세입자 사망 후 보증금, 사실혼·상속인에 따른 승계를 확인하세요
10년을 함께 산 분이 세상을 떠났습니다. 혼인신고는 하지 않았습니다. 두 사람이 살던 전셋집 계약서에는 떠난 분의 이름만 적혀 있고, 그분의 자녀는 다른 도시에 삽니다. 장례를 치르고 나니 집주인이 묻습니다. 보증금은 누구에게 돌려드려야 하느냐고.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
세입자가 사망하면 상속인의 유무와 사망 당시 공동생활,사실혼 관계를 확인해야 합니다. 주택임대차보호법9조는 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자 등의 특별승계를 정하지만,함께 살았다는 사실만으로 보증금을 단독으로 받는 것은 아닙니다.
누가 넘겨받는지는 상속인이 그 집에 함께 살았느냐로 갈립니다. 경우를 나눠 조문에서 그대로 꺼내 적겠습니다.
상속인이 아무도 없을 때
세입자에게 상속인이 한 사람도 없는 경우입니다. 법은 이때 그 집에서 가정을 이루고 함께 살던 사실혼 배우자가 세입자의 권리와 의무를 넘겨받는다고 적었습니다.
혼인신고가 없더라도 사실혼 관계와 그 주택에서의 가정공동생활 등 법정 요건을 갖추면 적용됩니다. 사실혼은 당사자의 혼인 의사와 부부공동생활의 실체를 따지므로 단순한 동거기간이나 같은 주소만으로 확정하지 않습니다.
상속인이 있지만 따로 살고 있을 때
처음 이야기가 여기에 해당합니다. 세입자에게 자녀 같은 상속인이 있는데, 사망 당시 그 상속인이 그 집에서 함께 살고 있지 않은 경우입니다.
법은 이때 그 집에서 가정을 이루고 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 함께 세입자의 권리와 의무를 넘겨받는다고 적었습니다. 2촌 이내 친족은 부모, 자녀, 조부모, 손자녀, 형제자매까지입니다.
임대차에서 생긴 보증금반환채권·연체차임 등은 실제 승계자에게 귀속됩니다. 상속인이 다른 도시에 산다는 이유만으로 그 자녀 등2촌 이내 친족을 모두 배제하거나,사실혼 배우자 한 명에게 보증금 전액을 돌려준다고 정하지 마십시오. 공동승계자의 범위와 몫은 가족관계·공동생활 자료를 갖춰 검토해야 합니다.
상속인 유무와 사망 당시 가정공동생활을 확인합니다.
상속인 없이 사망:함께 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자의 법정 승계
상속인이 함께 살지 않은 경우:법9조2항의 사실혼 배우자와2촌 이내 친족 공동승계 검토
특별승계 반대는 사망 후1개월 이내 임대인에게 표시합니다.
단순 동거≠사실혼 확정. 승계자와 반환받을 범위를 확인한 뒤 보증금을 처리합니다.
상속인이 함께 살고 있었을 때
세입자와 한집에 살던 자녀가 상속인이라면 이 조문의 두 경우 어디에도 들어가지 않습니다. 법이 따로 정한 승계가 끼어들지 않으니, 임차권은 다른 재산과 마찬가지로 상속의 일반 규칙을 따라 상속인에게 갑니다.
제9조 특별승계에 반대하려면 1개월 안에
주택임대차보호법 제9조의 특별승계에 해당하면 권리뿐 아니라 임대차에 따른 의무도 함께 이어집니다. 이 특별승계에 반대하려는 사람은 임차인이 사망한 뒤 1개월 안에 집주인에게 반대 의사를 표시해야 합니다. 일반적인 상속포기 절차나 기한과는 다른 규정입니다.
제9조의 특별승계 반대 기한은 사망한 날부터 셉니다. 본인이 이 조항의 대상인지 먼저 확인하고, 반대 의사를 표시했다면 도달 사실을 확인할 수 있는 기록을 보관하세요.
집주인이라면
집주인은 보증금을 받을 권한이 누구에게 있는지 확인해야 합니다. 법정 상속인지 제9조의 특별승계인지, 관련자의 반대 의사와 권리관계에 다툼이 있는지를 살피세요. 단순히 1개월이 지났다는 이유만으로 임의의 가족에게 반환하면 안 됩니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
상속인과 동거 관계를 확인한 뒤 일반 상속과 특별승계를 구분하세요. 제9조 특별승계에 반대하는 경우에는 1개월 기한을 놓치지 않도록 하고, 보증금 반환 상대와 남은 계약 의무가 불분명하면 자료를 갖춰 법률 상담을 받으세요.
이런 것도 많이 물어보십니다
사실혼 배우자라는 것은 어떻게 보여 줍니까
당사자의 혼인 의사와 부부공동생활의 실체를 확인할 자료가 필요합니다. 전입 기록은 공동생활의 단서지만 그 한 장만으로 사실혼이 확정되지는 않습니다. 가족관계와 실제 생활 자료를 함께 정리해 다툼이 있으면 법률 검토를 받으십시오.
넘겨받으면 계약 기간은 어떻게 됩니까
법은 세입자의 권리와 의무를 넘겨받는다고 적었습니다. 계약서의 남은 기간과 조건이 그대로 이어집니다.
계약서에 사망하면 계약이 끝난다고 적혀 있으면 어떻게 됩니까
이 법은 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 적었습니다. 조문이 정한 승계를 막는 특약이 그 경우에 해당하는지는 전문가에게 확인하십시오.
상가도 똑같습니까
이 조문은 주택임대차보호법에 있는 것입니다. 상가 임대차는 법이 다르니 따로 확인하셔야 합니다.
주택임대차보호법의 임차권 승계 조항 기준입니다. 사실혼 인정, 공동으로 넘겨받은 사람들 사이의 몫은 사정에 따라 다르니 법률 전문가와 상의하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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2026년10월19일 정정·보완: 단순 동거와 사실혼을 구분하고,따로 사는 상속인을 모두 배제하는 설명을 정정했습니다. 법9조의 공동승계 및 실제 보증금 반환 상대 확인을 본문·도해에 반영했습니다.
생활법령 사망 등에 대한 임차권 승계 및 사실혼의 실질 요건 대조.
근거
- 법제처 — 주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계: 제1항 상속인 없이 사망하면 가정공동생활을 하던 사실혼 배우자 / 제2항 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하지 않으면 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동 승계 / 제3항 사망 후 1개월 이내 반대의사 표시 / 제4항 임대차 관계에서 생긴 채권·채무는 승계한 자에게 귀속)·제10조(강행규정)
- 주택임대차분쟁조정위원회
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