등록임대사업자의 공급신고와 협동조합의 조합원 모집신고는 다른 서류입니다

작성자 조실장 9/19/2026

구청 민원 창구 유리문 앞에서 서류 봉투를 든 중년 남성의 손과 대기번호표

등록임대사업자의 공급신고와 협동조합의 조합원 모집신고는 이름도, 내는 곳의 창구도, 붙는 서류도 다른 두 절차입니다. 둘 다 민간임대주택에 관한 특별법 안에 있지만 조항이 다릅니다. 하나는 제42조, 하나는 제5조의3입니다.

※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다

왜 지금 이 둘을 갈라 봐야 하는지부터 보겠습니다. 2027년 3월 9일부터 민간임대주택의 세입자를 모집할 수 있는 길이 이 두 경로로만 좁혀집니다. 지난 글에서 그 조항을 다뤘습니다. 오늘은 그 두 길이 각각 어떤 서류로 증명되는지를 적습니다.

「회원 모집」 광고를 보고 홍보관에 가셨다고 해 보겠습니다. 담당자가 「우리는 등록된 곳」이라고 합니다. 무엇이 등록됐다는 말인지, 어느 서류를 보여 달라고 해야 하는지가 이 글의 답입니다.

두 경로를 한 표로 놓으면

법 제42조 제8항 신설 조항은 「누구든지」 다음 두 경우가 아니면 세입자나 세입자가 되려는 사람을 모집하지 못한다고 정합니다. 두 경우는 이렇습니다. 첫째, 제5조에 따라 등록한 임대사업자가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우. 둘째, 주택을 공급할 목적으로 설립된 협동조합 기본법상 협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모집하는 경우.

구분	경로 A 등록임대사업자	경로 B 민간임대협동조합
근거 조문	제5조(등록) + 제42조 제4항(공급신고)	제5조의3(조합원 모집신고·공개모집)
주체	임대사업자로 등록한 개인·법인	협동조합·사회적협동조합 또는 그 발기인
모집 대상	세입자(임차인)	조합원
구청에 내는 것	등록 신청 → 30호 이상 최초 공급 시 공급신고	조합원 모집신고 → 수리 통보 뒤 공개모집
토지 요건	등록 단계에서 주택 보유·건설이 전제	건설대지 80% 이상 사용권원 확보
돈을 내는 사람 보호	임대보증금 보증(제49조)	가입비 예치 + 30일 청약 철회(제5조의5)
어기면	공급신고 없이 공급: 1천만 원 이하 과태료	신고 없이 모집: 2년 이하 징역·2천만 원 이하 벌금

같은 법인데 무게가 다릅니다. 임대사업자 쪽은 과태료로 끝나고, 협동조합 쪽은 형사처벌입니다. 조합원 모집은 돈이 먼저 들어오는 구조라 법이 더 세게 잡아 둔 것입니다.

경로 A — 임대사업자 등록과 공급신고

제5조 제1항입니다. 주택을 임대하려는 사람은 시장·군수·구청장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 「하여야 한다」가 아니라 「할 수 있다」입니다. 등록은 선택입니다. 다만 등록하지 않으면 2027년 3월 9일 이후에는 모집을 할 수 없게 되니, 사실상 문이 됩니다.

등록에는 종류가 있습니다. 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 나뉘고, 다시 공공지원민간임대·장기일반민간임대·단기민간임대로 갈립니다. 등록증에 이 구분이 적힙니다. 「등록됐다」는 말만 들으면 어느 종류인지 되물으셔야 합니다.

구청이 등록을 거부할 수 있는 경우도 제7항에 적혀 있습니다. 임대보증금 보증 가입이 어려울 정도로 신용이나 부채비율이 나쁜 경우가 하나, 정비사업으로 임대의무기간 안에 집이 헐릴 우려가 있는 경우가 둘, 세금 체납으로 보증금 반환이 어려운 경우가 셋입니다. 등록증이 있다는 것은 이 관문을 지났다는 뜻입니다.

동일 주택단지에서30호 이상의 민간임대주택을 건설·매입한 임대사업자의 최초 공급은 신고 대상입니다. 장기일반·단기민간임대는 신고일부터7일 이내 수리 여부를 통지해야 합니다. 그 안에 수리 여부나 처리기간 연장 통지가 없을 때, 해당 기간이 끝난 다음 날 수리된 것으로 봅니다. 적법한 연장 통지가 있으면 연장된 기간을 적용합니다. 공공지원민간임대는 내용을 검토하여 적합하면 수리하는 별도 구조입니다.

경로A에서는 임대사업자·해당 주택 등록 내용과, 동일 단지30호 이상 최초 공급인지에 따른 공급신고 자료를 확인합니다. 접수증만으로 적법한 수리 완료까지 증명되는 것은 아니므로 수리 통지 또는 수리간주 요건·처리기간 연장 여부도 대조하십시오. 서류를 바로 제시하지 못했다는 사실만으로 미신고를 확정하지는 마십시오.

