등록임대사업자 상속, 2027년부터 달라지는 신고 기한
등록임대사업자였던 부모님이 돌아가시면 그 임대사업을 자녀가 이어받을 수 있습니다. 그런데 지금 법에는 그 절차가 적혀 있지 않습니다.
절차가 생기는 날은 정해져 있습니다. 2027년 3월 9일입니다.
「민간임대주택에 관한 특별법」에 제43조의2가 새로 들어갔습니다. 2026년 9월 8일에 공포됐고, 부칙 제1조가 「공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다」고 정했습니다.
그러니 지금과 그날 이후가 다릅니다. 이 글은 그 차이를 정리했습니다.
📋 목차
지금 법에는 양도만 있습니다
현행 제43조를 펴 보면 제목이 「임대의무기간 및 양도 등」입니다.
제2항은 임대의무기간 중에도 신고를 하면 다른 임대사업자에게 양도할 수 있게 열어 둡니다. 이 경우 양도받는 자가 양도하는 자의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계합니다. 그 뜻을 양수도계약서에 적으라는 요구도 따라붙습니다.
제43조의 승계는 양도에 붙어 있습니다. 양도는 매매만을 뜻하지 않으며 증여 등도 별도로 검토해야 합니다. 이 조문은 양수도계약서에 지위 승계를 명시하도록 합니다. 사망으로 개시되는 상속은 신설43조의2의 별도 신고절차·적용시점과 구분합니다.
상속은 다릅니다. 계약서가 없고, 물려주는 사람은 이미 세상에 없습니다.
현행43조에는 신설43조의2와 같은 사망일부터90일 이내 상속 승계신고 절차가 시행되고 있지 않습니다. 그렇다고 상속에 따른 재산·임대차 관계나 다른 법상 신고까지 없다는 뜻은 아닙니다. 등록 정리와 구체적인 처리는 관할 시·군·구에 확인하십시오.
빈자리가 왜 문제가 되는지도 짚어 두겠습니다. 제43조제1항은 두 가지 의무를 겁니다. 임대의무기간 동안 계속 임대할 것, 그리고 그 기간이 지나기 전에는 양도하지 말 것입니다.
이 의무는 등록에 붙어 있습니다. 그런데 등록한 사람이 세상을 떠나면 그 의무가 어디로 가는지가 분명하지 않았습니다.
남은 가족은 세를 놓고 있는데 서류상으로는 아무것도 정리되지 않은 상태가 이어집니다. 임대차계약 신고를 누구 이름으로 하는지부터 막힙니다. 신설 조문은 그 구간에 이름을 붙여 준 것입니다.
2027년 3월 9일부터 생기는 것 — 90일과 10일
신설 조문은 네 개 항으로 돼 있습니다.
제43조의2제1항은 임대사업자가 사망한 경우 상속인이 임대사업을 계속하려면 임대사업자가 사망한 날부터 90일 이내에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 시장·군수·구청장에게 신고하도록 정합니다.
첫 번째 기한은 90일입니다. 기산점도 함께 보십시오. 상속을 안 날이 아니라 사망한 날부터 셉니다.
기한은 하나가 더 있습니다. 제2항은 관공서 쪽에 기한을 둡니다. 신고를 받은 날부터 10일 이내에 수리 여부를 알려 주라는 것입니다.
| 누가 | 언제까지 | 무엇을 |
|---|---|---|
| 상속인 | 사망한 날부터 90일 | 시장·군수·구청장에게 신고 |
| 시장·군수·구청장 | 신고 받은 날부터 10일 | 수리 여부를 통지 |
| 통지가 없으면 | 그 기간이 끝난 날의 다음 날 | 수리한 것으로 봄 |
세 번째 줄이 눈에 걸리실 겁니다. 제3항이 그 내용입니다. 10일 안에 아무 통지가 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 수리한 것으로 봅니다. 처리기간이 연장됐다면 그 연장된 기간이 기준이 됩니다.
