보증금 증액분, 확정일자를 새로 받아야 우선순위를 갖춥니다
보증금을 올려 다시 계약할 때, 예전 계약서의 확정일자가 증액한 돈까지 보호해 주는지 헷갈릴 수 있습니다. 기존 보증금과 새로 올린 금액은 순위를 따로 확인해야 합니다. 증액에 합의하기 전에 새 근저당이 생겼는지 등기부부터 살펴보세요.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
증액 계약서에 새 확정일자를 갖추지 않으면,증액분에 대해 확정일자를 근거로 한 우선변제 순위를 갖추지 못합니다. 다만 대항력·소액임차인 보호 등 다른 요건과 실제 배당은 별도로 확인해야 합니다.
기존 보증금과 증액분의 순위가 어떻게 갈리는지,신고 대상 지역·금액과 접수 완료 조건을 차례로 보겠습니다.
전입신고와 확정일자의 역할은 다릅니다
법이 세입자에게 주는 힘은 둘입니다. 하나는 집주인이 바뀌어도 그 집에 계속 살 수 있는 힘입니다. 이사 들어가서 전입신고를 마친 다음 날부터 생깁니다. 다른 하나는 집이 경매로 넘어갔을 때 뒤에 온 사람보다 먼저 보증금을 받는 힘입니다. 이것은 앞의 힘에 더해 계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다.
확정일자는 이 계약서가 이날 있었다는 것을 나라가 도장으로 증명해 주는 것입니다. 동 주민센터, 읍·면사무소, 등기소, 공증인 사무실에서 받습니다. 계약서 원본을 가져가면 그 자리에서 찍어 주고 수수료를 받습니다.
기존 2억 원 계약서의 확정일자가 증액한 3,000만 원에까지 자동으로 적용되지는 않습니다. 증액 계약서의 확정일자와 대항요건을 갖춘 시점을 따로 확인해야 합니다. 여기서 말하는 것은 확정일자에 따른 우선변제 순위이며, 소액임차인 보호 등 다른 요건은 별도로 판단합니다.
증액한 보증금은 순위를 따로 확인합니다
다음은 권리 순위만 비교하기 위한 가정입니다. 갱신요구권 행사 때 허용되는 인상액 예시는 아닙니다. 2024년 9월에 보증금 2억 원으로 들어와 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 3월에 집주인이 은행에서 돈을 빌려 근저당 1억 원이 등기부에 올라왔습니다. 2026년 9월에 보증금을 3,000만 원 올려 주고 증액 계약서를 썼습니다.
| 순서 | 권리 | 날짜 | 경매 때 |
|---|---|---|---|
| 1 | 세입자 보증금 2억 원 | 2024년 9월 확정일자 | 표의 은행보다 선순위 |
| 2 | 은행 근저당 1억 원 | 2026년 3월 등기 | 그다음 |
| 3 | 올린 보증금 3,000만 원 (증액 계약서에 확정일자를 받은 경우) | 2026년 9월 확정일자 | 은행 다음 |
| — | 올린 보증금 3,000만 원 (확정일자를 안 받은 경우) | 없음 | 증액분의 확정일자 우선순위 없음 |
확정일자를 받아도 3,000만 원은 은행 뒤입니다. 은행이 먼저 등기했기 때문입니다. 이것은 어쩔 수 없습니다. 확정일자가 없으면 증액분에 대한 확정일자 우선변제권이 없습니다. 다만 다른 법적 보호와 실제 배당 가능성은 대항요건·소액임차인 요건·매각대금 등을 함께 보아야 합니다.
그래서 올려 주기 전에 등기부를 한 번 떼 보셔야 합니다. 처음 들어올 때 없던 근저당이 그 사이에 생겼는지가 여기서 갈립니다. 없으면 올린 돈도 바로 뒤 순위이고, 있으면 그 은행 뒤입니다. 그 뒤가 불안하면 올려 주지 않는 것도 선택입니다.
얼마까지, 언제 올릴 수 있는지도 법에 있습니다
집주인이 올려 달라고 할 수 있는 폭은 약정한 보증금의 20분의 1까지입니다. 2억 원이면 1,000만 원입니다. 그리고 계약을 했거나 한 번 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 하지 못합니다. 세입자가 갱신을 요구해 2년이 늘어난 계약도 이 폭 안에서만 바뀝니다. 광역시나 도가 조례로 이 폭을 달리 정할 수 있습니다.
위 숫자는 증액분의 순위를 설명하기 위한 가정입니다. 2억 원의 5%는 1,000만 원이므로, 갱신요구권을 행사한 갱신에서 3,000만 원을 올리는 조건은 상한을 넘습니다. 세입자가 서명했다는 이유만으로 상한을 피할 수 있다고 보아서는 안 됩니다. 갱신요구권 행사 여부와 계약 형태를 먼저 확인하십시오.
소액보증금 보호도 함께 확인하십시오. 광주 지역의 현행 기준은 보증금 8,500만 원 이하, 보호액 2,800만 원까지이지만, 선순위 담보권이 설정된 시점에 따라 적용 금액이 달라질 수 있습니다. 경매개시 전 대항요건, 배당요구, 주택가액에 따른 한도도 필요합니다. 증액으로 대상 범위를 넘는지 확인해야 하며, 위 숫자만으로 받을 금액을 확정할 수 없습니다.
