토지 82% 확보했다는 말, 산 땅인지 동의서인지부터 물어보십시오
홍보관에 가셨다고 해 보겠습니다. 모형 앞에서 직원이 말합니다. "토지는 82% 확보했습니다. 이제 거의 다 된 겁니다." 숫자가 크니 마음이 놓입니다. 그런데 여기서 한 가지만 물어보셔야 합니다. 그 82%가 돈 주고 산 땅입니까, 아니면 주인한테 쓰겠다고 약속만 받아 둔 땅입니까.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
현재 민간임대 협동조합 모집신고는 사용권원80%, 지역주택조합 설립인가는 사용권원80%와 소유권15%가 기준입니다. 2027년3월9일 이후 새로 조합원 모집 신고를 하는 지역주택조합 등에는 사유지 소유권 또는 신고·계약금10% 이상 지급한 매매계약 등을 세는 강화 기준이 적용됩니다. 기존 신고와 변경 신고의 적용은 아래 부칙을 따로 보아야 합니다.
그러니 82%라는 숫자 하나로는 아무것도 모릅니다. 그 안에 산 땅이 얼마고, 계약금 낸 땅이 얼마고, 약속만 받은 땅이 얼마인지를 들어야 합니다. 왜 그런지 차례로 말씀드리겠습니다.
땅을 가진다는 게 두 가지입니다
법에는 소유권과 사용권원, 두 단어가 나옵니다.
소유권은 쉽습니다. 내 땅입니다. 돈을 내고 사서 등기까지 마친 땅입니다.
사용권원은 이 땅을 쓸 수 있는 근거입니다. 내 땅이면 당연히 쓸 수 있으니 소유권도 사용권원에 들어갑니다. 그런데 남의 땅인데 주인이 "우리 땅 쓰세요" 하고 동의서를 써 준 것도 사용권원입니다. 돈은 아직 안 냈고, 등기도 안 넘어왔고, 종이 한 장을 받아 둔 상태입니다.
남의 논을 빌려 농사짓는 것과 내 논에 농사짓는 것의 차이입니다. 올해 농사는 둘 다 지을 수 있습니다. 그런데 논 주인이 그 논을 남에게 팔면, 한쪽은 내년 농사를 기약할 수 없고 한쪽은 그대로입니다.
사업 땅 80%를 셀 때 이 둘 중 어디까지 세느냐, 그것이 오늘 이야기의 전부입니다.
지금은 두 조합 다 약속받은 땅까지 셉니다
민간임대 협동조합은 조합원을 모으기 전에 구청에 모집신고를 합니다. 법은 구청이 이 신고를 받아 주면 안 되는 경우를 죽 적어 놓았는데, 그 맨 첫 줄이 땅 80%의 사용권원을 확보하지 못한 경우입니다. 사용권원입니다. 소유권이 아닙니다. 그러니 동의서만 받아 둔 땅도 80%에 들어갑니다. 법은 동의서인지 등기인지 가리지 않습니다.
구청이 신고를 받아 주면 수리 통보서라는 종이를 보내 줍니다. 이 종이가 있으면 구청이 80%는 확인했다는 뜻입니다. 다만 그 80%가 어떤 종이로 채워졌는지는 통보서에 안 적혀 있습니다. 전부 동의서일 수도 있습니다. 통보서를 어디서 확인하는지는 지난 글에 적어 두었습니다.
지역주택조합도 지금은 같은 방식으로 셉니다. 조합원을 모으겠다고 신고할 때는 땅 50%의 사용권원이면 되고, 조합을 세우는 인가를 받을 때는 80%의 사용권원이 있어야 합니다. 여기까지는 협동조합과 똑같이 동의서도 셉니다. 다른 점은 하나입니다. 인가를 받으려면 그중 15%는 등기까지 넘어온 내 땅이어야 합니다. 이 15%는 동의서로도, 계약서로도 대신할 수 없습니다.
