실거주라며 갱신을 거절한 집에 새 세입자, 손해배상은 어떻게 계산할까?
계약이 끝나기 넉 달 전, 세입자가 집주인에게 문자를 보냅니다. "갱신하고 싶습니다." 답이 옵니다. "아들이 결혼해서 그 집에 들어가 살 거라 어렵겠습니다." 세입자는 서둘러 다른 집을 구해 이사를 나갑니다. 그런데 반년 뒤 옛집 앞을 지나다 보니 모르는 사람이 이삿짐을 들이고 있습니다.
※ 이미지는 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 현장과 다를 수 있습니다
답부터 말씀드리겠습니다. 집주인이 직접 살겠다는 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐더라면 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 손해를 물어야 합니다. 금액은 따로 합의한 것이 없으면 법이 정한 세 가지 가운데 가장 큰 금액입니다. 그리고 나간 세입자는 그 집에 새로 누가 얼마에 들어왔는지 확인할 수 있는 길이 법에 있습니다.
갱신 거절이 언제 되는지, 배상이 어떻게 셈되는지, 무엇으로 확인하는지를 법에서 그대로 꺼내 적겠습니다.
갱신요구권은 한 번, 2년입니다
세입자는 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 권리는 한 번 쓸 수 있고, 갱신되면 2년이 더 이어집니다. 조건은 전과 같고, 보증금과 월세는 법이 정한 범위에서만 올릴 수 있습니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우는 법에 아홉 가지로 적혀 있습니다. 월세를 두 번 치 밀린 경우, 몰래 다른 사람에게 세를 준 경우, 집을 고의로 부순 경우 같은 것입니다. 그 가운데 여덟째가 집주인이나 그 부모, 자녀가 그 집에 실제로 살려는 경우입니다. 이번 이야기는 이 여덟째입니다.
실거주로 거절하고 남에게 세를 놓으면
법은 이 여덟째 사유에 뒷문을 하나 달아 두었습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신됐더라면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 세 놓으면, 갱신 거절로 세입자가 입은 손해를 배상해야 합니다.
기간은 갱신됐더라면 이어졌을 2년입니다. 원래 계약이 2026년 12월에 끝났다면 2028년 12월까지입니다. 이 사이에 다른 세입자를 들이면 여기에 걸립니다.
정당한 사유가 무엇인지는 법에 예시가 없습니다. 들어와 살던 아들이 갑자기 먼 곳으로 발령이 나는 경우처럼 사정이 있을 수 있고, 이것은 사안마다 따져 봐야 합니다.
갱신됐더라면 이어졌을 기간 중 정당한 사유 없는 제3자 임대가 대상입니다.
거절 당시 배상액 약정이 없으면①당시 환산월차임3개월분 ②새 임대료와 차액2년분 ③실제 입은 손해 중 큰 금액
이사비·중개보수·추가 자금 조달비용 등은 실제 지출과 인과관계를 증빙합니다. 오른 보증금 원금 전액이 자동으로 손해액인 것은 아닙니다.
종전 임차인은 법정 범위에서 확정일자 정보를 요청해 새 계약을 확인할 수 있습니다.
배상액은 셋 중 큰 금액입니다
여기서 셈이 나옵니다. 거절할 때 서로 배상액을 미리 정해 두지 않았다면, 법은 다음 셋 가운데 큰 금액으로 하라고 적었습니다.
- 하나: 거절할 때의 환산월차임 3개월분
- 둘: 새 세입자에게서 받는 환산월차임과 거절할 때 환산월차임의 차액 2년분
- 셋: 갱신 거절로 세입자가 실제로 입은 손해
환산월차임은 보증금을 월세로 바꿔 원래 월세에 더한 금액입니다. 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율은 연 10%와, 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 가운데 낮은 쪽입니다.
숫자로 셈해 보겠습니다. 계산을 쉽게 하려고 기준금리를 연 2.5%로 가정하겠습니다. 그러면 비율은 연 4.5%입니다. 보증금 2억 원에 월세가 없는 전세였다면, 2억 원에 4.5%를 곱하면 1년 900만 원, 한 달 75만 원이 환산월차임입니다. 첫째 셈은 3개월분 225만 원입니다.