관공서가 말이 없으면 수리된 것으로 친다는 뜻입니다. 이런 장치를 수리간주라고 부르며, 신청한 사람이 무한정 기다리지 않도록 두는 것입니다.
신고가 수리되면 어디까지 넘어오나
제4항이 이 물음에 답합니다.
신고가 수리된 경우 상속인은 피상속인의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 피상속인이 사망한 날부터 신고가 수리된 날까지의 기간 동안 피상속인에 대한 임대사업자 등록은 상속인에 대한 등록으로 본다고 정합니다.
뒤쪽 문장이 중요합니다. 사망일과 수리일 사이에는 공백이 생깁니다. 그 사이에 등록이 끊긴 것으로 보면 임대의무기간이 깨질 수 있습니다.
법은 그 구간을 메워 두었습니다. 소급해서 상속인의 등록으로 본다는 것입니다.
포괄적 승계라는 말도 새겨 두실 만합니다. 좋은 것만 골라 받는 것이 아니라, 부모님이 지고 있던 것을 그대로 진다는 뜻입니다.
무엇이 넘어오는지는 현행법 조문으로 셀 수 있습니다.
| 조문 | 넘어오는 의무 |
|---|---|
| 제43조제1항 | 임대의무기간 동안 계속 임대할 의무. 그 기간에는 양도도 막힙니다 |
| 제44조제2항 | 임대료 증액은 5퍼센트의 범위에서만 |
| 제44조제3항 | 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 올리지 못함 |
| 제45조 | 정해진 사유가 아니면 임대차계약을 해제·해지하지 못함 |
| 제46조 | 임대차기간·임대료 등 임대차계약 신고 의무 |
| 제49조 | 해당하는 주택이면 임대보증금 보증 가입 의무 |
숫자 둘을 특히 기억하십시오. 5퍼센트와 1년입니다.
물려받자마자 임대료를 올리려는 분이 계실 수 있습니다. 그런데 증액 제한은 사람이 아니라 그 주택에 붙어 있습니다.
부모님이 작년에 올렸다면 그 시점부터 1년을 세야 합니다. 상속을 했다고 기간을 처음부터 다시 세지 않습니다.
그때까지는 무엇을 해야 하나
시행일 전이라면 조문에 기댈 수가 없습니다. 그렇다고 손 놓고 있을 일도 아닙니다. 다음 순서로 챙기시면 됩니다.
첫째, 등록 상태부터 확인합니다. 임대사업자 등록이 살아 있는지, 임대의무기간이 얼마나 남았는지를 봅니다. 남은 기간이 있으면 계속 임대해야 하는 의무도 남아 있습니다.
둘째, 관할 시·군·구에 먼저 묻습니다. 법에 절차가 없는 구간이니 지자체 처리 방식이 기준이 됩니다. 전화 한 통이 서류 몇 번을 줄입니다.
셋째, 임차인과의 계약을 확인합니다. 임대차계약은 소유자가 바뀌어도 이어집니다. 보증금과 계약기간, 증액 여부를 문서로 정리해 두십시오.
넷째, 날짜를 적어 둡니다. 사망일은 나중에 90일을 세는 시작점이 됩니다. 2027년 3월 9일 이후에 상속이 개시되는 경우부터 신설 조문이 적용되기 때문입니다.
부칙 제4조가 이 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용한다고 정해 두었습니다. 그러니 시행일 전에 개시된 상속에는 이 조문이 걸리지 않습니다. 이 구분을 놓치면 90일을 엉뚱한 곳에 적용하게 됩니다.
이것은 서두를 일이 아닙니다. 다만 날짜만큼은 적어 두십시오.
같은 날 공포된 개정에는 하나가 더 들어갔습니다. 상속과는 다른 이야기이지만, 임대주택을 알아보시는 분이라면 알아 두실 만합니다.
