전입세대확인서, 계약 전에는 집주인 협조부터 확인하세요
전셋집을 보러 간 날, 집주인은 이 집에 지금 아무도 살지 않는다고 말합니다. 등기부도 깨끗하고 값도 괜찮습니다. 그런데 한 가지가 마음에 걸립니다. 이 집에 주소를 올려 둔 다른 사람이 정말 없는지를 무엇으로 확인할 수 있는지 보겠습니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 전입세대확인서를 떼면 그 집 주소에 주민등록이 되어 있는 세대주와 동거인의 이름, 전입한 날짜가 나옵니다. 아직 계약하지 않은 사람은 직접 신청할 수 없으니 집주인에게 떼어 보여 달라고 하거나 집주인의 위임을 받아 신청합니다. 수수료는 한 통에 400원, 열람만 하면 300원입니다.
등기부는 누가 이 집의 주인인지, 어떤 빚이 걸려 있는지를 보여 줍니다. 그러나 이 집에 누가 먼저 들어와 살고 있는지는 등기부에 나오지 않습니다. 그 빈칸을 채우는 서류가 전입세대확인서입니다.
왜 먼저 들어온 사람이 중요합니까
세입자는 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 새 주인에게도 자기 권리를 주장할 수 있습니다. 먼저 전입한 세입자가 있으면, 그 사람의 보증금이 뒤에 들어오는 사람의 보증금보다 앞설 수 있습니다.
그래서 계약하려는 집에 이미 전입해 있는 사람이 있는지, 언제 전입했는지가 중요합니다. 집주인이 비어 있다고 한 집에 다른 이름이 올라 있다면, 계약하기 전에 그 이유부터 물어야 합니다.
누가 뗄 수 있습니까
아무나 뗄 수 있는 서류는 아닙니다. 법이 정한 사람만 신청할 수 있습니다.
- 그 건물의 소유자 본인이나 그 세대원
- 그 건물의 세입자 본인이나 그 세대원
- 그 건물을 사거나 빌리려고 계약한 사람 본인
- 위 사람에게서 위임을 받은 사람
이 밖에 경매에 참가하려는 사람, 근저당을 설정하려는 금융회사, 법원 집행관 같은 경우도 법에 들어 있습니다.
여기서 놓치기 쉬운 말이 하나 있습니다. 계약자 본인입니다. 아직 계약하지 않은 사람은 이 칸에 들지 않으니, 가계약을 하거나 계약서를 쓰는 자리에서 집주인의 위임을 받아 떼는 방법도 생각해 두십시오.
어디서, 무엇을 들고 갑니까
주민센터(읍·면·동 행정복지센터) 같은 주민등록 등·초본을 떼는 곳에 신청서를 내면 됩니다. 신분증과 함께, 자신이 신청할 수 있는 사람이라는 것을 보여 주는 서류를 내야 합니다. 계약자라면 계약서가 그 서류입니다.
다른 지역에 있는 집도 가까운 주민센터에서 뗄 수 있습니다. 법이 주민등록정보시스템을 통해 다른 관할의 건물도 열람하거나 떼어 줄 수 있게 해 두었기 때문입니다.
| 방법 | 수수료 |
|---|---|
| 열람(화면으로 보기) | 1건 1회 300원 |
| 교부(서류로 받기) | 1통 400원 |
| 경매 참가·금융회사 등이 받는 경우 | 1통 500원 |
서류에서 무엇을 봅니까
전입세대확인서에는 그 주소에 주민등록이 된 세대주와 동거인의 이름, 전입일자가 나옵니다. 이미 주소를 옮겼거나 거주불명으로 등록된 사람도 나올 수 있습니다. 신청할 때 이 사람들의 표시를 빼 달라고 할 수도 있지만, 계약 전 확인이 목적이라면 모두 나오게 해서 보시는 것이 낫습니다.
세 가지를 보십시오. 집주인 말고 다른 이름이 있는지, 그 사람의 전입일이 언제인지, 그리고 다가구주택처럼 호수가 여럿인 건물이라면 내가 들어갈 호수와 같은 주소로 올라 있는지입니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 계약서를 쓰는 날이나 잔금 전날에 전입세대확인서를 떼 보십시오. 둘째, 집주인 말고 다른 이름이 있으면 그 사람이 누구인지, 보증금이 얼마인지 계약 전에 묻고 답을 받아 두십시오. 셋째, 잔금 날 한 번 더 떼 보시면 그사이 새로 전입한 사람이 없는지까지 확인됩니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
계약서를 쓰기 전에는 뗄 수 없습니까
법이 정한 계약자 본인에 들지 않으면 직접 신청할 수 없습니다. 소유자인 집주인에게 위임을 받으면 그 위임을 받은 사람으로 신청할 수 있습니다.
집주인 가족 이름이 나오면 어떻게 합니까
소유자의 세대원일 수도 있지만, 그 사람이 세입자로 전입한 것인지는 서류만으로 알 수 없습니다. 집주인에게 관계를 묻고 계약서 특약에 적어 두십시오.
2025년 7월 22일 시행 주민등록법과 시행령·시행규칙 기준입니다. 구체적인 신청 서류는 주민센터에 확인하십시오. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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근거
- 법제처 — 주민등록법 제29조의2(전입세대확인서: 세대주·동거인 성명과 전입일자, 신청할 수 있는 사람, 주민등록정보시스템). 2025. 7. 22. 시행
- 법제처 — 주택임대차보호법 제3조 제1항(주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력)
- 법제처 — 주민등록법 시행령 제49조의2(신분증명서·입증 서류, 말소·거주불명자 표시 생략 요청)
- 법제처 — 주민등록법 시행규칙 제14조(다른 관할 건물도 열람·교부)·제17조 제4항(열람 300원, 교부 400원, 제3호 신청자 500원)
- 정부24 — 주민등록 민원 안내
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