경로 B — 협동조합 조합원 모집신고와 공개모집

제5조의3 제1항입니다. 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함해 30호 이상을 공급할 목적으로 세운 협동조합이 대상입니다. 그 조합이나 발기인이 조합원을 모으려면 건설대지를 관할하는 구청에 신고하고 공개모집으로 모아야 합니다.

두 단어가 다 조건입니다. 신고만 하고 아는 사람끼리 모으면 위반이고, 공개모집을 해도 신고가 없으면 위반입니다. 제65조 제2항 제1호가 이 둘을 각각 처벌 대상으로 적어 두었습니다. 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금입니다.

예외가 하나 있습니다. 제2항입니다. 공개모집을 마친 뒤 사망·자격상실·탈퇴로 빈자리가 생겼을 때입니다. 미달된 인원을 다시 뽑을 때도 같습니다. 이때는 신고 없이 선착순으로 모을 수 있습니다. 「추가 모집 중」이라는 광고가 이 조항을 근거로 나옵니다. 다만 그 앞에 정식 공개모집이 있었어야 합니다.

신고를 받은 구청은 내용이 법에 맞으면 수리하고 신고인에게 통보합니다(제3항). 그러니 경로 B에서 확인할 서류는 조합원 모집신고 수리 통보서입니다. 협동조합 법인 등기부는 이것을 대신하지 못합니다. 등기는 조합이 있다는 증명이고, 수리 통보는 모집해도 된다는 증명입니다.

구청이 신고를 받아 주지 않는 다섯 경우

제5조의3 제4항은 구청이 모집신고를 수리해서는 안 되는 경우를 다섯 개 못 박았습니다. 「할 수 있다」가 아니라 「아니 된다」입니다.

건설대지의 80% 이상 토지 사용권원을 확보하지 못한 경우
이미 신고된 사업대지와 전부 또는 일부가 겹치는 경우
도시·군계획, 토지이용계획, 건축기준·건축제한 때문에 그 땅에 주택을 지을 수 없는 경우
그 민간임대주택을 공급받을 수 없는 사람을 조합원으로 모으려는 경우
신고한 내용이 사실과 다른 경우

사용권원80% 이상을 확보해야 모집신고를 수리할 수 있습니다. 수리 통보가 있더라도 나머지 토지를 추가 확보 중일 수 있으므로, 단순히 확보 중이라는 말만으로 수리 여부를 단정하지 마십시오. 확보 비율·범위·서류의 유효성과 실제 관청 기록을 함께 확인합니다.

둘째 줄도 실무에서 갈립니다. 같은 땅에 두 조합이 신고를 낼 수 없습니다. 먼저 신고된 쪽이 살아 있는 한 뒤의 것은 수리되지 않습니다. 광고에 나오는 땅이 다른 사업지와 겹치는지는 구청이 봅니다.

가입비는 예치기관에, 30일 안에는 철회됩니다

경로 B로 들어간 사람의 돈은 제5조의5가 따로 지킵니다. 조합 가입 계약을 맺으면 계약 때 내는 돈 전부를 법은 「가입비등」이라 부릅니다. 모집주체는 이 돈을 대통령령으로 정한 예치기관에 예치하게 해야 합니다. 모집주체 통장이 아닙니다.

그리고 계약일부터 30일 안에는 청약을 철회할 수 있습니다. 서면으로 하면 보낸 날에 효력이 생깁니다. 모집주체는 철회 의사가 도달한 날부터 7일 안에 예치기관에 반환을 요청해야 합니다. 예치기관은 요청일부터 10일 안에 돌려줘야 합니다. 30일 안 철회에는 위약금이나 손해배상을 물릴 수 없습니다(제6항).

예치하게 하지 않거나 반환 요청을 하지 않으면 제65조 제2항으로 처벌됩니다. 징역형이 걸린 의무입니다. 계약서에 「예치기관」이라는 단어와 기관 이름이 없으면 그 자리에서 물으셔야 합니다.

경로 A에는 이 조항이 없습니다. 대신 임대사업자는 제49조에 따른 임대보증금 보증에 가입합니다. 지키는 대상이 다릅니다. B는 가입비, A는 보증금입니다.

등록·공급신고와 조합원 모집신고는 다릅니다

등록임대사업자: 해당 사업자·주택 등록과, 동일 단지30호 이상 최초 공급 여부에 따른 공급신고를 확인합니다.

민간임대협동조합·발기인: 모집신고 수리 통보, 공개모집 및 법정 예외 여부를 확인합니다.

접수증은 수리 완료 증명과 다릅니다. 서류 미제시만으로 실제 미등록·미신고를 단정하지 마십시오.

2027년3월9일부터 두 법정 경로 밖 모집은 과태료 대상이며, 모집하고 금전까지 받으면 형사처벌 대상입니다. 명칭보다 실제 주체와 등록·신고 상태를 봅니다.