계약서를 제출해 신고가 완료됐는지 확인하세요
2026년10월19일 시행령4조의3 기준 신고지역은 특별자치시·특별자치도·시·구와 광역시 및 경기도 관할 군입니다. 그 밖의 도 관할 군은 제외됩니다. 해당 지역에서 보증금6,000만 원 초과 또는 월세30만 원 초과인 계약은30일 안에 신고하고,신고한 계약의 보증금·월세 변경은 변경이 확정된 날부터30일 안에 신고합니다. 금액 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 제외됩니다.
그리고 법은 이 신고를 접수하면 확정일자를 부여한 것으로 본다고 적었습니다. 계약서를 내고 신고한 경우에 한합니다. 그러니 증액 계약서를 들고 주민센터에 가서 변경 신고를 하면, 신고와 확정일자가 한 번에 끝납니다. 따로 도장을 받으러 갈 필요가 없습니다.
순서를 정리하면 이렇습니다.
- 올려 주기 전에 등기부를 뗍니다. 새 근저당이 있는지 봅니다
- 증액 계약서를 씁니다. 기존 계약서는 버리지 않고 같이 보관합니다
- 30일 안에 주민센터에서 변경 신고를 합니다. 계약서를 내면 확정일자까지 붙습니다
- 신고 대상이 아닌 작은 금액이면, 같은 자리에서 확정일자만 따로 받습니다
기존 계약서와 증액 계약서는 함께 보관하는 편이 좋습니다. 다만 계약서를 분실했다는 이유만으로 기존 보증금의 순위가 새 날짜로 밀리지는 않습니다. 기존 계약 내용과 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면 우선변제권은 유지됩니다. 잃어버렸다면 확정일자를 부여한 기관에 임대차 정보 제공을 요청하고 계약 내용·입금 내역을 함께 확보하십시오. 기존 계약의 연속성과 대항요건 유지도 확인해야 합니다.
증액에 합의하기 전에 확인할 순서
증액에 합의하기 전에는 등기부의 새 권리와 증액 조건부터 확인하세요. 계약서를 작성했다면 증액분의 확정일자를 지체 없이 챙기고, 신고 대상이면 변경 신고도 기한 안에 마칩니다. 신고기한이 30일이라는 이유로 확정일자까지 기다리지는 마세요.
이런 것도 많이 물어보십니다
증액 계약서 대신 영수증만 받았습니다
영수증은 돈을 냈다는 증거일 뿐 계약서가 아닙니다. 확정일자는 계약서에 받는 것입니다. 금액과 날짜가 적힌 증액 계약서를 다시 쓰고 거기에 받으셔야 합니다.
확정일자를 새로 받으면 원래 2억 원도 새 날짜가 됩니까
아닙니다. 옛 계약서의 확정일자는 그대로입니다. 새 날짜는 증액 계약서에 적힌 올린 금액에만 붙습니다. 그래서 두 장을 다 보관해야 합니다.
월세 30만 원인데 보증금만 500만 원 올렸습니다. 신고 대상입니까
보증금 6,000만 원 초과나 월세 30만 원 초과 중 하나에 걸리면 대상입니다. 둘 다 아니면 신고 대상이 아니니, 주민센터에서 증액 계약서에 확정일자만 받으시면 됩니다.
집주인이 5%보다 많이 올려 달라고 합니다
증액청구와 갱신요구권을 행사한 갱신은 5% 상한을 확인해야 합니다. 세입자의 동의만으로 그 제한이 사라지는 것은 아닙니다. 별도의 합의 갱신이나 새 계약인지도 구분하고, 계약 형태가 다투어지면 임대차분쟁조정위원회에 계약서를 가지고 문의하십시오.
소액보증금 기준과 지역 구분은 시행령 기준이며, 조례로 증액 상한이 달리 정해진 지역이 있을 수 있습니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
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도해는 표의 세 권리만 비교한 예입니다. 세금 등 다른 권리, 배당요구와 매각대금은 별도 확인이 필요하며 전액 회수를 보장하지 않습니다. 변경 신고의 확정일자 간주는 계약서 제출과 신고 접수 완료가 전제입니다.
2026년10월19일 정정·보완: 증액분의 확정일자 우선변제권과 다른 보호를 구분하고,경기도 관할 군의 신고 적용 및 신고 접수 완료 조건을 본문·도해에 반영했습니다.
근거
법무부 2024 주택임대차 확정일자 업무편람 62쪽: 계약서 분실과 우선변제권 유지, 대법원 96다12474 판결 안내.
- 법제처 — 주택임대차보호법 제3조 제1항(인도·전입신고 다음 날 대항력)·제3조의2 제2항(대항요건과 계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제)·제3조의6(확정일자 부여기관·수수료)·제6조의3 제3항(갱신 계약의 증감 범위)·제7조(증액청구 1년 내 금지·20분의 1 상한·조례)·제8조(보증금 중 일정액 보호). 법률 제21065호, 2026. 1. 2. 시행
- 법제처 — 주택임대차보호법 시행령 제8조(증액 20분의 1·1년)·제10조(우선변제 일정액: 광역시 2,800만 원·그 밖 2,500만 원)·제11조(대상 임차인: 광역시 8,500만 원·그 밖 7,500만 원 이하). 2026. 7. 1. 시행
- 법제처 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(주택 임대차 계약 30일 신고)·제6조의3(변경·해제 30일 신고)·제6조의5 제3항(신고 접수 완료 시 확정일자 부여 간주). 시행령 제4조의3(보증금 6천만 원·월세 30만 원 초과, 금액 변동 없는 기간 연장 제외, 적용 지역)
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급, 확정일자
2026년 10월 13일 수정: 계약서 분실과 기존 순위, 증액 상한, 소액보증금·신고 지역 조건을 정정했습니다. 확인한 조건을 본문과 표에 반영했습니다.
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