제42조제8항이 신설됐고, 시행일은 같은 2027년 3월 9일입니다. 정해진 경우가 아니면 누구든지 민간임대주택의 임차인이 되려는 자를 모집해서는 안 된다는 내용입니다.
여기서 「임차인이 되려는 자」를 법이 넓게 적어 두었습니다. 예비임차인, 투자자, 회원, 발기인 등 그 명칭에 관계없이라고 앞에 붙였습니다. 장래에 임차인으로 선정되려는 자면 다 걸리므로, 이름을 바꿔도 소용없다는 뜻입니다.
허용되는 경우는 두 갈래입니다. 하나는 임대사업자가 등록한 민간임대주택을 공급하는 경우이고, 다른 하나는 협동조합이나 그 발기인이 조합원을 모집하는 경우입니다.
둘 다 아닌 자리에서 「회원 모집」이나 「투자자 모집」이라는 말이 나온다면, 그것이 어떤 자리인지부터 확인하셔야 합니다.
물론 이 조항도 2027년 3월 9일부터 효력이 생깁니다. 그 전까지는 이 조문을 근거로 삼을 수 없습니다.
등록 여부는 지금도 확인할 수 있습니다. 렌트홈에서 임대사업자 등록과 임대주택 등록을 조회하시면 됩니다.
등록된 주택이 아니라면 이 법이 주는 보호도 없습니다. 임대의무기간도, 증액 제한도, 보증 가입 의무도 등록을 전제로 붙는 것이기 때문입니다.
적용 시점도 조항마다 다릅니다.
부칙 제3조는 제42조제8항의 개정규정을 이 법 시행 당시 임차인 또는 임차인이 되려는 자를 모집 중인 경우에도 적용한다고 정하고, 부칙 제4조는 제43조의2의 개정규정을 이 법 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용한다고 정합니다.
모집 조항은 진행 중인 것까지 끌어당기고, 상속 조항은 시행 뒤에 열린 상속만 잡습니다. 같은 날 시행되는데 걸리는 범위가 다른 셈입니다.
그래도 방향은 읽힙니다. 등록되지 않은 임대주택으로 사람을 모으는 방식에 법이 선을 그었다는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 부모님이 돌아가시면 90일 안에 신고해야 합니까?
신설 조문은 2027년 3월 9일부터 시행됩니다. 부칙 제4조는 시행 이후 상속이 개시되는 경우부터 적용한다고 정했습니다. 그 전이라면 관할 시·군·구에 처리 방법을 확인하셔야 합니다.
Q. 90일은 언제부터 셉니까?
임대사업자가 사망한 날부터입니다. 상속을 안 날이 아닙니다.
Q. 구청이 아무 말이 없으면 어떻게 됩니까?
제43조의2제3항이 답을 두었습니다. 10일 안에 통지가 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 수리한 것으로 봅니다.
Q. 사망일과 수리일 사이에는 등록이 비는 것입니까?
아닙니다. 제4항이 그 기간의 피상속인 등록을 상속인 등록으로 본다고 정해 두었습니다.
Q. 임대사업을 이어받지 않으려면 어떻게 합니까?
제43조의2제1항은 「임대사업을 계속하려면」 신고하라는 구조입니다. 계속하지 않는 선택도 있고, 그 경우에는 등록 말소와 양도에 관한 현행 규정을 따져야 합니다.
2026년 10월 19일 정정·보완: 양도를 매매만으로 설명한 문장을 정정하고, 신설 상속 승계신고와 다른 상속·등록 의무를 구분했습니다.
민간임대주택법 법률 제21899호(2027년 3월 9일 시행) 제42조8항·제43조의2·부칙3~5조와 현행 조문을 구분하여 대조했습니다.
근거·출처
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 — 국가법령정보센터
- 같은 법 제43조의2(2026년 9월 8일 공포, 법률 제21899호 · 2027년 3월 9일 시행) 및 부칙 제1조·제4조 — 국가법령정보센터
댓글
댓글 쓰기