계약 중 보증금 인상 요구, 5%면 꼭 올려줘야 할까?
전세 3억 원에 들어온 지 1년이 막 지난 저녁, 집주인에게서 문자가 옵니다. 재산세도 오르고 주변 시세도 올랐으니 보증금을 3,000만 원 올려 주면 좋겠다는 내용입니다. 계약은 아직 1년이 남았습니다. 올려 줘야 하는지 보겠습니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 주택임대차보호법은 집주인이 계약 중에 보증금이나 월세를 올려 달라고 청구할 수 있게 했지만, 두 가지 선을 그었습니다. 계약하거나 올린 뒤 1년 안에는 청구할 수 없고, 청구해도 지금 금액의 20분의 1, 곧 5%를 넘을 수 없습니다. 3억 원이면 1,500만 원이 끝입니다. 3,000만 원은 법이 허락한 청구가 아닙니다.
그 두 선이 언제 적용되는지, 갱신 때는 어떻게 되는지, 무엇을 해 두면 되는지를 조문에서 그대로 꺼내 적겠습니다.
올려 달라고 할 수 있는 사유가 법에 있습니다
법은 집주인과 세입자 모두에게 보증금이나 월세를 고쳐 달라고 청구할 길을 열어 두었습니다. 사유는 정해져 있습니다. 그 집에 붙는 세금이나 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 줄었을 때, 또는 경제 사정이 바뀌어 지금 금액이 맞지 않게 됐을 때입니다. 청구는 앞으로의 금액에 대해서만 합니다.
여기서 놓치기 쉬운 것이 하나 있습니다. 이 청구는 올리는 쪽만 있는 것이 아닙니다. 법은 증감이라고 적었습니다. 세금이 내려가거나 주변 사정이 나빠졌다면 세입자도 내려 달라고 청구할 수 있습니다.
선 하나, 1년
올려 달라는 청구는 계약한 날부터 1년 안에는 하지 못합니다. 한 번 올린 뒤에도 그날부터 1년 안에는 다시 하지 못합니다. 법이 두 경우를 다 적었습니다.
앞의 예로 보면, 계약하고 1년이 지났으니 청구 자체는 할 수 있는 때입니다. 만약 8개월째에 같은 문자가 왔다면 그것은 아직 청구할 수 없는 때입니다.
선 둘, 5%
청구할 수 있는 금액은 지금 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다. 셈은 간단합니다.
| 지금 금액 | 올릴 수 있는 한도(5%) | 올린 뒤 최대 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 전세 보증금 1억 6,000만 원 | 800만 원 | 1억 6,800만 원 |
| 월세 80만 원 | 4만 원 | 84만 원 |
법은 시·도가 조례로 이 한도를 5%보다 낮게 정할 수 있게도 해 두었습니다. 사는 곳의 시·도에 따로 정한 것이 있는지 한 번 물어보시면 됩니다. 5%보다 높이는 길은 법에 없습니다.
계약서에 이 선을 넘는 약속을 적어 두었다면 어떻게 되는지 보겠습니다. 이 법은 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없다고 적었습니다. 매년 10%씩 올린다는 특약이 있어도 법이 정한 선 위로는 힘이 없습니다.
갱신 때는 어떻게 되나
계약이 끝날 무렵에는 두 갈래가 있습니다.
갱신요구권을 쓴 경우입니다. 세입자가 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구하면, 법은 갱신되는 계약을 전과 같은 조건으로 본다고 적었습니다. 다만 보증금과 월세는 위의 5% 범위에서 올리거나 내릴 수 있다고 못 박았습니다. 그래서 갱신요구권을 쓰면 인상폭이 5% 안으로 묶입니다.
아무도 말하지 않고 기간이 끝난 경우입니다. 집주인이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 거절이나 조건 변경을 알리지 않았고, 세입자도 2개월 전까지 알리지 않았다면 전과 같은 조건으로 2년이 다시 시작됩니다. 같은 조건이니 금액도 그대로입니다.
그래서 순서가 중요합니다. 만기가 다가오는데 집주인이 크게 올리자고 하면, 갱신요구권을 쓴다는 뜻부터 날짜가 남는 문자로 보내 두십시오. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있으니 언제 쓰는지도 따져 보셔야 합니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 계약서에서 계약한 날, 그리고 마지막으로 금액을 올린 날을 확인하십시오. 1년이 안 됐다면 올려 달라는 청구를 받을 때가 아닙니다. 둘째, 1년이 지났다면 지금 금액에 5%를 곱해 한도를 셈해 두십시오. 3억 원이면 1,500만 원입니다. 셋째, 올려 주기로 했다면 보증금이 늘어난 만큼 새로 쓴 계약서에 다시 확정일자를 받으십시오. 늘어난 금액은 그날부터 순위가 생깁니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
5% 안이면 무조건 올려 줘야 합니까
법이 정한 것은 청구할 수 있는 때와 한도입니다. 청구하려면 세금·공과금이나 경제 사정의 변동이라는 사유가 있어야 한다고 적혀 있습니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
보증금을 올리는 대신 월세로 받겠다고 하면 어떻습니까
보증금 일부를 월세로 바꾸는 것은 따로 전환율 상한이 있습니다. 함께 보면 좋은 글에 적어 두었습니다.
세입자가 먼저 깎아 달라고 할 수도 있습니까
있습니다. 법은 당사자가 증감을 청구할 수 있다고 적었습니다. 세금이 줄거나 경제 사정이 바뀐 것이 사유가 됩니다.
1년은 언제부터 셉니까
계약한 때, 또는 마지막으로 금액을 올린 때부터입니다. 올린 기록이 없다면 계약일부터 셉니다.
주택임대차보호법과 시행령 기준입니다. 보증금과 월세가 섞인 계약의 한도 셈, 조례로 한도를 달리 정한 지역 여부는 관할 시·도와 분쟁조정위원회에 확인하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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근거
- 법제처 — 주택임대차보호법 제6조(묵시적 갱신: 전 임대차와 동일한 조건, 존속기간 2년)·제6조의3 제3항(갱신요구권으로 갱신된 임대차의 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감)·제7조(차임 등의 증감청구권: 조세·공과금·경제사정 변동, 증액청구는 계약·증액 후 1년 이내 금지, 20분의 1 초과 금지, 시·도 조례로 달리 정할 수 있음)·제10조(강행규정)
- 법제처 — 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준: 20분의 1, 1년)
- 주택임대차분쟁조정위원회
2026년10월13일 보완: 수정된 글 제목을 관련 글·주제 모음의 링크 문구에도 맞췄습니다.
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