토지이용계획확인서, 땅 계약 전 용도지역과 토지거래허가구역을 봅니다

시골에 작은 집을 지을 생각으로 밭 한 필지를 보러 간 날입니다. 땅 주인은 여기에 집 짓는 데 아무 문제가 없다고 합니다. 등기부를 떼 보니 주인도 맞고 빚도 없습니다. 그런데 이 땅에 집을 지을 수 있는지는 등기부 어디에도 적혀 있지 않습니다.

※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다

답부터 말씀드리겠습니다. 땅에 걸린 규제는 토지이용계획확인서에서 봅니다. 이 서류에는 그 땅이 어떤 용도지역·지구에 들어 있는지, 그 안에서 할 수 없는 행위가 무엇인지, 토지거래허가구역인지가 나옵니다. 시·군·구청에 신청하면 발급해 주고, 수수료는 지방자치단체 조례로 정합니다.

등기부가 누구의 땅인지를 보여 준다면, 토지이용계획확인서는 그 땅으로 무엇을 할 수 있는지를 보여 줍니다. 땅을 살 때는 두 서류를 나란히 놓고 봐야 합니다.

확인서에 무엇이 나옵니까

법이 정한 확인서의 내용은 세 가지입니다.

• 지역·지구 등의 지정 내용: 도시지역·관리지역·농림지역 같은 용도지역, 그 위에 겹쳐 지정된 지구나 구역
• 그 지역·지구 안에서의 행위제한 내용
• 토지거래허가구역 지정 여부 등 법령이 정한 사항

행위제한은 내용이 길어 필요 없으면 빼고 발급해 달라고 신청할 수도 있습니다. 그러나 땅을 사기 전이라면 행위제한까지 넣어서 받아 보시는 것이 맞습니다.

어디서 뗍니까

땅이 있는 곳의 시장·군수·구청장에게 신청서를 내면, 국토이용정보체계로 확인서를 발급해 줍니다. 신청서는 전자문서로도 낼 수 있습니다.

수수료는 법이 금액을 정하지 않고 지방자치단체 조례에 맡겼습니다. 그래서 지역마다 조금씩 다를 수 있습니다. 서류를 떼기 전에 내용만 보고 싶으시면, 법이 국토이용정보체계로 지역·지구 지정 내용과 행위제한을 국민에게 제공할 수 있게 해 둔 토지이음 누리집에서 지번으로 찾아볼 수 있습니다.

무엇을 보면 됩니까

세 가지를 보십시오.

첫째, 용도지역. 같은 밭이라도 계획관리지역인지 농림지역인지에 따라 지을 수 있는 건물이 크게 다릅니다. 확인서 맨 위에 적힌 용도지역부터 보십시오.

둘째, 겹쳐 지정된 것. 용도지역 말고도 개발제한구역, 군사시설보호구역, 문화유산 보호구역, 하천구역 같은 것이 겹쳐 있을 수 있습니다. 이런 것이 하나라도 있으면 그 법의 규제를 따로 받습니다.

셋째, 토지거래허가구역. 여기에 들어 있으면 일정 면적을 넘는 땅을 사고팔 때 계약 전에 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없으니, 이 칸은 꼭 확인하십시오.

이렇게 읽으십시오

확인서를 받으면 먼저 소재지와 지번이 등기부와 같은 땅인지 맞춰 보십시오. 그다음 지역·지구 등의 지정 내용을 봅니다. 여기에 적힌 지역·지구의 이름이 여러 개라면 그만큼 여러 법의 규제를 함께 받는다는 뜻입니다. 모르는 이름이 있으면 그 이름을 적어 시·군·구청 담당 부서에 물으시면 됩니다.

행위제한 내용을 넣어서 받으셨다면 그 아래에 이 땅에서 할 수 있는 것과 없는 것이 이어집니다. 내용이 길고 법률 용어가 많으니, 짓고 싶은 건물이나 하려는 일을 한 줄로 적어 두고 그 말이 행위제한에 나오는지를 찾는 방식으로 읽는 것이 빠릅니다.

확인서가 말해 주지 않는 것

확인서는 지정된 지역·지구와 그 안의 행위제한을 보여 주는 서류입니다. 이 땅에 집을 짓는 허가가 난다는 뜻은 아닙니다. 허가는 따로 신청해서 받는 것입니다. 확인서를 보고 짓고 싶은 것이 분명해지면, 시·군·구청 허가 부서에 그 땅에 그 건물이 되는지를 미리 물어보시는 것이 순서입니다.

그래서 하실 일은 셋입니다

첫째, 땅 계약 전에 등기부와 토지이용계획확인서를 함께 떼십시오. 둘째, 용도지역과 겹쳐 지정된 것, 토지거래허가구역 여부를 표시해 두십시오. 셋째, 지을 건물이 정해져 있다면 계약 전에 허가 부서에 가능 여부를 묻고, 답에 따라 계약서 특약에 조건을 넣으십시오.

이런 것도 많이 물어보십니다

토지이음에서 본 것과 서류가 다를 수 있습니까

둘 다 같은 국토이용정보체계에서 나오는 내용입니다. 다만 계약 같은 중요한 일에는 발급받은 확인서를 근거로 삼으십시오.

2026년 2월 27일 시행 토지이용규제 기본법과 시행령 기준입니다. 수수료와 신청 방법은 해당 시·군·구청에 확인하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다.

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근거

• 법제처 — 토지이용규제 기본법 제10조(토지이용계획확인서 발급: 지역·지구 지정 내용, 행위제한, 대통령령 사항, 조례 수수료)·제12조(국토이용정보체계로 지정 내용·행위제한 제공). 2026. 2. 27. 시행
• 법제처 — 토지이용규제 기본법 시행령 제9조(신청서 제출, 행위제한 제외 신청 가능, 국토이용정보체계로 발급, 토지거래허가구역 표시)
• 법제처 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제6항(허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력 없음)
• 토지이음 — 토지이용계획 열람

조실장 · 부동산정보센터 편집(운영 ISTKOREA)

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