2027년 3월 9일부터 지역주택조합만 달라집니다
날짜만으로 기존 조합 모두가 새 기준으로 바뀌지는 않습니다. 법률21902호 부칙4조1항은 시행 이후 조합원 모집 신고를 하는 경우부터 적용하되 변경 신고는 제외합니다. 부칙10조는 시행 전 모집 신고가 수리된 경우, 또는 주택조합설립인가 신청을 위해 일간신문 모집 공고로 조합원을 모집한 경우 등에 종전 규정을 따르도록 합니다. 아래 표·계산의 새 기준은 이 적용례와 경과조치에 해당하는지를 먼저 구분한 예입니다.
주택법이 2026년 9월 8일에 고쳐졌고, 이 부분은 2027년 3월 9일부터 힘을 갖습니다. 그날부터 지역주택조합의 80%에는 두 가지 땅만 들어갑니다.
첫째, 돈 주고 사서 등기까지 넘어온 땅입니다.
둘째, 사겠다고 계약한 땅입니다. 다만 조건이 붙습니다. 그 계약을 관청에 신고했고, 계약금을 실제 거래값의 10% 이상 냈어야 합니다. 계약서만 있고 계약금이 그에 못 미치면 안 셉니다.
동의서는 안 됩니다. 국가나 지방자치단체 땅만 예외로 사용권원으로 셉니다. 개인 땅은 위의 둘 중 하나여야 합니다.
조합원을 모으겠다고 신고할 때도 이 잣대로 80%입니다. 지금의 50%가 아닙니다. 그리고 인가를 받을 때 등기 넘어온 땅 15%는 그대로 붙어 있습니다.
협동조합 쪽은 바뀐 게 없습니다. 지금도, 2027년 3월 9일 뒤에도 사용권원 80%입니다.
| 80%에 무엇을 세나 | 지금 (2027.3.8까지) | 2027.3.9부터 |
|---|---|---|
| 민간임대 협동조합 모집신고 | 사용권원 80% (동의서 포함) | 그대로 |
| 지역주택조합 모집신고 | 사용권원 50% (동의서 포함) | 등기 땅 또는 신고하고 계약금 10% 이상 낸 계약 땅 80% |
| 지역주택조합 설립인가 | 사용권원 80% (동의서 포함) + 등기 땅 15% | 위와 같은 80% + 등기 땅 15% |
| 동의서만으로 채울 수 있나 | 둘 다 됩니다 (지역주택조합은 15%만 등기) | 협동조합만 됩니다 |
도해의2027년 강화 기준은 시행 후 새 모집 신고에 관한 것입니다. 기존 신고·변경 신고는 본문의 부칙4조·10조를 먼저 적용하십시오.
땅을 100칸으로 나눠 보겠습니다
사업 땅 전체를 100칸이라 치겠습니다. 어떤 사업이 이런 상태입니다. 사서 등기까지 넘긴 땅 10칸. 사겠다고 계약하고, 신고하고, 계약금까지 낸 땅 30칸. 주인한테 동의서만 받아 둔 땅 45칸. 합치면 85칸입니다.
협동조합이면 85%입니다. 넉넉히 넘습니다.
지역주택조합이면 지금은 이렇습니다. 사용권원으로 세니 역시 85%, 이것도 넘습니다. 그런데 등기 넘어온 땅이 10칸입니다. 15%에 못 미칩니다. 인가를 받으려면 등기 땅을 5칸 더 사야 합니다.
같은 사업이 2027년 3월 9일 이후에 신고를 넣으면 이렇게 됩니다. 동의서 45칸이 빠집니다. 10 더하기 30, 40%입니다. 절반도 안 됩니다.