협동조합 가입 계약일부터30일 이내 법정 청약철회와 가입비 예치·반환 절차도 확인합니다.

2027년 3월 9일 뒤 달라지는 한 가지

지금까지 적은 등록·신고·예치는 이미 시행 중인 조항입니다. 2027년 3월 9일에 새로 붙는 것은 제42조 제8항 하나입니다. 이 두 경로 밖에서 하는 모집을 금지하는 조항입니다.

그 전까지는 두 경로 밖의 모집이 이 법으로 직접 처벌되지 않았습니다. 위원회나 추진위 이름으로 회원을 모으는 일이 그것입니다. 3월 9일부터는 「누구든지」에 걸립니다. 모집만 하면 3천만 원 이하 과태료, 돈까지 받았으면 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금입니다. 부칙 제3조는 시행 당시 모집 중인 경우에도 적용한다고 적어 두었습니다.

기사에는 주택법 개정이 즉시 시행이라고 적힌 것이 있습니다. 법령 이력에는 주택법 개정 두 건의 시행일이 따로 적혀 있습니다. 2027년 3월 9일과 2027년 9월 9일입니다. 일정은 기사가 아니라 법령 이력을 보고 짜야 합니다.

홍보관에서 들은 말	보여 달라고 할 서류	없으면
「등록된 임대사업자입니다」	임대사업자 등록증(종류 확인) + 30호 이상이면 공급신고 접수증	신고 대상·실제 등록과 수리 상태를 관청에서 확인
「협동조합이라 합법입니다」	구청의 조합원 모집신고 수리 통보서(등기부 아님)	실제 모집신고 수리 상태를 관청에서 확인
「가입비는 저희가 보관합니다」	예치기관 이름이 적힌 계약서	제5조의5 위반
「위원회 회원 모집입니다」	두 경로 어디에도 없음	2027.3.9부터 제42조 제8항 위반

이것은 서두를 일이 아니라 등록증인지, 수리 통보서인지 서류를 맞춰 볼 일입니다. 둘 중 하나가 없으면 그 모집은 3월 9일부터 설 자리가 없습니다.

이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사와 상의하십시오.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 협동조합 법인 등기부등본을 보여 줬습니다. 그러면 경로 B입니까?

아닙니다. 등기는 조합이 존재한다는 증명입니다. 경로 B의 증명은 구청의 조합원 모집신고 수리 통보서입니다. 등기만 있고 수리 통보가 없으면 제5조의3 제1항의 신고 요건을 갖추지 못한 상태입니다.

Q. 임대사업자 등록증은 있는데 공급신고 접수증은 없다고 합니다.

이 글에서 다루는 동일 단지 30호 이상 최초 공급인지부터 확인하세요. 신고 자료를 보여 주지 못했다는 사실만으로 미신고를 확정할 수는 없습니다. 해당 공급의 신고 의무와 실제 접수·수리 상태를 관할 구청에 대조해야 합니다.

Q. 가입비를 냈는데 20일 됐습니다. 돌려받을 수 있습니까?

계약일부터 30일 안이면 청약 철회가 됩니다. 서면으로 보내십시오. 모집주체는 7일 안에 예치기관에 반환을 요청해야 하고 예치기관은 10일 안에 돌려줘야 합니다. 위약금은 물릴 수 없습니다.

Q. 추가 모집은 신고 없이 해도 됩니까?

공개모집을 마친 뒤 결원이나 미달 인원을 채우는 경우에만 그렇습니다(제5조의3 제2항). 처음부터 신고 없이 「추가 모집」이라는 이름으로 모으는 것은 이 예외에 들어가지 않습니다.

함께 보면 좋은 글

2026년 10월 19일 정정·보완: 7일 수리간주의 다음 날·연장 통지 조건, 접수와 수리 완료 차이, 미제시만으로 미신고를 단정하지 않는 기준을 보완했습니다.

민간임대주택법 법률 제21899호(2027년 3월 9일 시행) 제42조8항·제43조의2·부칙3~5조와 현행 조문을 구분하여 대조했습니다.

근거·출처

제42조 제8항·제65조 제2항 제10호·제67조 제1항 제1호·부칙 제3조는 2026년 9월 8일 공포된 법률 제21899호(관보 제21317호) 개정문 기준이며 2027년 3월 9일 시행됩니다.

조실장 · 부동산정보센터 편집(운영 ISTKOREA)

이 글의 기한·금액·요건은 글 끝 근거에 적은 법령 원문과 공공기관 자료를 기준으로 합니다. 정보 제공 목적이며 개별 사안의 법률·세무 자문이나 투자 권유가 아닙니다.

틀린 곳을 알려 주시면 원문을 다시 확인해 고치고, 글 끝에 고친 날과 내용을 적습니다. 오류 제보 · istkoreainfo@gmail.com

이 블로그 검색

부동산정보센터