새 세입자가 보증금 2억 4,000만 원에 들어왔다면 그 환산월차임은 한 달 90만 원입니다. 차액은 한 달 15만 원, 2년이면 360만 원입니다. 둘째 셈이 더 크니 360만 원이 됩니다. 이사 비용과 중개보수처럼 실제로 든 돈이 더 크다면 셋째가 됩니다. 실제 셈을 할 때는 그날의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인해 넣으시면 됩니다.
새 세입자가 들어왔는지는 확인할 수 있습니다
나간 세입자가 옛집에 누가 사는지 어떻게 알 수 있는지 보겠습니다. 법이 여기에도 길을 열어 두었습니다. 실거주 사유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 확정일자를 매기는 기관에 그 집의 임대차 정보를 요청할 수 있습니다.
볼 수 있는 것은 갱신됐더라면 이어졌을 기간 안에 있는 임대차계약에 관한 것입니다. 임대차 목적물, 집주인과 세입자의 이름, 확정일자를 받은 날, 보증금과 월세, 임대차 기간입니다. 동 주민센터나 확정일자를 받는 기관에 가서 요청하시면 됩니다. 새 세입자가 확정일자를 받았다면 여기서 보증금과 월세가 나옵니다. 둘째 셈에 필요한 숫자가 바로 이것입니다.
그래서 하실 일은 셋입니다
첫째, 실거주를 이유로 갱신을 거절당하면 그 내용과 실제 거주할 사람을 문자나 서면으로 남기십시오. 둘째,이사비·중개보수 등 실제로 부담한 비용의 영수증을 모읍니다. 새 보증금이 올랐다면 추가 보증금 원금과 조달 이자 등 비용을 구분해 자료를 보관하고,오른 보증금 전액을 그대로 확정 손해액으로 계산하지 마십시오. 셋째,갱신됐더라면 이어졌을 기간 안에 제3자 임대가 의심되면 확정일자 정보를 요청해 비교합니다. 법정 세 가지 산정액과 개별 손해·인과관계는 증빙을 갖춰 검토합니다.
이런 것도 많이 물어보십니다
집주인이 팔아 버리면 어떻게 됩니까
법이 적은 것은 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우입니다. 매도는 이 조문에 적혀 있지 않습니다. 매도 뒤 사정은 사안마다 따져 봐야 합니다.
배상액을 미리 정해 둘 수 있습니까
있습니다. 법은 거절 당시 서로 배상액을 미리 정한 합의가 없을 때 셋 중 큰 금액으로 한다고 적었습니다. 합의가 있으면 그 합의가 먼저입니다.
묵시적으로 갱신된 것도 여기에 해당합니까
이 배상 조문은 세입자가 갱신을 요구했는데 실거주를 이유로 거절된 경우에 관한 것입니다. 아무 말 없이 계약이 이어지는 묵시적 갱신은 다른 조문이 다룹니다. 아래 글을 보십시오.
확정일자 정보는 누구나 볼 수 있습니까
아닙니다. 법이 정한 이해관계인만 볼 수 있습니다. 실거주 사유로 갱신을 거절당한 세입자였던 사람은 그 가운데 하나로 법에 적혀 있습니다.
숫자 예시의 기준금리는 셈을 보이기 위한 가정값입니다. 실제 배상액은 거절 당시와 새 계약의 조건, 기준금리에 따라 달라집니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.
2026년10월19일 정정·보완: 실제 손해 증빙 안내에서 오른 보증금 원금과 실제 비용을 구분하고,추가 보증금 전액이 자동 손해액인 것으로 읽히는 표현을 보완했습니다.
근거
- 법제처 — 주택임대차보호법 제6조 제1항(갱신 요구·거절 통지 기간)·제6조의3(계약갱신 요구: 제1항 제8호 임대인·직계존비속 실거주, 제2항 1회·2년, 제3항 증감 범위, 제5항 실거주 거절 뒤 제3자 임대 시 손해배상, 제6항 셋 중 큰 금액)·제3조의6 제3항(이해관계인의 확정일자 정보 요청)·제7조의2(월차임 전환 비율). 2026. 1. 2. 시행
- 법제처 — 주택임대차보호법 시행령 제5조 제5호(실거주 사유로 갱신 거절된 임차인이었던 자)·제6조 제1항(요청할 수 있는 정보)·제9조(전환 비율 연 1할, 기준금리에 더하는 연 2%). 2026. 7. 1. 시행
- 한국은행 — 기준금리
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