 새 3자 계약·예치 일정이 실제로 이어지는지를 계약 담당자와 맞춰야 합니다.
11월 4일 시작된 것은 임대인 모집입니다. 임대인은 안심전세포털이나 HUG 지사에서 상시 신청할 수 있고, 대상주택 확인과 3자 계약·예치금 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 순차 입주할 계획입니다. 오늘 모든 세입자가 즉시 바꿔 입주할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
HUG가 보관해도 분쟁 절차는 남습니다
정부는 주택 압류·경매가 생겨도 예치금은 HUG와 세입자 사이의 관계로 관리돼 HUG가 반환할 수 있다고 설명합니다. 다만 주택 훼손 같은 문제로 집주인이 합리적인 사유의 이의를 내면 일부 예치금의 반환을 유보할 수 있습니다.
계약 종료일부터 2개월 안에는 당사자가 유보금 반환에 합의해 HUG에 요청하고, 2개월이 지나면 HUG가 관할 법원에 공탁하는 절차가 안내돼 있습니다. 공탁 수수료 등은 유보금에서 공제됩니다. 예치금 보관 주체가 공공기관이라는 사실과 모든 돈이 분쟁 없이 만기 당일 입금된다는 말은 다릅니다.
계약서와 신고서는 서로 다른 숫자를 봅니다
이 제도는 집주인과 세입자 사이에서 보증금 없는 월세 형태로 구성돼 주택임대차보호법이 적용됩니다. 공식 문답은 임대차 신고 때 보증금을 0원, 월세를 HUG 지급 월수익 금액으로 적고, 세입자가 별도로 내는 월세가 있으면 합산하도록 설명합니다. HUG 예치금 2억 원을 일반 전세계약의 보증금 칸에 그대로 옮기는 방식과 다릅니다.
세입자의 예치금·대출액과 집주인에게 지급되는 월수익, 신고할 월세를 한 메모에서 다른 이름으로 구분해 두면 혼동이 줄어듭니다. 계약은 원칙적으로 HUG가 업무를 맡긴 법무법인 입회와 공인중개사 중개를 거치며 법인임대사업자·LH 등은 예외가 있으므로 공식 진행 안내를 따르십시오.
임대소득 세액 50% 감면은 관련 법령 개정을 협의·추진할 계획입니다. 아직 확정된 세금 절반 할인으로 수익을 계산하지 말고, 참여 주택가격 20억 원 이하·기존 선순위 부채비율 80% 이하 등 공고 요건과 실제 계약 조건부터 대조하는 것이 순서입니다.
송금할 곳을 가르는 건 집주인의 설명보다 내가 서명하는 계약입니다. HUG가 참여한 안심신탁 3자 계약이면 예치금은 계약에 명시된 HUG 계좌로 들어가고, 만기에 이를 돌려줄 곳도 HUG입니다. 이미 살고 있는 전셋집이라면 사업이 시작됐다는 이유만으로 입금 계좌를 바꿀 필요가 없습니다.
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공식 근거
자료 확인: 2026년 11월 5일. 모집·입주·대출·세제 추진 시점은 각각 다릅니다. 개별 계약은 공식 공고와 전용 계약서로 대조해야 하며 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
본문의 공식 근거를 바탕으로 작성했습니다. 오류는 원문을 다시 확인해 고칩니다. 오류 제보
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