같은 땅, 같은 서류입니다. 어느 조합인지, 언제 신고했는지에 따라 85%가 40%가 됩니다.
| 확보 상태 (땅 100칸) | 협동조합 사용권원 80% |
지역주택조합 지금 사용권원 80% + 등기 15% |
지역주택조합 2027.3.9~ 돈 들어간 땅 80% + 등기 15% |
|---|---|---|---|
| 등기 10 · 신고 계약 30 · 동의서 45 | 85 → 됩니다 | 85는 되는데, 등기 10 → 안 됩니다 | 40 → 안 됩니다 |
| 등기 15 · 신고 계약 65 | 80 → 됩니다 | 80 되고, 등기 15 → 됩니다 | 80 되고, 등기 15 → 됩니다 |
| 등기 12 · 신고 계약 70 | 82 → 됩니다 | 82는 되는데, 등기 12 → 안 됩니다 | 82는 되는데, 등기 12 → 안 됩니다 |
셋째 줄을 보십시오. 80%는 넘겼는데 등기 땅 15%에서 걸립니다. 지역주택조합은 지금도, 내년에도 두 숫자를 다 봐야 합니다. "80% 넘었습니다" 한 마디로는 모릅니다.
동의서는 어디까지 믿을 수 있나
동의서도 서류입니다. 그런데 법이 내년부터 지역주택조합에서 동의서를 빼기로 한 데에는 그만한 차이가 있습니다.
동의서에 기한이 적혀 있으면, 그 날이 지나는 순간 사용권원도 끝납니다. 80%를 채웠던 종이가 시간이 가면서 하나씩 빠질 수 있다는 뜻입니다. 등기가 넘어온 것도 아니고 계약금이 들어간 것도 아니니, 남는 것은 종이뿐입니다.
신고된 매매계약은 다릅니다. 관청에 신고가 돼 있어야 하고, 계약금이 실제 값의 10% 이상 들어가 있어야 셉니다. 법이 요구하는 조건이 그렇습니다. 등기까지 넘어온 소유권은 더 말할 것이 없습니다.
그래서 같은 82%라도, 등기와 신고된 계약으로 채운 82%와 동의서로 채운 82%는 무게가 다릅니다. 법이 내년부터 지역주택조합에 요구하는 것이 앞의 82%입니다.
그래서 물어볼 말은 두 마디입니다
홍보관에서 토지 82% 확보라는 말을 들으시면 이렇게 물어보십시오.
"그 82% 가운데 등기 넘어온 땅이 몇 %이고, 계약금 낸 땅이 몇 %이고, 동의서만 받은 땅이 몇 %입니까?"
지역주택조합이면 하나 더 물으십시오.
"등기 넘어온 땅이 15%는 넘었습니까? 그리고 모집신고는 언제 넣었습니까?" 2027년 3월 9일 이후에 넣은 신고라면 동의서 없이 80%를 채웠어야 합니다.
대답이 바로 나오면 됩니다. 대답이 흐려지면, 서두를 일이 아닙니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
협동조합인데 "소유권 80%"라고 광고합니다. 더 좋은 것입니까?
법이 시키는 것보다 더 엄하게 한 것이면 좋은 일입니다. 다만 그 말이 맞는지는 등기부를 떼 보면 나옵니다. 사용권원 80%를 소유권 80%라고 바꿔 말한 것이면 다른 이야기입니다.
국가 땅이 섞여 있으면 어떻게 셉니까?
지역주택조합도 국가와 지방자치단체 땅만은 2027년 3월 9일 뒤에도 사용권원으로 셉니다. 개인 땅만 등기 땅이거나 신고된 매매계약이어야 합니다. 협동조합은 어느 땅이든 사용권원으로 셉니다.
협동조합 80%에 "지금 확보 중"인 땅도 들어갑니까?
안 들어갑니다. 법에는 확보하지 못한 경우 신고를 받아 주지 말라고 돼 있습니다. 확보 중은 확보가 아닙니다.
이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 변호사와 상의하십시오.
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주택법21902호 제11조·11조의3 및 부칙4조·10조.
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